中海2025年報解讀：權益銷售、權益拿地雙第一的背后，「好房子+好資產」硬核驅動的勝利

房地產行業的故事，正在被重寫。

過去二十年的敍事邏輯簡單直白，誰膽子大、加槓桿猛、規模衝得快，誰就是贏家。但這套邏輯房地產下半場底失效了。

當潮水退去，裸泳者紛紛擱淺，真正的長跑選手纔開始顯現本色。

中國海外發展（00688.HK）剛剛交出的2025年答卷，值得所有關注地產股的人多看幾眼。不是因為它的業績有多炸裂。

恰恰相反，這份成績單沒有太多花哨的敍事，有的只是實打實的權益銷售額、紮紮實實的核心城市佈局、以及穿越周期的戰略定力。但正是這種穩打穩紮，隱藏着中海對行業變局的深刻理解，以及一個正在成形的"新物種"雛形。

01

財報「含金量」十足，逆勢加倉與底線防守凸顯戰略定力

2025年，中海最引人注目的動作發生在土地市場。當多數房企收拳避險時，中海以權益購地金額行業第一的姿態逆勢出手，且一線城市佔比高達73.9%。

北京、上海、深圳的核心地段接連被其收入囊中，從上海徐匯濱江的東安綜合體，到北京海淀樹村地塊，每一宗都是百億級的「壓艙石」。這種看似激進的背后，實則是基於資金優勢、全業態優勢和城市更新優勢的精準卡位。

通過着力拓展綜合型、大體量項目以及港澳海外、收併購機會，中海佈局的一系列核心城市優質大型綜合項目，不僅鎖定了當下的稀缺資源，更為公司未來幾年的銷售和利潤奠定堅實基礎。

如果説投資端展現的是進攻的鋭度，那麼財務端則彰顯了防守的厚度。在行業普遍為負債率焦慮時，中海的資產負債率依然處在行業最低區間，過去3年內持續下降，且是唯一擁有雙A-國際信用評級的內房企。

在充滿不確定性的環境里，「流動性」對公司的財務健康而言就等於「確定性」，無論銷售數字多麼漂亮，也得儘快轉化為現金，公司纔有真正的「燃料」繼續前進。中海深明此理，緊抓銷售變現，年內銷售回款2,385億元，經營現金淨流入167.3億元，連續3年破百億元；期末在手現金1,036.3億元，佔總資產的11.3%。手握充裕現金，加上持續的正經營現金淨流入，這樣的家底讓它在任何風浪前都能從容應對。更令同行艷羨的是融資成本，其平均融資成本保持行業最低區間，年內利息開支減少20.4億元至71.5億元，單是經營性業務收入已可完全覆蓋。值得一提的，公司在2025年還成功發行了15年期中期票據，是首家發行如此長久期債券的內房企。

當別人還在為借新還舊奔波時，中海已用超長周期的低成本資金鎖定了未來多年的財務自由度。投資與財務的一攻一守，構成了中海戰略聚焦的完整閉環。

用低成本資金去撬動核心城市的核心資產，再用核心資產的確定性回饋財務安全墊。這正是「戰略耐性」的底層邏輯，不為短期波動所擾，只做穿越周期的佈局。

02

從好房子到好資產，打通價值閉環的「最后一公里」

戰略聚焦解決了「在哪做」的問題，而「做什麼」的答案，則藏在「中海好房子」的體系里。

2025年，中海的「好房子Living OS系統」全面落地，圍繞安全、舒適、綠色、智慧四大維度，滿足24項客户需求；通過「精工+」營造體系，制訂好房子精工建造標準共700余項，保障技術落地質量，將產品力轉化為實實在在的銷售力。

在北京，萬吉玖序樹立高端住宅標杆；深圳灣澐璽則在逆勢中走出爆炸性行情，項目開盤銷售額超百億，創全國年度單次開盤銷售紀錄。上海雲邸玖章憑藉過硬的產品力，實現了量價兼優，成為區域市場的領跑者。即使在二線城市，海口南海叁號院、大連寰宇未來、沈陽盛京玖章、廈門環東雲起等一批項目，均實現了高效去化與現金流快速回正。

好產品的普適性，在這些案例中得到了驗證。

產品力的直接結果，是市佔率的全面領先。

2025年，中海在34個城市市佔率位居當地前三，其中15個城市位居第一；5個一線城市銷售金額均超百億，北京超500億元，連續8年市佔率第一，香港首次突破200億，並首次躋身當地市場前五。當住宅迴歸居住屬性，好房子就是最硬的通貨。

當然，中海的進化不止於住宅。在商業運營領域，它正將「好房子」的邏輯延伸為「好資產」的邏輯。

2025年，商業運營收入已可完全覆蓋利息支出，購物中心和寫字樓雙核業務質效齊升——成熟期項目出租率分別保持在96.1%和80%，經營利潤率均達56%。這意味着即便開發業務短期波動，公司的現金流依然能夠穩健運轉。

真正的里程碑是華夏中海商業REIT在深交所成功上市。以佛山映月湖環宇城為首發資產，中海完整跑通了「收購-改造-提升-退出」的全周期，成為市場首個通過REITs實現閉環的標杆案例。

上市以來，該REIT市場價較發行價最高上漲超20%，優異的二級市場表現背后，是實打實的運營能力，2020至2024年間項目租金收繳率保持在99%以上，營業收入年均複合增長近25%。

REITs的打通，意味着中海的商業資產從沉澱的「重資產」變成了可循環的「活水」，「投、融、建、管、退」的全周期資產管理能力正式形成閉環，為未來持續盤活優質商業資產奠定基礎。

03

結語

覆盤中海2025年的財報，於投資者而言不難看到的是一個「確定性」逐漸清晰的過程。

它在覈心城市的深耕，提供了銷售的確定性；它在產品力上的投入，提供了溢價的確定性；它在商業REITs上的突破，提供了資產流動性的確定性；它在財務上的剋制，提供了穿越周期的確定性。

當行業從「增量時代」進入「存量時代」，遊戲規則徹底改變了。過去的贏家未必能繼續贏，但像中海這樣兼具資產安全邊際、產品革新能力和全周期資本運作能力的企業，正在成為存量時代稀缺的價值錨點。

理解中海，就是理解未來十年房地產行業的生存法則。不再追求最快的增長，而是追求最優質的增長。不再賭周期的方向，而是構建穿越周期的能力。

這或許就是「戰略耐性」的最好註腳，也是后房地產時代「新物種」的雛形所在。