觀點直擊｜建發物業：到2030年「再造一個建發物業」

目標是到2030年「再造一個建發物業」，整體規模和效率都有明顯提升。

物業行業正處在一個不太輕松的階段。規模紅利逐漸退去，企業普遍面臨增長放緩、利潤承壓的現實，競爭也從「跑得快」轉向「做得細」。

3月25日，建發物業管理集團有限公司公佈2025年全年業績。從數據來看，公司仍保持增長節奏，財務狀況相對穩定。

3月27日，建發物業召開2025年度業績投資者會，董事會主席喬海俠、執行董事兼行政總裁黃黨輝、非執行董事田美坦、財務總監李婷等出席會議並圍繞外拓、增值服務、科技投入以及中長期規劃作出回答。

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業績延續增長

2025年，建發物業整體經營收入與利潤繼續上行。

全年實現營業收入38.8億元，同比增長17.8%；毛利8.23億元，同比增長16.5%；年內利潤3.74億元，同比增長14.0%；歸母淨利潤3.59億元，同比增長11.0%，連續兩年維持雙位數增速。

此外，建發物業2025年毛利率為21.2%，較上年小幅下降0.3個百分點，主要還是業務結構變化所致。家政、零售及美居等板塊佔比提升，拉低了整體利潤率。

截至2025年末，公司合約建築面積約1.173億平方米，同比增長7.5%；對應項目數量776個，同比增長10.4%。在管面積達到9174萬平方米，同比增長21.4%，項目數619個，同比增長17.5%。

於報告期末，其業務已覆蓋16個省區、66座城市，服務約53.8萬戶家庭，體量仍在往上走。

在現金流方面，建發物業2025年經營活動產生的現金流淨額為5.99億元，同比增長125.9%；期末現金及等價物為34.14億元，同比增長17.9%。流動比率維持在1.8倍，短期償債壓力不大。

同時，公司擬派發末期股息每股0.15港元，並額外派發特別股息0.05港元，合計0.20港元，分紅率約69%，較上年提升約10個百分點，按當時股價測算股息率約7.6%。

分業務看，結構變化已經比較明顯。物業管理服務收入22.3億元，同比增長24.9%，仍是核心來源，佔比57.3%。社區增值及協同服務收入9.37億元，同比增長23.3%，佔比24.2%，增速較快。

商業運營管理服務收入1.02億元，同比增長26.4%，體量不大但增長更快。非業主增值服務收入6.16億元，同比下降8.2%，主要還是銷售案場數量減少所致，這一塊在主動收縮。

02

外拓提速與結構調整

過去一年，建發物業在外拓和結構調整上都有一些變化。

第三方拓展明顯加快，2025年外拓合同金額8.4億元，同比增長63%；千萬級以上項目29個。非住宅項目佔比提升至78%，較上年提高22個百分點，醫院、軍隊等業態逐漸增加，比如漳州圓山醫院、寧德聯通項目陸續落地。

區域上也不再侷限福建，省外簽約金額達到4.2億元，佔比一半，同時設立了5個工建籌備處，為后續拓展做準備。

對於2026年的安排，管理層給出的方向比較直接：一是繼續做非住宅，重點放在部隊、醫院、商辦等領域；二是住宅項目不追求數量，更看質量；三是區域上依舊深耕福建，同時依託籌備處向外延伸。

另外，社區增值服務仍是增長較快的一塊。2025年相關收入約9.5億元，同比增長23%，佔比接近四分之一。其中家政業務收入1.25億元，同比增長25%，滲透率從5%提升到16%；美居業務收入1.3億元，同比增長19%，已在120個項目採用聯營模式。

接下來，管理層表示，一方面將繼續深挖存量社區，另一方面在一二線城市嘗試自營模式，把家政和美居從「合作為主」逐步轉向「部分自營」，以此優化供應鏈和服務能力。

當前建發物業已在超過500個項目試用清潔、擦窗、垃圾回收等機器人。管理層明確表示，希望達成「人+AI+機器」的協同模式。

從更長周期來看，公司在業績會上提出了「十五五」的三條主線：一是繼續擴大規模，包括外拓、併購和內部協同；二是培育第二增長曲線，重點放在社區消費與城市服務；三是用技術提升效率，推進AI和機器人應用。目標是到2030年「再造一個建發物業」，整體規模和效率都有明顯提升。

回款情況整體可控。2025年末應收賬款6.1億元，同比增長16%，增速低於收入和規模擴張。公司通過分級管理和考覈約束來控制風險，同時也希望通過服務改善來提升繳費意願。

收併購節奏則較為謹慎。2025年沒有新增併購項目，已有的河南全順物業、廈門豪億物業運行平穩。后續仍會關注機會，但前提是與戰略匹配、估值合理。

行業還在調整，節奏普遍放慢。建發物業的做法並不激進，一邊維持規模增長，一邊調整結構，同時在增值服務和科技應用上逐步推進。