中海物業：戰略轉型利潤承壓，龍頭韌性穿越行業周期

2025年是「十四五」規劃的收官之年，也是物業管理行業加速向高質量發展轉型的關鍵一年。作為國內首批一級資質物業管理企業、深耕港澳與內地市場四十載的行業龍頭，面對行業周期波動，實現了營收規模的穩健增長，「城市空間綜合服務運營商」戰略轉型成效顯著，在市場化拓展、業態創新、科技賦能、品牌建設等維度持續鞏固核心護城河，雖短期盈利承壓，但從長期來看，中海物業的經營基本面與財務結構保持極致穩健，為「十五五」戰略開局奠定了堅實基礎。

表：中海物業財務摘要

財務質量：營收增長韌性凸顯，盈利短期承壓不改財務底色

2025年，中海物業實現整體收益149.60億元，同比增長6.0%，在行業整體營收增速普遍放緩、多數物企規模收縮的背景下，實現了逆勢穩健增長。從增長驅動邏輯分析，本次營收增長的核心支撐來自市場化外拓帶來的在管面積擴容，年內在管面積淨增3530萬平方米至4.78億平方米，且85.1%的新增在管面積來自獨立第三方，增長的可持續性與含金量顯著高於行業平均水平。同時，非住宅業態尤其是城市運營類業務的持續突破，也為營收增長提供了新的增量來源，形成了多元業態協同拉動的增長格局。

盈利表現方面，年內實現整體毛利22.47億元，同比下降3.8%，整體毛利率15.0%，較2024年的16.6%下降1.6個百分點，但仍保持較高水平；普通股股東應占溢利13.67億元，同比下跌9.7%。從行業共性與公司經營策略雙維度拆解，本次盈利階段性承壓主要源於三方面核心因素：其一，行業剛性成本上行壓力持續，年內直接經營成本增速高於營收增速，人工、物料等基礎服務剛性成本上漲，疊加行業價格競爭加劇，對基礎物業服務毛利率形成擠壓；其二，主動推進業務結構優化與虧損項目治理，年內完成5560萬平方米低效約滿/退盤項目出清，短期對整體盈利規模形成拖累，但長期來看有效優化了項目質量，為后續盈利修復掃清了障礙；其三，年內加大了城市運營能力建設、科技研發投入與人才體系搭建，長期能力建設的前置投入階段性拉低了當期盈利水平。

財務安全性層面，保持了行業內極致穩健的財務底色。截至2025年末，現金及銀行結余達62.71億元，同比增長7.5%，流動性儲備持續充裕；短期無抵押銀行借款僅0.50億元，無長期有息負債，資產負債率保持行業低位。在分紅政策上，公司董事會建議派發末期股息每股10.0港仙，全年股息總額（不含特別股息）同比增長5.6%，在盈利階段性承壓的背景下，仍保持了分紅比例的穩步提升。持續派息回報股東，體現了企業穩定的經營底氣與持續為股東創造回報的發展理念。

戰略落地：「十四五」戰略圓滿收官，城市運營商轉型進入縱深階段

2025年作為中海物業「十四五」戰略規劃的收官之年，圍繞「從小區走向城市、從社區服務走向基層治理、從勞動密集走向智慧物業」三大核心主線，全面完成了階段性戰略目標，實現了跨越式發展。「十四五」期間，管理面積、營業收入、股東應占溢利均實現翻番，人均效能顯著提升，管理費率持續下降，內生增長與市場拓展並進、基礎服務與增值服務並重的發展格局持續鞏固，更成為唯一獲得國務院國資委認定「中央企業品牌引領行動優秀服務品牌」的物管企業，戰略兑現度處於行業領先水平。

從核心戰略落地成效來看，「從小區走向城市」的轉型已經從戰略佈局進入到實質落地的縱深階段。年報數據顯示，年內新增訂單中，非住宅項目面積佔比高達68.4%，其中城市運營類項目在新增非住宅面積中佔比49.5%，已成為新增業務的核心支撐；截至年末，非住宅在管面積佔比從2024年的30.3%提升至31.4%，其中城市運營類佔比從19.1%提升至20.7%，存量業務結構持續優化。業務邊界已從傳統住宅社區，全面延伸至商業綜合體、產業園區、醫院、學校、政府物業、市政環衞、口岸交通等城市全域空間，徹底打破了傳統住宅物企的增長天花板，打開了萬億級城市服務的全新增量市場。

為進一步夯實城市運營商的戰略定位，年內完成對中建物業管理有限公司70%股權的收購，實現了規模與業務的補充，進一步強化了在非住領域的核心競爭力。面向「十五五」行業轉型新周期，科學制定了「1345」戰略規劃，明確以穩居行業綜合實力第一梯隊為核心主線，打造住宅服務、非住服務、創新增值業務三大核心業務板塊，強化四項關鍵業務體系，搭建五大業務生態系統。該戰略精準契合了行業從規模擴張向高質量發展轉型的核心趨勢，既守住了住宅物業服務的基本盤，又錨定了非住與創新業務的新增長曲線，戰略的延續性與前瞻性為長期發展劃定了清晰路徑。

競爭位勢：行業龍頭壁壘持續加固，差異化競爭優勢不可複製

2025年，在物業管理行業集中度持續提升、市場競爭日趨激烈的背景下，中海物業的行業龍頭地位持續鞏固，核心競爭壁壘進一步加厚，形成了品牌、市場化能力、區域佈局三位一體的差異化競爭優勢。

市場化拓展能力是物企穿越行業周期的核心競爭力，也是衡量企業真實競爭力的核心指標。年內新增在管面積9090萬平方米，新籤合約總額52.37億元，其中85.1%的新增面積來自獨立第三方，該比例遠高於行業內多數依賴關聯房企的央企、國企物企，充分證明的服務能力、品牌口碑得到了市場化客户的充分認可，增長的獨立性與可持續性顯著領先行業。截至年末，企業已進駐全國164座城市（含香港、澳門），在管物業項目2356個，服務面積超4.78億平方米，全國化佈局與規模優勢持續鞏固。

港澳市場的絕對龍頭地位，是中海物業獨有的、行業內其他企業無法複製的核心護城河。中海物業穩居香港最大物業管理服務商、港澳地區最大中資物業服務企業的地位，香港物業管理市場份額持續排名第一。2025年，中海物業在港澳市場實現多業態標杆突破，中標香港故宮文化博物館、香港警務處總部、香港醫管局轄下20間公立醫院等核心項目，實現香港漁護署轄下鮮活食品批發市場100%全覆蓋，首次進入香港高校服務領域。港澳市場的項目具有合約周期長、服務溢價高、盈利穩定性強的特點，不僅能有效對衝內地地產行業調整的影響，更能將香港四十余年積累的高端物業服務經驗反哺內地市場，形成「港澳高端經驗+內地規模化落地」的差異化競爭優勢。

科技探索：數字化轉型形成閉環，技術賦能構建長期核心壁壘

在物業管理行業從勞動密集型向技術驅動型轉型的關鍵階段，科技能力已成為物企構建長期競爭壁壘的核心要素。2025年，中海物業持續深化科技研發與數字化轉型，形成了「平臺研發-場景落地-業務賦能」的完整閉環，科技賦能的實際成效顯著領先行業。

年內完成了核心數字化平臺的升級迭代，構建起品牌專屬的數字化服務生態。在技術研發與成果轉化層面，年內實現了多項核心技術突破，形成了具有自主知識產權的技術壁壘，能夠持續保持技術領先優勢。

科技佈局深度綁定業務發展，實現了對市場拓展與運營管理的雙向賦能。依託「星啟」核心技術積累，針對醫院、學校、城鎮街道、商寫等重點業態，輸出標準化的智慧物業解決方案，在招投標過程中形成了差異化的技術競爭力，有效提升了市場化拓展的成功率，年內多業態智慧方案均實現成功落地，獲得合作方的高度認可。同時，智慧化系統在項目運營中的全面落地，也實現了服務效率與客户體驗的雙重提升，形成了「技術研發-業務賦能-效益提升-反哺研發」的正向循環，為長期發展注入了持續的技術動力。

業務創新：業態邊界持續拓寬，雙輪驅動增長格局持續鞏固

面對行業增量市場收縮、傳統住宅物業增長見頂的行業環境，中海物業持續推進業務創新，打破傳統物業服務的邊界，構建起全業態覆蓋、全鏈條延伸的業務體系，形成了基礎物業服務與增值服務雙輪驅動的增長格局。

業態創新層面，已全面完成住宅、商業、公建、城市服務四大業態的全覆蓋，年內新增訂單中非住宅項目面積佔比達68.4%，成為新增業務的核心來源，實現了非住業態的多點突破。從行業邏輯來看，非住宅業態尤其是城市運營、公建類項目，具有合約周期長、現金流穩定、受地產周期影響小的特點，能夠顯著提升經營的抗周期能力，同時打開了萬億級的全新增量市場。

增值服務創新層面，聚焦社區資產、租售業務、美居業務、生活服務、運維管理、能源管理、仟蟻集採、創新研發八大核心賽道，打造了「優你互聯」「海博工程」「海納萬商」三大專業化增值服務品牌，實現了增值服務的品牌化、專業化運營。這種專業化的增值服務佈局，能夠深度挖掘客户的全周期價值，即使在消費環境疲軟的背景下，也能通過優化業務結構，提升增值服務的盈利質量，構建起可持續的第二增長曲線。

服務品質：迴歸物業服務本源，體系化建設築牢長期發展根基

物業管理行業的本質是服務，所有的規模擴張、業態創新、技術升級，最終都要回歸到服務品質的本源上。2025年，中海物業始終堅守物業服務的核心本質，持續深耕基礎服務質效，構建起體系化的服務品質保障體系，築牢了企業長期發展的核心根基。

「好時節、好物業、好社區」的「三好」品牌主張，系統化重構了物業服務的價值體系。既契合了當前業主對美好生活的核心需求，也響應了國家推進基層治理現代化的政策導向，從客户、行業、社會三個維度，兑現了企業的品牌價值承諾。

服務品質的持續提升，核心在於人才體系的支撐。企業始終堅持「人才興企」戰略，秉持「匯聚奮進者，激勵有為者」的人才管理理念，打造了「戰略、組織、人才、機制、文化」五位一體的人力資源管理體系。解決了物管行業基層人才流失率高、服務標準化難的行業痛點。「十四五」期間，人均營收及利潤較「十三五」末期實現顯著提升，人才體系建設的成效充分顯現。

同時，持續深耕基礎服務質效，不斷提升項目履約質量，推動物業服務質量提升行動落地，最終將體系化的服務能力轉化為客户滿意度的持續提升與品牌口碑的積累。而良好的客户口碑，又進一步轉化為更高的項目續約率、更低的市場拓展成本、更強的品牌溢價能力，形成了「服務品質-品牌口碑-市場拓展-規模增長-效益提升」的正向循環，這也是公司能夠穿越行業周期，持續鞏固行業龍頭地位的核心底層邏輯。

總結

整體來看，2025年在物業管理行業深度調整的關鍵周期，中海物業憑藉清晰的戰略佈局、極致穩健的經營策略、持續深化的創新能力與堅守本源的服務理念，在行業下行周期中守住了經營基本盤，實現了城市運營商戰略的縱深落地，核心競爭壁壘持續加固。儘管短期盈利受行業環境與長期投入影響出現階段性承壓，但公司的經營基本面、財務安全性、長期發展邏輯並未發生改變。面向「十五五」發展新周期，以「1345」戰略規劃爲引領，堅守「求穩」與「謀新」的核心發展方向，持續推進物業管理行業的現代化轉型，不僅為自身長期高質量發展奠定了堅實基礎，也為整個物業行業的轉型升級提供了可借鑑的央企標杆樣本。