【開源地產|年報點評】中海物業：收入增長、毛利率下滑，高質拓展助力業績回穩

（來源：地產沖沖衝）

收入增長、毛利率下滑，高質拓展助力業績回穩，維持「買入」評級

中海物業發佈2025年業績公告，公司營收增長利潤下降，在管規模穩健提升。受市拓競爭加劇、物管降價退盤影響，我們下調2026-2027並新增2028年盈利預測，預計公司2026-2028年歸母淨利潤為14.7、15.9、17.2億元（原值17.6、19.6億元），對應EPS為0.45、0.49、0.52元，當前股價對應PE為8.1、7.5、6.9倍，公司在管項目規模持續提升，伴隨虧損項目退出、高端住宅陸續交付等項目結構調整，盈利能力有望持續改善，維持「買入」評級。

營收增長利潤下降，毛利率有所下降

公司2025年總收入149.6億元，同比+6.0%；歸母淨利潤13.7億元，同比-9.7%；實現毛利率15.0%，同比-1.6pct，淨利率9.2%，同比-1.6pct；實現銷管費率2.8%，同比-0.3pct；全年派息19港仙，派息率43.2%。公司業績下滑主要由於物管行業整體競爭加劇，基礎物管毛利率有所下降，以及應收賬款減值比例由8.6%增加至11.1%，導致金融資產減值1.28億元。

物管毛利率下降，新籤非住業態佔比提升

公司2025年物業管理收入117.3億元，同比+9.1%；毛利率14.3%，同比-1.6pct，主要系傳統物管市場降價退盤，及在地產下行影響下增量擴張和合約轉化速度放緩。截至2025年末，公司在管面積4.78億平，同比+8.0%；其中第三方佔比42.7%，同比+1.9pct；住宅業態佔比68.6%，城市運營佔比20.7%，商寫園區佔比10.7%。公司2025年新籤合約額21.3億元，同比+32.8%，其中非住佔比91%，同比+15pct，醫院及學校新籤合約額同比+23.4%。

住户增值盈利量效齊增，非住增值盈利能力承壓

公司2025年優化調整住户增值業務，有效提升了居家生活服務、零售消費、美居服務等業務毛利率，實現收入12.2億元，同比-12.0%；毛利率34.0%，同比+8.5pct。公司2025年非住增值收入保持增長，收入19.4億元，同比+6.1%；毛利率7.2%，同比-5.9%，主要由於智慧化工程研發成本攤銷費用上升，地產行業調整導致其他工程及交付前服務毛利率下滑。

風險提示：三方拓展放緩、關聯公司經營不及預期、房地產銷售下行。

研究報告信息：

證券研究報告：《中海物業（02669.HK）：收入增長、毛利率下滑，高質拓展助力業績回穩》

對外發布時間：2026年3月30日

報告發布機構：開源證券研究所

《證券期貨投資者適當性管理辦法》於2017年7月1日起正式實施。通過微信形式製作的本資料僅面向開源證券客户中的金融機構專業投資者，請勿對本資料進行任何形式的轉發行為。若您並非開源證券客户中的金融機構專業投資者，為保證服務質量、控制投資風險，請勿訂閲、接收或使用本訂閲號中的信息。本資料難以設置訪問權限，若給您造成不便，還請見諒！感謝您給予的理解和配合。若有任何疑問，請與我們聯繫。

開源證券股份有限公司是經中國證監會批准設立的證券經營機構，具備證券投資諮詢業務資格。

本報告僅供開源證券股份有限公司（以下簡稱「本公司」）的客户使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客户。本報告是發送給開源證券客户的，屬於商業祕密材料，只有開源證券客户才能參考或使用，如接收人並非開源證券客户，請及時退回並刪除。

本報告是基於本公司認為可靠的已公開信息，但本公司不保證該等信息的準確性或完整性。本報告所載的資料、工具、意見及推測只提供給客户作參考之用，並非作為或被視為出售或購買證券或其他金融工具的邀請或向人做出邀請。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司於發佈本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。客户應當考慮到本公司可能存在可能影響本報告客觀性的利益衝突，不應視本報告為做出投資決策的唯一因素。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客户，不構成客户私人諮詢建議。本公司未確保本報告充分考慮到個別客户特殊的投資目標、財務狀況或需要。本公司建議客户應考慮本報告的任何意見或建議是否符合其特定狀況，以及（若有必要）諮詢獨立投資顧問。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見並不構成對任何人的投資建議。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。若本報告的接收人非本公司的客户，應在基於本報告做出任何投資決定或就本報告要求任何解釋前諮詢獨立投資顧問。