物管行業進入轉型「深水區」 永升服務總裁林祝波：不再單純追求規模

轉自：中國經營網

中經記者 方超 石英婧 上海報道

「物業行業當前正處於從‘高速增長’邁向‘高質量發展’的關鍵轉型期，過去依賴增量開發的模式正在逐步轉向以存量運營、精細服務和專業制勝為核心的新階段。」

《中國經營報》記者注意到，3月31日， 永升服務（01995.HK）總裁林祝波在召開的2025年度業績發佈會上如此表述。財務數據顯示，2025年，永升服務營業收入同比增長0.4%，連續10年保持增長。

但在多地出臺物業費降價政策、剛性成本上升的大背景下，物企無疑在「承壓前行」，永升服務2025年就對存量項目主動做「加減法」。林祝波認為，「過去更關注規模擴張，現在市場更看重可持續盈利能力和差異化產品能力，」其同時表示，永升服務「不再單純追求規模，而是聚焦增長的質量」。

現金流回正至5.1億元

財務數據顯示，2025年，永升服務實現營業收入68.7億元，同比增長0.4%，歸母淨利潤為4.4億元，綜合毛利率19%。此外，永升服務2025年全年外拓飽和合同收入16.9億元，同比增長7%。

「我們相信整體的健康比單一的速度更有意義，結構的優化讓公司整體更加健康，」永升服務相關方面介紹，2025年，在該公司收入版圖中，基礎物業、非業主增值、社區增值、城市服務佔比分別為 79.4%、11.6%、5.6%、3.4%。

據悉，2025年，永升服務在佈局城市、外拓項目等層面進行了結構優化。

永升服務方面向記者介紹，2025年，該公司外拓項目的來源更加聚焦，「未來外拓城市數量從原先的120多個優化至70—80個主要城市，以精準佈局，追求更高效的產出」。

「同時我們繼續對存量項目進行優化，積極主動適應新環境下公司的戰略需求，2025 年我們繼續退出部分質地不佳、基礎條件運作困難，不符合戰略佈局的項目，對應的退場簽約面積約為 4000萬平方米。」永升服務方面表示。

永升服務方面進一步介紹，「在一增一減之間，我們的簽約面積增長0.8%達到 3.5 億平方米，在管面積增長0.6%達到 2.5 億平方米，穩住了規模體量的同時，實現了質地的更新，這也為后我們后續業績增長提供了穩定的來源。」

此外，在現金流方面，財務數據顯示，永升服務經營活動現金流已從2025年中期的-2.3億回正至5.1億元，實現了對淨利潤的一倍覆蓋。對於此變化，永升服務首席財務官周迪表示：「一方面反映了行業業主繳費習慣的特點。另一方面也體現了公司極強的戰略執行力——我們始終將現金視為生命線，展現出經營運營的韌勁。相信在宏觀挑戰下，我們仍能維持較好的運營狀態，保持穩定現金流。」

周迪透露，「針對小業主繳費，我們持續跟進地產端回款，通過多方聯動、月度對賬、項目回款過渡安排等機制，相關工作穩步推進。2025年地產回款情況良好。從地產端看，其已完成境內外債務重組，預計2026年自身經營將優於2025年，這也為我們推動相關回款創造了更好條件。」

打造可持續的增長曲線

在物業行業進入轉型關鍵期的大背景下，永升服務如何應對行業變化與市場競爭也受到外界關注。

「一方面，在過去快速規模擴張背景下，行業採取廣撒網的方式，過程中普遍存在基礎服務品質下降的問題，加劇了業主與物業之間的摩擦。疊加經濟下行，業主繳費意願有所減弱。同時，政策端對合規審計、服務透明、質價相符的要求不斷提升，剛性成本持續上漲，行業面臨多重壓力。」林祝波在永升服務2025年業績發佈會上表示。

針對行業變化，在主動退出低質量、不盈利項目的另一邊，林祝波透露，永升服務已在拓展模式、管理模式等層面進行了調整。

如在拓展模式方面，林祝波表示，永升服務拓展以高質量的滲透牽引高質量的增長，提出一體化的拓展策略，對於該拓展策略，林祝波認為，其本質是提供綜合解決方案，背后是構建全面的一體化產品服務矩陣，確保每個新項目具備健康的盈利模型和長期合作潛力。

「我們還提出‘託管一體’，在拓展階段就讓運營管理團隊全程介入，確保項目從投、運、管各環節從一開始就走向成功。這就是以高質量滲透牽引高質量增長。」林祝波表示。

記者注意到，在上述業績發佈會上，林祝波並未避諱永升服務存在的短板。

「我認為當前是非業主增值服務的歷史最低點。雖然利潤水平略有提升，但收入佔比已降至底部。過去該板塊與地產強相關，如今已基本市場化，關聯度不高，這也反映出我們尚未形成獨立的第二增長曲線。」林祝波強調，「目前我們正在積極調整，探索新方向。」

「深耕專業賽道，打造可持續的第二增長曲線。」林祝波介紹，永升服務以空間改造業務為例，圍繞「拎包入住—開火生活—無憂租售」打造全鏈條服務。「春節前啟動試點，3月27日樣板房亮相，到昨天晚上，僅三天便實現9單下定，毛利大概在20%以上。」

「此類業務依託專業能力，圍繞房屋空間創造增量價值。此外，我們還在推進房屋維修維保等產品研發。通過類似產品線的拓展，未來非業主增值服務的毛利有望提升至15%—18%的水平。」林祝波表示。

而對於外界關注的物企獨立性，林祝波認為，過去幾年，隨着地產行業的變化，永升服務的目標從來不是所謂的「脱鈎」，而是真正具備完全市場化、獨立發展的能力，其同時強調，「我們在‘十四五’期間就已開始走上市場化、獨立化的道路」。