年報透視丨老將退場、歸母淨利未過億，綠城中國困局如何破？

行業深度調整之下，即便是央企化后的綠城中國（以下簡稱「綠城」），也未能獨善其身。

3月的最后一天，綠城發佈2025全年業績，收入1549.66億元，較2024年的1585.46億元下降2.3%；公司歸母淨利潤僅0.71億元，較2024年15.96億元下跌95.6%，創下新低。

對於歸母淨利斷崖式下墜，綠城在公告中將原因歸於行業調整、去化長周期庫存、毛利率下滑、合營聯營虧損以及資產減值計提。但拆解財務報表便能發現，利潤的結構性失衡浮出水面。

歸母淨利跌至「億元以下」

年報顯示，2025年，綠城取得收入1549.66億元，較2024年的1585.46億元下降2.3%；公司股東應占利潤0.71億元，較2024年的15.96億元下降95.6%。

對於歸母淨利潤暴跌的原因，綠城在公告中稱，主要是由於房地產市場仍處於調整期，且公司為促進長遠發展，繼續積極推動長庫存去化，導致2025年度收入結轉的毛利率以及分佔合營企業及聯營公司業績下降。同時，公司在2025年度計提相關資產減值及公平值變動損失淨額49.21億元（2024年為49.17億元），進而影響了股東應占利潤。

穿透利潤表，綠城收入僅微降2.26%，但毛利下滑8.7%至184.71億元，這是利潤承壓的源頭。2025年，綠城實現毛利率為11.9%，較2024年的12.8%下降0.9個百分點。其中，物業銷售毛利率11.2%，較2024年的11.7%下降0.5個百分點。

而在資產減值方面，非金融資產減值約29億元，預期信用減值約20億元，兩項減值連續高位，持續剛性吞噬利潤。

更為關鍵的是聯營、合營企業業績虧損大幅擴大，進一步拖累利潤。2025年，綠城分佔合營企業業績虧損5.98億元，分佔聯營公司業績為虧損5.36億元，合共虧損11.34億元，較2024年的虧損6.33億元，增加虧損5.01億元。

對此，綠城方面表示，主要是由於近幾年新拓項目權益比例上升、新增合營企業及聯營公司項目減少，導致銷售收入下降；同時受行業下行影響，毛利率亦有所下滑。

至此，2025年，綠城實現年內利潤22.86億元，同比下滑44.9%；其中，公司股東應占利潤僅7098.9萬元，同比下跌95.6%；非控股股東權益則是22.15億元，佔比高達96.9%。

這意味着公司全年創造的利潤幾乎全部被非控股股東（合作項目小股東）拿走，母公司股東僅分到零頭，這是歸母淨利潤斷崖式下跌的最直接原因。

業績會上，綠城管理層表示，預計2026年利潤仍將面臨一定壓力。

管理層還透露，2026年拿地規模初步定在1000億元左右，具體實現情況將根據市場動態進行適當調整。

2025年，綠城新增項目50個，可售面積約318萬平方米，集團承擔成本約511億元，預計新增貨值達1355億元，位列行業第四。新拓項目平均權益比約69%，持續保持較高水平。

綠城老將郭佳峰退休，中交系進一步掌控綠城

在業績發佈前夕，綠城官宣一則重要的高管人事調整，為其效力近30年的老將郭佳峰退休。

公告顯示，郭佳峰辭任執行董事、ESG委員會成員、行政總裁及集團其他所有職務；周安橋辭任非執行董事；朱玉辰辭任獨立非執行董事、審覈委員會及薪酬委員會成員、提名委員會主席。

耿忠強獲委任為代理行政總裁，主持日常經營。耿忠強為典型中交系出身，2019年7月任綠城執行董事、執行總裁。綠城管理層表示，待完成行政總裁人選聘任程序后，將第一時間通報。

郭佳峰1999年5月加入綠城，是「老綠城人」最后的旗幟之一。隨着他退休，第一大股東中交集團對綠城的管控力再次實質性增強。

這並非突然變化，而是持續兩年的權力交接持續落地。2025年3月，張亞東辭任董事會主席，中交系劉成雲接任；隨后耿忠強出任綠城管理非執行董事、董事會聯席主席；2025年7月，原執行總裁李森退出，中交系趙暉出任黨委書記、執行總裁。

目前綠城董事會10人中，執行董事、非執行董事共6人，中交系3人、九龍倉2人、綠城系僅1人。

從董事長、行政總裁、執行總裁到核心董事，中交系逐漸完成對綠城治理層面的全面主導。

伴隨着老將離場、中交全面管控，綠城未來能否憑藉央企背景穩住利潤、修復歸母淨利、重回穩健增長軌道，將是2026乃至2027年的最大看點。

新京報貝殼財經記者 段文平

校對 穆祥桐