聚焦主航道，做深做厚：卓越商企服務(6989.HK)的長期主義答卷

3月26日，卓越商企服務(6989.HK)披露2025年全年財報。

作為高端商務物業服務的領軍者，公司在保持規模穩步擴張的同時，業務結構持續優化，獨立市場化能力顯著增強，充分彰顯了其在複雜市場環境中的核心競爭壁壘與長期價值潛力。

01
業績穩健，主航道持續深耕

2025年，卓越商企服務實現總收入約40.19億元人民幣。儘管受非核心業務剝離及主動戰略調整影響，整體收入較去年同期略有回落，但核心業務基本盤依然穩固。

在3月27日舉行的業績會上公司管理層表示，第三方自拓基礎物業收入表現堅挺，達到19.8億元，同比增長17.1%。這一增長主要得益於公司在商務物業領域的持續深耕以及在管面積的穩步擴張。

（來源：公司業績發佈會PPT）

截至2025年12月31日，集團合約面積約8744萬平方米，同比增長4.9%；在管面積約7827萬平方米，同比增長8.4%。其中，粵港澳大灣區與長三角兩大核心經濟圈在管面積合計佔比達68.4%，北京、上海、深圳、廣州、成都、杭州等一線及新一線城市在管面積佔比高達76.5%，優質的區域佈局為項目的盈利質量提供了堅實保障。

財報利潤表現方面，實現毛利約為6.95億元，毛利率保持在17.3%的良好水平。年內溢利約為1.21億元，歸母淨利潤1.03億元。

利潤端同比出現較大幅度下降，其背后是公司管理層主動進行的一次財務「排雷」。財報顯示，公司在報告期內主動清理長賬齡的關聯方貿易應收款，對應收款項和合同資產計提減值損失約2.78億元。同時，對子公司北京環球的商譽計提減值2100萬元。這一系列舉措雖然短期內拉低了賬面利潤，但其核心目的在於加速資產負債表迴歸健康狀態，標誌着歷史遺留風險的集中出清。

值得一提的是，公司在2025年5月31日完成了對金融服務業務的處置，該部分業務2025年度貢獻收入約1896萬元。此項交易使公司進一步聚焦於物業管理服務及增值服務等核心主業，優化了業務結構。

儘管利潤端受到減值因素影響，但公司的現金流表現依然穩健。截至2025年末，公司現金及現金等價物約11.05億元，較上年末增長18.1%，主要得益於應收賬款回款提升、費用開支的嚴格管控。經營活動所得現金淨額由負轉正，顯示出公司經營造血能力的恢復。截至期末，公司資產負債率為29.7%，維持在健康水平。

02

第三方引擎強勁，增值服務提質增效

從外部環境看，2025年中國經濟在複雜環境中展現韌性，企業對高品質綜合設施管理（IFM）服務的需求持續增長。卓越商企服務能夠在此背景下保持核心業務的穩健，源於其內部核心能力的持續升級。

首先，市場化能力持續增強，第三方業務成為增長主引擎。

過去一年，卓越商企服務來自第三方的在管物業面積佔比進一步提升至63.6%，顯示出其擺脫關聯方依賴、獨立自主造血的能力。全年新拓第三方項目物業合同151個，總合同額高達16.73億元，年化合同額6.19億元。

其次，戰略客户粘性極高，構築了穩固的業務基本盤。

公司通過深化戰略客户發展機制，2025年戰略客户收入達到11.03億元，同比實現24.2%的強勁增長。尤為亮眼的是，近三年戰略客户合同保有率接近100%，這種近乎滿分的客户留存率在行業內極為罕見，證明了其在高端商務服務領域難以替代的價值。

再者，增值服務從規模擴張轉向效益提升。

儘管受主動壓降機電業務影響，增值服務收入同比有所下降，但卓越商企服務的毛利率卻逆勢大幅上升6.8個百分點至26.1%。這表明公司不再單純追求業務規模的「大」，而是更加註重業務質量的「精」。高端商務品牌「卓品商務」憑藉B to B for C的創新模式，正在通過整合多業態服務場景，構建起更具盈利能力的第二增長曲線。

最后，多業態交付能力突破，構築差異化競爭壁壘。

在公共與工業物業領域，卓越商企服務持續鞏固優勢，該板塊收入佔基礎物業服務收入的10.4%。公司在政府公建領域持續利用區位優勢擴大軌道交通類客户，同時關注教育、醫療市場化趨勢，持續發力新賽道，多引擎業務共驅發展。

03
多重護城河鑄就長期盈利底氣

當下來看，卓越商企服務的盈利彈性與長期成長路徑清晰可見。

公司管理層在業績會上明確提出，2026年將圍繞「組織根基、業務增長、價值創造」三大核心，通過資產保全、區域深耕、數字化轉型等六大專項工作，持續推動高質量發展。

從行業視角來看，物業管理行業正經歷從基礎服務向價值服務的深刻轉型。企業對非核心業務外包（IFM）的需求日益旺盛，對服務品質、科技含量和綜合解決方案能力的要求越來越高。這為像卓越商企服務這樣具備深厚壁壘的頭部企業，創造了得天獨厚的市場環境。

觀察卓越商企服務的核心競爭力，其會是承接企業綜合服務需求，盡享市場紅利的核心玩家。

其一，高端商務物業的絕對品牌壁壘。

公司連續多年蟬聯「中國IFM服務優秀企業TOP2」，並在2025年榮獲「中國物業服務百強企業TOP11」。在商辦物業領域，卓越商企服務憑藉其深耕一線和新一線城市的佈局、服務眾多世界500強企業的經驗，已形成強大的品牌護城河。

其二，前瞻性的新賽道專業能力佈局。

面對新質生產力的崛起，卓越商企服務並未固守傳統優勢，而是積極向高端製造、潔淨室等細分領域進行能力升維。

財報顯示，卓越商企服務重點推進COE專業能力建設，針對半導體、生物醫藥等行業的特殊環境需求，建立了標準化的服務流程和專業的交付團隊。這種在「高端製造解決方案」和「潔淨室解決方案」上的先行優勢，正在幫助公司打開新的增長空間，並建立起在細分市場的差異化競爭優勢。

其三，「商務+IFM」的深度協同網絡。

卓越商企服務並非簡單地提供基礎物業，而是圍繞客户需求，構建了集設施管理、行政服務、企業增值服務於一體的綜合解決方案能力。2025年，公司成功落地上海金環廣場等「商業物管一體化」標杆項目，驗證了其在輕資產運營領域的綜合實力。

最后，科技與人才雙輪驅動，構築可持續發展根基。

在科技賦能方面，卓越商企服務持續加大數字化建設投入，未來隨着AI技術在清潔、安保等場景的深化應用，以及人機協同的逐步落地，公司的運營效率與人均創收能力有望進一步提升。

在組織與人才體系建設方面，卓越商企服務深知服務業的競爭本質是人才的競爭。2025年，公司深度佈局戰略性人才培養，通過「卓將計劃」、「卓躍計劃」及管培生體系等項目，打造了內部人才供應鏈。同時，通過優化組織架構和管理機制，提升決策效率與執行力。這種圍繞「組織能力升級、人才梯隊建設、COE專業深化」構建的核心能力，為公司在行業變革期保持韌性提供了最根本的動力。

04
結語

綜上，卓越商企服務的未來成長路徑愈發明確。其一，基本盤商務物業將持續受益於企業對於高品質服務需求的升級，為規模擴張和盈利提供堅實基礎；其二，「商務+IFM」的雙輪驅動模式全面發力，企業服務（卓品商務）等增值業務已成為新的增長極；其三，隨着歷史包袱的集中出清，公司資產負債表將回歸健康，后續利潤彈性可期。

整體而言，卓越商企服務作為港股商管服務賽道的頭部玩家，憑藉其多維度、高壁壘的核心競爭力，正牢牢綁定行業結構性機遇，加速成長。2025年財報所體現的「主動出清」與「內核穩健」，標誌着公司已度過最艱難的調整期。

隨着業績的持續兑現與市場認知的修復，卓越商企服務的價值重估或將迎來堅實的底部支撐。