觀點直擊 | 世茂服務「謀變」

物業行業在調整中前進，世茂服務也在修復中謀變。

3月27日，世茂服務如期公佈2025年業績公告。

翻開年報，值得慶賀的是全年歸母淨利潤實現扭虧為盈，這是世茂服務盈利能力得到修復的積極信號。

若細心琢磨增長數字下的業務戰略，非住業態的快速擴張與增值服務的結構調整，則是世茂服務創造新增長點、對衝行業下行風險的關鍵一招。

同日，世茂服務召開2025年度業績分析師及投資者會議，據與會投資者透露，執行董事兼總裁邵亮、首席財務官潘東亮同坐在屏幕前，為投資者介紹當期業績及答投資者問。

值得一提的是， 「2025年，在‘六維綜合發展’新戰略的引領下，我們穩步推進各項業務發展，紮實落實各項管理舉措，取得了一定的經營成果。」 邵亮提到。

物業行業在調整中前進，世茂服務也在修復中謀變。

01

修復

2025年，世茂服務穩步推進各項業務發展，實現營業收入78.8億元，與2024年基本持平；剔除金沙田的營收影響后，實際錄得約10%的增長率。

住宅業態依舊是世茂服務的最大營收來源，期內實現營收37.8億元，同比增長8.3%，佔總收入的48.8%；非住業態如學校、辦公樓分別佔比18%、9.7%。

據參會投資者透露，非住業態中，世茂服務在多個高價值賽道取得大幅營收增長，辦公樓、一般公建收入分別增長17.2%、19.4%，醫院康養及產業園收入分別增長7.7%和6.7%。

分業務看，世茂服務的收入來自四大業務，物業管理服務創收佔比最高，期內實現營收58.17億元，佔總收入73.8%；社區增值服務實現營收13.23億元，佔總收入16.8%；非業主增值服務及城市服務分別創收1.99億元和5.42億元，合計佔總收入的9.4%。

得益於業務拓展能力的大幅提升，世茂服務在物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務三條業務線均錄得可觀的收入增幅，有效夯實了業績基本盤。

管理層表示，2025年，世茂服務通過落實「打寬、打深、打透」策略，規模得到穩定增長、項目質量得到嚴格管控、非住業態業務佔比進一步擴大。

期內，世茂服務新增年飽和收入20億元，同比增長35.1%，實現歷史新高；新增合約面積5483.6萬平方米，同比增長27.1%，為業務發展築牢規模根基。

物業管理服務方面，截至2025年末，世茂服務在管面積為2.21億平方米，同比上升1.3%；合約面積為3.35億平方米，同比上升6.5%。

在管及合約面積得到雙增，主要來自於世茂服務積極圍繞住宅、辦公樓、共建等多元業態發力，以及世茂集團穩步交付項目。

年內，世茂服務新獲取廣銀時代城、湖里縣后EPC+O、大秦驪宮、津藥集團、中國人民大學等多業態項目，在多個非住業態取得關鍵突破。

年報顯示，來自獨立第三方開發商的在管面積和合約面積分別為1.57億平方米、2.57億平方米；來自世茂集團及其合作開發商的在管面積和合約面積則分別為6380萬平方米、7730萬平方米。

值得注意的是，儘管物業行業仍處於「撤場潮」、「降費潮」的漩渦之中，世茂服務對項目終止更為謹慎，不將退盤作為處理低效項目的唯一選擇。

2025年，世茂服務通過持續優化服務品質、提升客户滿意度，提高在管項目整體續約率；同時對在管項目進行充分評估，根據項目發展潛力及經營貢獻度適時調整經營策略。

報告期內，世茂服務終止在管面積為3090萬平方米，同比大幅下降49.3%；終止合約面積為3720萬平方米，較2024年同期收窄40.2%。

02

謀變

與瞬息萬變的時代變革相比，物業行業所經歷的變革温和又深刻。行業之外，是地產深度調整所引起的侷促與動盪；行業之內，是物企對自身業務能力的審視與淬鍊。

在這樣的背景之下，世茂服務執行董事兼總裁邵亮在2025年提出「六維綜合發展」新戰略，以品質服務、精準拓展、增值擴力、精益經營、組織協同、創新發展為主要抓手，在行業寒冬中建立穿越周期的韌性。

於世茂服務而言，新戰略並不是對舊策略的簡單改進，財報上的數字也不會説謊。

10%的營收增幅、16%的管理費用降幅、20%的淨利潤增幅、35%的市拓年飽和收入增幅......都是世茂服務「六維綜合發展」新戰略所得成效的有力體現。

具體來看，在發展模式上，世茂服務打破單一服務的傳統壁壘，轉向協同共贏的多元發展生態；同時，緊跟數字化浪潮，從傳統管理轉向智慧運營。

2025年，世茂服務提出「大融合」，佈局銀發經濟、寵物經濟、健康經濟以及神獸經濟（兒童經濟），其中，銀發經濟實現收入2.2億元，增幅達到16%，「大融合」模式初見成效。

科技轉型方面，世茂服務開展清潔機器人全域服務，實現頂崗人效1.5人/台，服務效率大幅提升；推廣AIS智慧能源管理平臺，項目平均能耗節降24%。

除此之外，在社區增值服務板塊，一方面，世茂服務通過加強部署新零售業務，該細分業務收入顯著增長至1億元，而2024年該分部收入僅約1000萬元。

另一方面，世茂服務對社區資產管理業務、車位經濟業務進行多維度升級，最終社區增值服務實現收入13.22億元，同比上升9.5%；實現毛利率2.25億元。

年報顯示，世茂服務社區增值服務的服務範圍主要包括社區資產管理服務、智慧場景解決方案、車位資產運營服務、美居服務、新零售服務、校園增值服務、養老服務等等，其中，車位資產運營服務收入佔比最高，為30.4%，年內創收超4億元。

在企業管理與經營上，世茂服務通過全面提升管理效能，實現經營效率逐年提高，2025年，管理費用節降7億元，同比下降15.7%，三年複合下降15.9%；銷售費用下降8.3%，三年複合下降11.4%。

經過業務拓展、多點增利、成本精簡、科技提效四大維度的驅動提升，2025年，世茂服務實現經營利潤1.62億元，歸母淨利潤1.03億元，實現扭虧為盈；核心淨利潤為5.72億元，同比提升約20%；核心淨利率提升1個百分點至7.3%。

年內，世茂服務每股基本盈利為0.04元，較2024年同期每股基本虧損0.11元顯著增長。

展望2026年，據參會投資者轉述，世茂服務管理層提出，在下一階段會穩定拓展規模，重點鞏固世茂服務的競爭優勢，以存量穩增量，以增量提質量，錨定穩健增長核心原則，實現拓展、穩固盈利。

在城市深耕方面，世茂服務將圍繞18座核心城市，鞏固已有區域優勢，進一步形成穿透效應，通過深耕實現蝶變。

管理層進一步表示，世茂服務將進一步在城市全業態空間深耕規模拓展與品質服務，尤其是在非住業態領域，聚焦產業業態，瞄準優質產業，如芯片、通信、智能、製造等優質賽道，向產業服務綜合運營商進行全面升級靠近。