鑫苑服務以「減法換加法」實現從「跑量」到「提質」的蝶變

2026年03月31日 16:50:27

2025年，物業管理服務行業步入存量深耕、質效優先的發展新階段，「有質量的增長」成為檢驗物企真正實力的核心標尺；面對行業普遍「增收不增利」的壓力，鑫苑服務（01895.HK）用一組含金量更高的數據，完成了一次從「跑量」到「提質」的戰略蜕變：

2025年全年收入歷史性突破9億大關，核心業務穩健增長，毛利率、坪效等關鍵經營指標顯著改善，科技佈局與多元業態協同發展的優勢持續釋放，為企業長期可持續發展築牢根基。

收入歷史性突破9億，盈利質量顯著提升

根據財報信息，2025年，鑫苑服務實現總收入約9.05億元，較2024年增長4.14%，收入首次站上9億新臺階。然而，比這個總量更值得深究的，是收入背后的結構變化與質量提升。如圖所示：

公司物業管理服務收入6.37億元，同比大幅增長11.6%，成為拉動收入增長的核心引擎；增值服務收入保持穩定增長，達2.07億元，展現出多元業務的韌性。尤其值得關注的是毛利率：從2024年28.2%躍升至2025年31.2%，提升幅度高達3個百分點。其中兩大主營業務物業服務與增值服務毛利率均實現同步提升，尤其是增值服務毛利率，從2024年的32.2%飆升至40%，這意味着公司在收入總量温和增長的同時，每一份收入創造的價值含量在顯著提升。

不過，值得關注的是，工程施工與交付前諮詢服務收入有所下降，表面看這似乎是「負貢獻」，但如果從質量和效益角度觀察，實則反映出公司主動壓縮關聯方業務、聚焦第三方市場的戰略選擇。這種「以退為進」的結構優化，值得資本市場重估其底層邏輯之一。

1%面積增長撬動11.6%收入提升，合管比升至1.77

規模擴張上，鑫苑服務始終保持理性與剋制。2025年公司在管面積約4048萬平方米，同比僅增長1%。這一數字的背后，是公司對項目質量的嚴格把控，根據公司公告，年內主動對坪效較低的項目實施優化退出，寧可縮減規模，也要保障項目收益質量，讓發展更加高質量。

這一動作的成效立竿見影，2025年公司在管面積增速僅1%，收入卻增長11.6%。這組數據之間的巨大剪刀差，詮釋了「有質量的增長」不是用更多的面積換來更多的收入，而是用更優質的項目結構，讓每一平米的價值更充分地釋放。

合管比作為衡量物業企業未來增長潛力的核心先行指標，其數值的提升意味着企業「儲備面積」充足，未來營收增長的可預期性更強。與此同時，公司合約面積實現11.2%的兩位數增長，遠超在管面積1%的增速，兩者的增速差距，成為未來在管面積與收入加速釋放的核心動能。更值得關注的是合約面積的來源結構：2025年新籤合約1577.9萬平方米中，來自關聯方的僅12.4萬平方米，佔比不足1%，第三方新籤面積達1565.5萬平方米，佔比超99%，合約端已實現幾乎完全市場化的佈局。

第三方佔比持續攀升，市場化能力已成核心競爭壁壘

評判物業公司長期價值，市場化獲取能力是繞不開的核心維度。鑫苑服務的市場化成色，這兩年明顯持續改善。如下圖所示：

從收入維度看，2025年第三方物業管理服務收入達2.61億元，同比大幅增長29.8%，佔物管收入比例從35.2%躍升至41%。這一數字意義深遠：外拓項目不僅量在增長，單位產值（坪效）更高於關聯方項目，説明市場化拓展的質量在同步提升，獨立經營能力持續夯實。

智能體領先應用驅動，創新增值業務提質增效

在行業競爭進入存量博弈的當下，管理效率就是利潤空間。鑫苑服務的科技佈局，已從基礎數字化工具跨越至AI智能體應用，在業內率先完成了這一代際躍升。2025年，公司在物業行業首發「客服智能體」與「管家智能體」，實現了「業務 + 智能 + 管理」的全鏈路賦能，用科技重新定義了物業服務的效率與體驗。

更重要的是，科技投入已開始形成可量化的回報閉環：科技賦能推動管理效率提升，進一步攤薄人工成本，直接助力毛利率改善，利潤的釋放又支撐更大規模的科技再投入，形成良性循環。今年毛利率提升了3個百分點，科技降本增效功不可沒。

在科技賦能提效的同時，鑫苑服務緊抓創新增值服務。面對物業費提升空間受限的行業現狀，公司圍繞租售、美居、純水、到家、零售、無人等六大核心業務持續深耕社區生活場景，推動增值服務質效雙升。2025年，公司家居生活服務收入達7612萬元，同比增長15.5%，佔增值服務總收入的比例從33%提升至36%，成為三大增值服務分類中增長勢頭最強勁的板塊，為企業營收增長注入新動能。另外，其商業板塊依託覆蓋"投融建管退"的全產業鏈專業能力，從前期資金協調、硬件改造，到后期招商運營、資產增值，通過數據驅動決策和精細化內容運營，深耕資產管理體系，斬獲2025年度領航商業新生態標杆企業稱號。

科技提效與賽道創新的雙重發力，推動了品牌價值與行業認可度全方位攀升，而優質品牌力正是企業穿越行業周期的護城河。2025年，鑫苑服務斬獲多項重磅榮譽：中國物業服務滿意度百強TOP8、中國物企數字力TOP11、中國物業服務百強企業TOP15等，品牌軟實力持續夯實。

結語：深耕質效，行穩致遠

縱覽鑫苑服務2025年度的各項表現：以「深耕質效」為主線，在收入突破歷史關口的同時，實現了坪效提升、毛利率走高、淨利潤增長的高質量成長；以「科技賦能」為引擎，AI智能體的落地應用正在系統性重構運營效率與成本結構；以「高質量市拓」為方向，第三方佔比持續提升與合管比持續走高，共同保障了公司未來成長的確定性與可預期性。

在物業行業新舊動能轉換、發展邏輯重塑的關鍵時期，真正能夠穿越周期、持續創造價值的企業，絕非依賴政策紅利或關聯支撐的「温室花朵」，而是那些憑藉自身實力在開放市場中贏得認可的實力派。鑫苑服務以紮實的經營業績與前瞻的戰略佈局，正在向市場展示：何為物業行業高質量發展的新範式。隨着多項戰略舉措的持續落地生效，公司的價值成長故事，越來越值得期待。

聲明：此內容系來自公開信息，登載此文出於傳遞更多信息之目的，文章內容僅供參考，不構成投資建議。市場有風險，投資消費需謹慎！