恆大物業：韌性修復與質效突圍之路

2025年，恆大物業面對行業共性壓力與特定歷史遺留問題的雙重挑戰，展開了一場以「破局」與「重塑」為核心的經營變革，堅持以質效為核心的發展路徑，通過服務品質提升、市場化拓展、構建「物業+生活服務」生態、數智化轉型等措施，實現經營基本面的穩步改善，現金流與資產結構持續優化，展現出較強的經營韌性。

財務質量：營收同比增長7.2%，現金流與資產結構顯著優化

圖：2024-2025年恆大物業營收與利潤情況

在成本剛性上漲的背景下，恆大物業通過精益成本管理實現經營質量的穩步提升，財務抗風險能力顯著增強，恆大物業財務表現呈現「營業收入穩增、利潤小幅承壓、現金流與資產結構持續改善」的特徵。2025年，恆大物業營業收入136.78億元，同比增長7.2%，保持穩健增長態勢。

受成本上漲與業務投入增加影響，恆大物業利潤略有承壓。2025年，恆大物業實現毛利潤25.05億元，同比增長2.5%，毛利率18.3%，同比下降0.9個百分點；淨利潤10.09億元，同比下降2.2%，淨利率7.4%，同比下降0.7個百分點，利潤小幅下滑主要源於企業為提升服務品質加大設施設備改造、環境升級等投入，以及社區生活服務、資產管理服務領域的數智化平臺與供應鏈建設投入增加。

現金流與資產結構持續優化，恆大物業資金鍊穩健性大幅提升。截至2025年末，恆大物業現金及現金等價物達41.90億元，同比大幅增長55.32%，主要系經營活動產生的淨現金流入增加；流動資產淨額從2024年末的流動負債淨額9.69億元轉為0.88億元，實現由負轉正，流動比率從0.87倍提升至1.01倍，短期償債能力顯著改善。

2025年，恆大物業以業主核心需求為導向，推進業務創新與結構優化，在鞏固基礎物業管理服務基本盤的同時，深化社區生活服務與資產管理服務兩大增值服務板塊的佈局，通過服務升級、場景拓展與模式創新，構建「基礎服務穩盤、增值服務增長」的雙輪驅動業務體系，增值服務成為公司營收增長與盈利結構優化的重要支撐。

從業務構成來看，2025年，恆大物業物業管理服務收入114.98億元，同比增長7.6%，佔總營收的84.1%，仍然是恆大物業最核心的業務，其中基礎物業管理服務收入114.70億元，同比增長8.3%，其增長的主要動因是在管面積持續擴大及服務品質提升帶動的物業費收繳率改善。

圖：2024-2025年恆大物業營收構成情況

恆大物業社區生活服務主要聚焦於「場景拓展與模式升級」，圍繞業主的日常生活需求，打造高黏性、高增長的服務場景，成為增值服務的核心增長極。2025年，恆大物業社區生活服務收入10.09億元，同比增長10.7%，增速高於整體營收增速，成為公司營收增長的重要動力。在便民服務方面，恆大物業依託智能運營系統強化資源整合，實現智能充電樁、直飲水站等便民設施的覆蓋與效能雙提升，2025年相關收入近1.5億元，同比增長36.8%；在社區零售方面，恆大物業優化供應鏈與服務能力，增加高頻剛需品類，深化社區團購業務，2025年團購收入近5億元，同比增長8.5%，並採用自營模式構建信任壁壘，提升客户黏性與盈利水平；在到家服務方面，恆大物業聚焦業主户內服務需求，持續擴大產品品類及服務規模，到家服務收入近1億元，同比增長39.9%，成為社區生活服務的重要增長點；在文旅服務方面，恆大物業以管家陪伴為特色，全面鋪開社區旅遊服務，全年累計服務客户超9萬人次，實現收入近4000萬元，成為社區生活服務的全新增長點。

資產管理服務依託社區資源優勢，實現房屋租售等核心業務的快速增長，成為增值服務的重要組成部分。2025年，恆大物業資產管理服務收入7.98億元，同比增長2.7%，毛利率保持在48.7%的高位水平，成為公司盈利的重要來源。具體來看，房屋租售業務秉承「專業、服務、融合」理念，深耕社區資源，優化專業服務團隊，推動資產管理與物業服務深度融合，2025年全年累計促成交易規模超69億元，收入超1億元，同比增長42.1%。

2025年，受外部市場環境影響，商家社區營銷及場地合作需求收縮，恆大物業社區運營服務收入達3.73億元，同比小幅下降1.9%，但通過優化資源配置、提升運營效率、嚴控成本，毛利率保持40.2%的穩定水平，與2024年持平。

市場拓展：第三方佔比持續提升至99.8%

2025年，恆大物業在關聯方風險傳導的不利背景下，通過市場化拓展與業務結構優化，穩步鞏固行業基本盤。截至2025年末，恆大物業在管面積達6.01億平方米，龐大的在管面積為公司帶來了穩定的客户基礎與收入來源，同時為增值服務的開展提供了場景支撐。

從市場化能力來看，恆大物業第三方業務佔比持續提升，市場化發展的獨立性與核心能力進一步夯實。2025年，恆大物業來自第三方的收入為136.45億元，同比增長7.7%，佔總營收的比例達99.8%，較2024年提升0.5個百分點；全年累計新簽約第三方面積約4500萬平方米，合同年飽和收入超11億元，同比增長約7.3%，市場化規模拓展保持穩健增速；同時，新籤項目2025年度進場率高達92.1%，較高的轉化效率讓新增項目快速落地運營，短期內對集團現金流與利潤形成有效支撐，市場化拓展的質量與效益同步提升。

在業態佈局來看，恆大物業突破傳統住宅物業發展邊界，向軌道交通、醫院、學校、產業園、城市公服等非住宅業態全面拓展，並在各細分領域打造標杆項目，持續推動企業收入結構與盈利結構的優化，進一步提升企業抗風險能力與行業核心競爭力。2025年，恆大物業新籤項目中，非住宅項目年飽和收入約8.8億元，佔新籤項目總年飽和收入的80%，成為市場化拓展的核心增量，其中軌道交通業態年飽和收入約1億元，同比大幅增長248.6%，福建、貴州高速公路服務區等標杆項目成功落地，實現該業態的跨越式發展；醫院、學校業態年飽和收入約1.7億元，同比增長54.0%，寧波東方理工大學、景德鎮市第二人民醫院等代表性項目順利落地，彰顯專業服務能力。

此外，恆大物業堅持「拓優逐劣」策略，通過科學的項目綜合評估體系對低質低效項目進行審慎調整，持續提升管理項目質量，實現「精準拓展-精益運營-價值反哺」的良性循環，不斷提升服務規模與品牌影響力。

服務品質：秉承服務初心，築牢信任根基

面對行業競爭加劇與業主需求升級的雙重背景，恆大物業始終秉承「以客户為中心」的服務理念，將服務品質提升作為各項工作的核心。2025年，恆大物業「設施煥新顏、服務標準化、溝通零距離」等一系列舉措，將專業與人文温度注入服務，從而推動服務品質的提升。

表：恆大物業品質提升部分舉措

恆大物業不再侷限於數智化內部運營效率的提升，而是圍繞「AI驅動、數據融合、管理提效」三大方向，深化人工智能與物業場景的融合創新，構建覆蓋物業服務全場景、全鏈路的數智化產品矩陣，科技探索實現從「內部應用」到「行業賦能」的跨越式發展。

2025年，恆大物業數智化應用已覆蓋超90%的管理面積，觸達近十萬名員工及超400萬戶客户，實現大幅提升企業運營效率，降低運營成本，並提升客户體驗。因此，恆大物業憑藉沉澱的豐富管理經驗，成立科技服務公司，實現數智化產品的對外輸出，完成從「成本中心」到「利潤中心」的轉型，首年即簽約近150家外部物業服務企業，為企業帶來新的業務增長點。

圖：恆大物業科技賦能措施

總結

整體來看，恆大物業已逐漸擺脫對關聯方的依賴，加速市場化發展，財務狀況持續改善，核心競爭力逐步提升，在行業深度變革期牢牢夯實發展根基。未來，隨着企業各項戰略舉措的不斷落地，服務品質將進一步提升，同時疊加數智化能力的持續輸出以及非住宅業態與增值服務的快速發展，恆大物業有望實現更高質量、更具韌性的發展。