佳兆業宣佈狂賺500億，旭輝大賺170億！地產發生了什麼？

今天要講個鬼故事：

那些爆雷房企，去年居然集體「賺翻了」。

你看，佳兆業宣佈，預計去年歸母淨利潤不少於500個億。

是的，你沒看錯，而上一年，佳兆業還是淨虧損285億。

而且，不止佳兆業哦！

金科地產預計去年淨賺300-350億；

禹洲集團預計2025年淨賺至少234億；

旭輝集團，預計去年淨賺至少170億；

還有曾經的「宇宙房企」碧桂園，預計去年淨賺10個億，但上一年淨虧超351億。

世茂、遠洋則已經公佈全年財報，結果去年分別淨賺：145億、68億，但它們上一年都分別淨虧損359億、186億。

債權人估計看到都要氣笑了……

錢沒還，但爆雷房企的賬本，從爆虧到爆賺。

這究竟是為啥？

首先，這些房企，並非真的賣房子賺錢了。

這完全就是靠「會計魔術」，靠債務重組「變出利潤」。

就像你欠朋友100塊，你朋友同意你還50塊就行，那就算你賺到50塊了。

根據香港財務報告準則和企業會計準則：

當房企與債權人達成債務減免、展期、債轉股等重組協議時：

原債務賬面價值 − 新債務公允價值 / 清償對價 = 債務重組收益

這部分差額，會一次性計入當期淨利潤。

簡單説就是：

所以，本來房企欠了100億，重組后只認60億，那麼這40億的差額直接算 「利潤」。

也就是説，這並非經營層面的改善，而是房企靠債務重組換取的表面盈利假象。

真實的情況是，房企剔除重組收益影響后，房企去年業績仍然是虧損的。

比如禹洲集團，剔除重組收益，實際年度歸母淨虧損112至92億。

而房企還在虧損的原因，也基本都存在共性：

一是交付項目的毛利減少，說白了，房企前期高價拿地算不過賬了；

二是部分房地產項目存在減值，計提存貨及其他資產減值和投資物業的公允價值虧損；

也就是説，地產項目甭管是住宅還是商場寫字樓，都不如以前值錢。

三是大量融資成本無法資本化。

最后這點其實很好理解，房企的地產開發項目停擺，再加上債務逾期，讓利息沒法 「藏」 進存貨，只能直接衝利潤。

因為，按會計準則，房企為正在開發、還沒賣的樓盤借的錢，利息是可以資本化的。

也就是利息不算當期費用，而是計入 「存貨 / 開發成本」，等房子賣出去、結轉成本時再慢慢 「消化」。

但是現在房企蓋房子的毛利就已經是虧的，再疊加大額費用化利息，扣非淨利潤還可能虧得更慘，全靠重組收益 「紙面扭虧」。

你看，有的房企債務重組方案停擺了的，虧損還進一步擴大了。

比如正榮地產，去年淨虧損174億，虧損擴大接近3倍。

它的債務重組方案已經失效，基本上停擺了。

而寶龍地產的債務重組還有待債權人表決，花樣年的債務重組是今年才獲得法院批准，進入執行。

奧園則有點「特殊」，其實它在2024 年就已經完成了 「法律層面的重組」，但至今未完成 「實操層面的重組」。

此外，佳兆業、花樣年、旭輝、碧桂園的重組方案均已經生效，削債規模35-117億美元不等。

所以可以得出一個結論：

2025年是出險房企 「債務重組扭虧大年」，至少有7家房企靠 「債權人讓利」 實現報表轉正。

等到都重組的差不多了，這一輪地產風波，也就過去了吧。

地產，永遠是一個重要的行業，對吧。

你怎麼看？