加減有道，質效突圍，鑫苑服務的內生性增長

2025年，物業管理服務行業步入存量深耕、質效優先的發展新階段，「有質量的增長」成為檢驗物企真正實力的核心標尺。面對行業普遍「增收不增利」的壓力，鑫苑服務跳出「規模至上」的慣性思維，以「減法換加法」的戰略智慧，用一組含金量更高的數據，展現着其高質量增長的韌性——2025年全年收入歷史性突破9億大關，核心業務穩健增長，毛利率、坪效等關鍵經營指標顯著改善，科技佈局與多元業態協同發展的優勢持續釋放。

一、減無效投入冗余，加核心業務厚度

物業服務的核心根基是服務本身，鑫苑服務始終將物業服務作為「加法」重點，同時果斷砍掉無效投入，實現「好鋼用在刀刃上」。2025年，公司持續加碼人員專業培訓、服務流程優化、社區設施升級，聚焦業主日常高頻需求，全方位提升服務精細化水平，促進核心基石業務的物業服務收入同比增長11.6%的良好態勢。

與之相對應的是，公司堅決對無效投入做「減法」：主動壓縮低產出、高消耗的關聯方業務，如工程施工與交付前諮詢服務，報告期內諮詢協銷收入佔比由0.7%下降至0.1%，工程施工收入佔比由6.5%下降至1.7%。

這種「加核心、減冗余」的調整，直接推動盈利質量顯著提升。報告期內毛利率從2024年的28.2%躍升至31.2%，其中增值服務毛利率更是從32.2%飆升至40%，每一份收入的價值含量大幅提升。

二、減增量擴張包袱，加存量深耕力度

在行業從「增量擴張」轉向「存量深耕」的背景下，鑫苑服務放棄「跑馬圈地」的粗放模式，在存量運營上做加法，在規模包袱上做減法，實現「精而強」的高質量發展。

規模包袱的「減法」，則體現在對規模執念的摒棄。其主動退出坪效偏低、管理成本高、盈利空間窄的項目，不被「規模虛胖」拖累發展步伐。自2024年以來，鑫苑服務啟動了項目准入機制，強化立項評估，並主動優化坪效較低的項目。這種「做減法」的勇氣，換來的是坪效指標的顯著改善。數據顯示，2025年鑫苑服務整體坪效從21.7元/平方米提升至22.4元/平方米。其中，第三方項目坪效提升尤為顯著，從8.48元/平方米躍升至10.88元/平方米，增幅約30%。

深耕存量的「加法」，體現在對現有項目的價值深挖上：2025年公司在管面積約4048萬平方米，同比僅增長1%，看似規模增速放緩，實則是「精耕細作」的主動選擇——通過優化服務、提升坪效，讓每一寸現有面積都釋放更大價值。數據最具説服力：在管面積僅增長1%的情況下，物業管理服務收入卻增長15.2%，這組「剪刀差」完美詮釋了存量深耕的成效，實現了「少而精、精而優」的增長。

三、減運營管理繁度，加服務升級精度

數字化轉型是物業行業提質增效的核心引擎，更是物企培育新質生產力、實現高質量發展的關鍵抓手。鑫苑服務以科技賦能為核心方向做加法，通過數字化、智能化升級，構建「科技賦能+高效運營」的新範式，實現「服務提質、效率提速、成本降耗」的三重效應，為行業新質生產力培育提供可借鑑的路徑。

在運營管理上做「減法」，核心是用科技賦能替代人工冗余，提升管理效率。2025年，鑫苑服務在業內率先發布「客服智能體」與「管家智能體」，完成從基礎數字化工具到AI智能體應用的代際躍升，實現「業務+智能+管理」的全鏈路賦能，大幅減少人工干預，降低運營成本。目前其，科技投入已形成良性閉環：管理效率提升攤薄人工成本，直接助力毛利率改善，利潤釋放又支撐更大規模的科技再投入，讓運營管理更高效、更輕盈。

在服務升級上做「加法」，其圍繞業主生活全場景持續深耕：一方面夯實基礎服務，提升響應速度和服務品質，斬獲中國物業服務滿意度百強TOP8的榮譽；另一方面發力創新增值服務，聚焦租售、美居、純水、到家、零售、無人等六大核心業務，豐富社區服務場景。2025年，家居生活服務收入達7612萬元，同比增長15.5%，佔增值服務總收入的比例從33%提升至36%，成為增長勢頭強勁的板塊，用多元化服務滿足業主多樣化需求。此外，商業板塊依託「投融建管退」全產業鏈能力，以精細化運營實現資產增值，斬獲2025年度領航商業新生態標杆企業稱號，進一步豐富服務價值。

四、減關聯依賴程度，加市場拓展強度

評判物業公司長期價值，市場化獲取能力是核心維度。鑫苑服務打破「關聯依賴」壁壘，持續在市場化能力上做加法，讓市場化能力成為企業核心競爭優勢。

報告期，其2025年新籤合約1577.9萬平方米中，來自關聯方的僅12.4萬平方米，佔比不足1%，第三方新籤面積達1565.5萬平方米，佔比超99%，合約端已實現幾乎完全市場化的佈局。説明其已形成「自主拓展、自主運營、自主盈利」的良性發展模式，徹底擺脫對關聯方的依賴。

再看其第三方業務的持續突破上，市場化成色持續優化。在管面積第三方佔比從2023年的52.9%提升至2025年的59.3%，合約面積第三方佔比從60%提升至70%，獨立經營能力持續夯實。

這不僅提升了企業的抗風險能力，更讓資本市場看到其真實的核心競爭力，為長期價值增長注入信心。

結語：以加減之道，行致遠之路

鑫苑服務2025年的戰略實踐，本質上是一場「取捨有道」的高質量轉型——在覈心業務、存量深耕、科技賦能、市場化能力上做足加法，築牢根基；在無效投入、規模包袱、運營冗余、關聯依賴上堅決做減法，輕裝上陣。這種「減法換加法」的戰略，讓公司在收入突破歷史關口的同時，實現了坪效提升、毛利率走高、淨利潤增長的高質量成長，也樹立了物業行業「質效優先」的發展新範式。

在物業行業新舊動能轉換、發展邏輯重塑的關鍵時期，真正能夠穿越周期、持續創造價值的企業，是那些懂得「取捨」、穩健取勝的實力派。隨着「加減之道」的持續落地，鑫苑服務未來成長的確定性不斷提升，其價值成長故事，值得市場持續期待。