借「新規」幌子，打「違規」擦邊球？鹽田新盤或涉違建風險

（來源：搜狐焦點深圳）

如今的深圳新房，「新規住宅」早已成標配標籤，更是房企營銷出圈的熱門抓手。

可見，深圳人苦「逼仄」户型久矣。

新規住宅最大的好處，說白了就是得房率更高了，居住舒適性提升了，於開發商和購房者都是雙向利好。

但不得不提醒購房者，並不是所有打着「新規住宅」的項目都能閉眼入，有時候開發商的一些違規操作，或可能給后續交房埋下一顆雷。

借「新規」幌子

打「違規」擦邊球？

去年12月末入市的鹽田新盤美盛梧桐印海，標榜為鹽田首個「新規住宅」，網傳項目實用率94%至111%。

單看這個數據是非常吸睛的，但深度拆解户型之后，或許你就要打退堂鼓了。

01/户型標註存在「誤導」成分

美盛梧桐印海幾乎每個户型，都把陽臺/花池/儲藏間合併算作一個房間進行宣傳，從而實現多房間數。

譬如102㎡户型，實際圖紙僅體現了兩房，但對外卻宣傳為 「三房」，所謂「第三房」則是通過違規封閉陽臺和花池得來的；

又如111㎡和129㎡户型，實際只有兩房，需要打通儲藏間，再封閉陽臺和花池，才能硬湊出三房；

187㎡户型，算上書房只有三個房間，但也宣傳是「五房」，套路都跟前面一樣。

這種「偷面積」的操作雖然不是第一次見，但敢這麼明目張膽在户型圖紙上直接把「陽臺、花池」算成一個房間數的，真的不多見。

小編入行這麼多年，都不得不感慨一句：開發商膽兒真肥呀！這種操作嚴格意義上算起來已經踩紅線了。

再一個對購房者而言，這種違規「偷面積」也埋下一個隱患。

我們都知道，‌新房驗收時，户型圖紙必須與實際交付房屋一致‌，否則影響辦理房產證。所以后續能不能封起來使用都是不確定的，歷史上因 「偷面積」 被罰的樓盤也有不少，業主維權艱難。

02/户型不帶尺寸

美盛梧桐印海的户型圖，全部均未標註尺寸，僅僅是對外宣傳94%至111%的高實用率，這個數據是如何站得住腳呢？

再一個，沒有尺寸標識，購房者無法預判實際空間大小，待后續交付后，可能面臨 「貨不對板」的困擾，這又埋下了另一顆雷。

03/户型普遍不方正實用

其實從户型圖也能直觀看出，美盛梧桐印海整體設計都不夠方正，個別户型的動線還特別混亂。實際看過樣板間的朋友也表示，除了景色之外，格局感覺都較為奇怪。

另外，再借一張官方發佈的視頻截圖，127㎡的創意樣板間中次卧與陽臺、儲藏間打通，做了套房設計。

但若有人真正衝着「四房」去買，單從圖片中就能發現，這兩個房間實際使用起來會有多「逼仄」。

所以，開發商與其在宣傳字眼上鑽研功夫，不如花心思真正把產品做好。

定位品質改善

實際硬傷頗多

美盛梧桐印海的主流户型是102㎡起步，到180+㎡，純大户型設計，很明顯針對的是改善客羣。

但從實際規劃來看，卻暴露出不少短板和硬傷，與「改善」明顯不符。

首先是容積率。

美盛梧桐印海整體容積率為5.97，這個數據擺在全市來看，或許不算什麼，但若放在同片區，那直接被秒殺。

以周邊競品為例，望辰府容積率僅1.8；特發小梅沙·覲海府容積率1.75；鵬瑞半山雲璟府容積率為1.8。

美盛梧桐印海這個差距就顯現在，居住舒適度或比這些低容積率新盤大打折扣。

再次是居住不純粹。

根據規劃，美盛梧桐印海規劃有4棟31-44層高住宅，其中商品房位於1/2/3棟，共計497套房源；保障房位於5棟，360套房源，也就是説，保障房佔比約42%。

商品房與保障房混居，易衍生居住訴求、資源分配等分歧，此為市場公開可見的客觀現狀。

對於追求「真改善」的客羣而言，就要慎重考慮了。

最后是車位配比不足。

據瞭解，美盛梧桐印海的車位大概是780個，而項目總户數為857户（含商品房和保障房），車位比僅約為1:0.91。

連「1户1車位」都無法滿足，如何敢自居「改善」呢？

要知道深圳汽車的保有量約473.29萬輛（2025年12月數據），在一線城市排名中，甚至超過了廣州。

所以停車對深圳來説是個大問題。目前市場上在售的新房，除個別保障房之外，大部分商品房都滿足1:1，甚至超過1:1的配比。

如此看來，車位配比這個硬配套，美盛甚至連剛需盤都打不過。

去化一般

開發商面臨資金困境

那麼硬傷頗多的美盛梧桐迎海，賣得如何呢？

通過第三方小程序瞭解到，截至4月1日，項目完成備案的房源僅41套左右，算上錄入合同和籤認購書的，勉強夠95套。

這與項目開盤官宣的「破百套」還是有出入，也進一步説明該樓盤的轉化率相對一般。

而這才僅僅只推了1棟百來套房源，后面還有2棟要賣，壓力不小，看得出來近期開發商也挺為去化發愁。

一邊在朋友圈故意造勢要收回折扣，一邊又在直播間大推特推特價房源。

其實，這也不是美盛第一次在深圳碰壁了。

2021年開始佈局入深的美盛，在龍崗拿了一塊地，后面開發的項目大家都知道，叫美盛嶺尚苑。

這個項目磕磕絆絆賣了近3年，目前在官網還能查詢到，有數套住宅未備案。

而商鋪更是直接砸手里，大部分沒賣出去。

這個樓盤還惹出過一個風波，當年開發商爲了促銷，推出了「免息墊首付」活動，結果因第三方合作公司暴雷，導致業主面臨資金損失，這也側面印證企業資金周轉的困境。

更有消息爆料，美盛曾接觸過福田梅林的舊改項目，但最終扛不住壓力，項目也無疾而終。

從2021年的匆忙佈局入深，到如今掣肘難行，美盛真的能把深圳產品做好嗎？我們還要繼續觀察。