上實城開（00563.HK）：匯聚向上之力，行穩致遠再出發

近日，上實城開（00563.HK）發佈了2025年年度業績，而就在當月中旬公司還以26.75億元成功競得上海核心區域-徐匯區凌雲街道地塊。

在房地產行業仍處於深度調整、市場預期普遍偏弱的當下，一面是年報數據反映的短期經營結果，一面是逆勢拿地彰顯的長期戰略佈局。這種看似矛盾實則統一的兩面，恰恰構成了一家公司穿越周期的真實寫照。

對於市場投資人而言，真正需要穿透的，從來不是單一的業績數字，而是一家公司在寒冬中的經營底色與資產負債表質量。這份財報與拿地公告的組合，正為我們提供了一個觀察上實城開如何堅持「底線思維」、併爲下一輪周期積蓄力量的窗口。

01

行業深度調整下的的「韌性信號」，財務穩健成房企試金石

面對當下的地產行業，評判一家房企的優劣，核心指標早已不是當期的利潤表，而是其資產負債表的修復程度和現金流的健康水平。這是一場關於「生存」的考試，而財務穩健，正是這場考試的關鍵所在。

年報顯示，儘管行業整體銷售承壓，上實城開依然守住了關鍵的財務底線。截至2025年末，公司持有的銀行結余及現金保持充裕，流動比率保持在1.3倍，而上年同期為1.2倍，短期償債能力穩健充裕。這意味着，即使在行業流動性普遍緊張的背景下，上實城開依然能夠有效應對短期債務和日常運營所需。

與此同時，公司投資性物業租金收入為經營性現金流提供了堅實的支撐。在住宅銷售端普遍承壓的2025年，這部分租金收入如同一個穩定的「壓艙石」，有效平滑了公司整體的現金流波動。

特別是旗下長租房項目「阡集·莘社區」「阡集·滙社區」2025年平均出租率穩定維持在98%以上，整體項目合同續約率保持高位，在上海市場擁有良好口碑，展現出公司在租賃住宅領域不俗的運營能力。

上實城開這種「開發+持有」的雙輪驅動模式，正在逐步形成經營性現金流的安全墊，其價值在當前的市場環境下尤為凸顯。

此外，公司在毛利率端的表現同樣可圈可點。在行業整體毛利率普遍承壓的背景下，公司2025年毛利率同比有所提升。這一數據意味着，儘管交付規模有所調整，但公司交付的項目結構在持續優化，高毛利項目的佔比穩步提升。當許多房企被迫「以價換量」、毛利率持續下滑時，上實城開守住了毛利率底線，體現了其在項目選擇和交付節奏上的戰略定力。

顯然，這些經營動向透露出的韌性信號遠比短期賬面利潤更為重要。在行業寒冬中，能夠「活下去」並保持暢通的融資渠道，是比短期盈利更硬核的實力。上實城開用穩健的財務表現，為長期生存與發展贏得了寶貴的時間窗口。

02

資產底盤的「護城河」，手握核心土儲，信用背書穩固

上實城開之所以能夠在行業下行期堅持戰略定力、守住財務底線，其底氣來源於兩點：一是以上海為核心的優質資產底盤，二是控股股東上實集團的強大信用背書。

首先，來看公司的資產底盤。

作為深耕上海多年的老牌房企，上實城開在上海核心區域擁有大量優質資產。截至2025年末，公司土地儲備共27個項目，分佈於上海、北京、天津、西安等10個重點城市，開發經營逾28個標杆地產項目，涵蓋高端居住社區、高檔寫字樓、購物中心、星級酒店、服務式公寓及租賃住宅等多種業態，其中持有類資產規模約149萬方（不含車位及其他零星配套）。

未來，上實城開將繼續推動房地產開發、持有類物業的經營、新賽道產業協同發展，深耕上海大本營，紮實在港發展，着力打造「有實力、有品質、有擔當、有温度」的競爭類國企。。

其次，來看公司的信用背書。

我們不能忽視其母公司——上實集團。作為上海市政府在海外最大的綜合性企業集團，上實集團在資金、資源、信用等方面擁有雄厚實力。依託這一堅實后盾，在融資環境普遍收緊的當下，上實城開依然能夠保持相對穩定的融資渠道和較低的資金成本。年報顯示公司融資成本管控穩健，這種「國資背景+核心城市資產」的雙重護城河，成為公司穿越周期的重要支撐。

在當前市場環境下，能夠維持融資渠道暢通本身就是一種核心競爭力的體現。當衆多民營房企仍在為債務展期和融資困境而焦慮時，上實城開不僅守住了融資底線，更具備了在行業底部進行逆周期佈局的能力。

03

從「防守」到「蓄力」，為新一輪周期儲備動能

如果説前兩章我們討論的是「防守」，守住財務底線、守住資產價值，那麼這一章我們要探討的是公司的「進取」之道。上實城開的進取性戰略，恰恰隱藏在當前這份財報背后的戰略佈局之中。

聚焦核心，做深做透。

公司的戰略非常清晰，聚焦上海等核心城市的核心地段，尤其是地鐵上蓋和舊改項目。這意味着，公司有意在規模上做減法，在單項目價值上做加法。開篇提到的公司今年3月競得的上海徐匯區地塊來看，正是這一戰略的最新體現。

該地塊位於上海市徐匯區凌雲街道，地處中外環間，無縫連接上海地鐵15號線羅秀路站及規劃中的26號線。地塊佔地2.76萬平方米，總建築面積約5.51萬平方米，其中75%為住宅、25%為商業配套，平均土地單方成本約每平方米4.85萬元，在上海核心區域具備顯着的成本優勢。周邊優質學區環繞，項目價值可期。

回溯公司的發展歷程，上實城開的前身是徐匯區屬企業，后通過整合變身為上市公司子公司。可以説，徐匯是公司的出發點，也是其深耕上海的起點。如今時隔多年再次重歸徐匯核心區域，這筆投資便多了一層特殊的意義——它不僅是公司對上海市場的長期信心的體現，更像是一次「回到原點再出發」的戰略落子。

眼下來看，上實城開此次戰略性土地儲備不僅着眼於抗跌性強的優質地塊，更在房地產市場迴歸理性后，展現出極強的價值支撐能力。上海作為中國經濟的龍頭，其核心地段的資產始終是稀缺資源。當行業分化加劇、三四線城市樓市持續承壓時，上海市場的韌性和修復能力明顯優於其他能級城市。

根據國家統計局最新數據，2026年2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，率先企穩回升。

上海市場的領先修復態勢，在上行周期中同樣表現出眾。2月25日，上海發佈《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》，推出縮短非滬籍社保年限、放寬居住證購房資格、提升公積金最高貸款額度等7項措施，市場信心迅速被點燃，成交行情在2月末穩步上行。3月9日至15日一周，上海二手房累計成交7233套，較前一周增長26.69%，創下2021年以來周度成交新高。3月16日至3月22日更是一周成交7488套，數據直逼牛市巔峰。

由此不難看到，上實城開重倉上海的戰略佈局，使其能夠最先享受到核心城市市場回暖的紅利，這構成了公司財務安全邊際遠高於同行的堅實基礎。

舊改賽道，厚積薄發。

城市更新是未來十年中國房地產最大的確定性機遇之一。以上海為例，未來幾年仍有大量的城中村改造和舊區改造任務，政策支持力度持續加碼。上實城開在這一領域已積累了豐富的經驗，先后操盤多個標杆項目，從上海市首批城中村改造試點項目之一的紅星村項目，到上海首個商辦類城中村改造項目梅隴里項目，公司在項目運營、政企合作、社區商業配套等方面已經跑通了模式。

以公司打造的以公共交通為導向的開發模式（TOD）的核心項目——TODTOWN天薈為例，該項目作為上海地鐵上蓋綜合體的標杆，集住宅、商業、辦公、酒店公寓等多種業態於一體，是亞洲首個車站上蓋綜合體，其不僅獲得了澎湃城市更新大會「最佳地標綜合體獎」和RICS Awards城市更新項目優秀獎，更在實踐中驗證了公司在地鐵上蓋開發領域的專業能力。

從城中村改造到TOD綜合開發，上實城開在城市更新領域已構建起多元化的項目經驗和專業能力，這些積累將成為其未來獲取低成本、高價值土儲的重要砝碼。

04

結語

站在2026年的當下，看待上實城開，應該跳出對單一季度或年度利潤的糾結，轉而關注其資產質量、財務韌性和戰略定力。

這家公司擁有全國重點城市核心區域的資產底盤、疊加國資背景的信用支撐、同時也在積極擁抱城市更新與TOD項目。它用穩健的財務表現夯實了經營底盤，用逆勢拿地的果斷為下一輪周期的價值釋放蓄力。它用「開發+持有」的雙輪驅動模式，構建了多元化的收入結構，提升了穿越周期的抗風險能力。

對於投資者而言，當行業最困難的時刻過去，那些在低谷中依然能保持定力、持續修復資產負債表、並在核心城市積累優質資產的企業，往往更具后勁。上實城開，是值得持續跟蹤的一個案例。