上市物業公司永升服務去年主動撤場200余項目

隨着物業降費潮蔓延，物業公司也在調整策略以應對利潤下滑壓力。

在物業服務行業「降費潮」「撤場潮」持續蔓延的背景下，物業公司正經歷一輪深度調整。上市物業企業的策略變化，成為觀察行業轉型的重要窗口。

3月31日，永升服務（01995.HK）發佈2025年業績公告並召開業績説明會，該公司在克而瑞物管2025年物業企業綜合實力榜單上排名全國第九位。永升服務集團總裁林祝波自2025年9月履新以來首次公開亮相業績會。

財報顯示，報告期內，永升服務在管項目達1524個，實現營業收入68.7億元，同比增長0.4%；歸母淨利潤4.4億元，同比下滑8.5%；綜合毛利率回落至19%，同比下降0.7個百分點。

永升服務在過去一年明顯加大了項目調整力度。林祝波在業績會上提到，2025年永升服務主動退出的項目超過200個，涉及簽約面積約4200萬平方米。

林祝波表示，上述撤場為公司主動優化存量項目的結果。「這些項目在我們評估中屬於質地不佳、基礎條件較差、運營難度較大的資產，不符合公司當前的戰略佈局。」

在主動「瘦身」的同時，永升服務仍在加碼外拓。2025年，公司外拓飽和合同收入達16.9億元，同比增長約7%。林祝波表示，在「有進有出」的策略下，公司整體簽約面積仍實現0.8%的增長，達到3.5億平方米。

事實上，近年來物業行業正面臨多重壓力。一方面，多地陸續出臺物業費下調政策，對基礎物業服務收費形成約束；另一方面，存量住宅老化、服務標準提升，也持續推高運營成本。

針對毛利率下滑問題，林祝波坦言，基礎物業服務難以維持高毛利。「基礎物業服務具有明顯民生屬性，目前全國超過20年房齡的小區佔比已達40%。隨着樓齡增長，我們主動增加投入，優先保障服務品質。」他表示，從行業趨勢看，基礎物業服務的合理毛利區間在15%至20%，公司當前19%的毛利率仍處於正常水平。

除基礎業務外，增值服務同樣承壓。受宏觀經濟環境及居民消費意願減弱影響，涵蓋家政、社區零售等在內的社區增值服務收入有所下滑。同時，過去與房地產開發高度關聯的非業主增值服務，目前也處於歷史低位。

在行業普遍承壓的背景下，如何對衝降費壓力成為關鍵。林祝波以重慶市場為例稱，面對當地物業費調整壓力，公司通過加強與業主及業委會溝通，目前在當地項目尚未出現主動降價。

與此同時，物業公司正加快探索新的盈利增長點。林祝波表示，過去小區廣告是高毛利業務，但如今不少城市已將其納入公共收益，物業公司需要尋找新的高毛利來源。

據其介紹，目前包括智能充電樁、快遞驛站、電梯維保等業務正成為重點拓展方向。其中，智能充電樁業務毛利率可達50%至60%，快遞驛站約為30%，電梯維保穩定在28%至30%以上。

林祝波認為，在當下行業環境中，也存在不少機遇。物業服務行業總量已經達到1.6萬億元，重點城市住宅物業的換手率翻倍，現在每年約有2萬個小區進入重新選聘周期。此外，全國有超過40%的住宅房齡超過20年，對具備規範運營和專業能力的物業企業而言，這正是機會，永升服務將通過用户忠誠度計劃和私域流量運營，做大高毛利業務規模，以此打造第二曲線。