年報觀察 | 星盛商業尋變 風口之上的取與舍

商業客

「消費者買的不僅僅是商品，而是一種認同感，一種體驗，一種社交的貨幣。」事實上，管理層已精準把握當下年輕人的消費情緒，而如何具體落地纔是重點。

近年來，隨着消費結構迭代，18-35歲年輕羣體逐漸成為核心消費主力，一批批聚焦「年輕力」的商業項目逆勢突圍，而在這場羣戰中，誰能主動引領消費情緒，誰便能脫穎而出。

星盛商業無疑也是比拼「年輕力」的頭號選手之一。3月26日，企業披露了2025年全年業績公告，數據之下，反映出的不僅是當下商業賽道的殘酷角逐，更是企業能否讀懂年輕人的一份答卷。

據財報數據顯示，受行業大環境影響，期內，星盛商業實現收入5.83億元，年內利潤1.38億元，歸母淨利潤1.43億元，均有小幅下滑，但毛利率仍錄得47.7%，同比上升了1.5個百分點。

在運營方面，2025年同店客流同比增長3.8%，同店銷售額同比增長1.8%，若考慮山姆銷售額，增長率則為14.8%；截至2025年底，整體出租率93.6%，較2024年底上升1.4個百分點。

回顧2025年整體消費市場，執行董事兼董事會主席黃德林僅用八個字概括——穩步擴容，提質升級。「大盤在漲，但結構在變，需求在變，人心在變。」

消費三大「變」

如果能用短期的陣痛，換取未來長期高質的發展，何樂而不為？

近幾年，求穩、聚焦成爲了星盛商業核心發展底色，因此在主動清倉部分項目后，企業的整體收入也不免受到了一定的影響。

從業務構成來看，星盛商業營收由委託管理、品牌及管理輸出、整租三大服務板塊組成，2025年分別錄得收入3.78億元、0.74億元、1.31億元，僅整租服務收入實現7.5%同比增長外，前兩大服務板塊收入均有一定下滑。

針對收入波動的原因，財報指出，本年度出於整體利益角度評估，集團主動與珠海國際大廈商場、山水奧萊·六安星河COCO City及珠海來來星河COCO City業主進行協商並完成解約。

儘管收入有所下滑，但項目提質之下，整體毛利率水平較去年有了提升，尤其是整租服務部分從微利變盈利，包括廈門COCO Park在內的新項目開始步入成熟期。

2025年，委託管理、品牌及管理輸出、整租三大服務的毛利率分別為54.5%、74.4%、13.5%，分別較去年同期提升了2.9個百分點、2.3個百分點、6.3個百分點。

截至2025年底，星盛商業共向52個商用物業項目提供服務，涵蓋19個城市，總合約面積約250萬平方米，當中由獨立第三方開發或擁有的比例由2024年同期的47.1%，進一步壓降至45.8%。

然而，剔除低效項目，優化盈利結構只是第一步，如何在年輕化消費浪潮中搶佔先機，纔是星盛商業持續發展必須面對的核心命題。

「消費者買的不僅僅是商品，而是一種認同感，一種體驗，一種社交的貨幣。」事實上，管理層已精準把握當下年輕人的消費情緒，而如何具體落地纔是重點。

在黃德林看來，過往消費者的購物是盲目的，為買而買，但如今更多是為情緒價值買單。他舉例道，針對廈門星河COCO Park項目，星盛商業加入了大量體育體驗項目，例如打造了當地最大的匹克球球館，並引入了18家户外運動體驗類主力店。

在首發經濟上，2025年這一年，集團新開發品牌數量超400家，引進各類首店超200家，品牌汰換率超26%。

而一系列的運營升級，確實也帶來了實打實的會員粘性提升。數據顯示，期內，星盛商業會員消費人數增長35%，復購率達46%，其中銀卡以上會員消費人數增長82%，復購率達56%。

立足健康底盤后，星盛商業對未來項目的佈局也愈發清晰，2026年將會有4個新項目相繼落地，包括深圳星河WORLD·COCO Park（二期）、深圳光明星河COCO CityA館、南京星河COCO City、深圳龍崗星河COCO City項目。

資產管理把控

在2025年業績會上，投資者最關注的莫過於企業對現有資產的管理，尤其是REITs。

早在2025年中期業績會上，管理層便提到星盛商業近幾年一直在研究資產證券化，認為公募REITs是市場的拐點，未來會在這一塊去尋找新的增長點。

而事實也確實如此，自2025年9月，發改委與證監會優化擴募規則，擴募間隔期縮至6個月、簡化申報流程，間接降低發行與時間成本后，國內商業REITs開始爆發式涌現。

2026年3月16日，由星河控股申報的紅土創新星河集團商業不動產REITs已獲得深交所受理，成為今年以來第15只獲交易所受理的商業不動產公募REITs。

據資料顯示，該基金的底層資產正是由星盛商業管理運營的深圳龍崗星河COCO Park項目，該項目於2012年9月開業，商業可租賃面積約5萬平方米，2023年、2024年、2025年底時點出租率分別為99.87%、99.01%、99.34%。

截至2025年底，龍崗星河COCO Park估值為22.35億元，擬募集16.86億元，2026年度可供分配金額7130.73萬元、分派率4.23%，2027年度可供分配金額7064.17萬元、分派率4.19%。

公司行政總裁陳羣生表示：「REITs對於星盛商業來説是一件非常好的事情，可以和星河控股一起，通過另外一個平臺增加一個獲取項目的渠道，甚至是某種程度的小股操盤方式。」

另一方面，投資者也高度關注企業如何進一步提升資金的使用效率。

財報數據顯示，2025年，星盛商業經營性現金流淨流入1.74億元，同比增長3.3%；期末在手資金13.43億元，全年派息率高達87%。

針對投資人提出的上述問題，首席財務官馬超羣迴應稱，該問題確實一直困擾着星盛商業，作為上市公司本身，確實要想方設法提升整體的ROE水平，但在如今的大環境下，賬上有現金絕對是一件好事。

而在今年1月，星盛商業與農銀國際簽訂投資管理協議，計劃通過貨幣市場基金、首次公開發售配售、大宗交易及私人投資公開股票等方式，以期實現資本增值，預計投資總額不超過2億港元，將使用公司現時可用的現金儲備。

馬超羣坦言，對於上市公司而言，這也是不得已而為之的行為。「實際上，我們目前只放了5000萬元的投資金額，安全第一、流動性第二、收益第三。」

不過值得一提的是，在借力REITs、管好資金之外，星盛商業也在積極拓寬商業賽道的佈局。

2025年11月14日，歷經近一年磋商，星盛商業與上海光明地產正式簽署合作協議，圍繞位於江蘇省宜興市的「光明小鎮谷里商業廣場」項目展開深度協作，由星盛商業提供全周期招商及商業顧問服務，共同打造文旅商業融合新地標。