瑞安房地產：持續保持審慎的資本策略，樓市滬七條提升了市場情緒

3月26日，瑞安房地產有限公司（瑞安房地產，00272.HK）發佈2025年全年業績。

財務數據顯示，2025年全年瑞安房地產總收入約40.93億元（人民幣，下同），同比減少50%；歸母淨虧損約17.82億元，去年為盈利1.8億元。

瑞安房地產副主席羅寶瑜在業績會上表示，歸母淨利潤大幅虧損主要受非現金性投資物業評估變動，即未出售的貨存減值和撥備影響。

財報數據顯示，瑞安房地產2025年投資物業的公平值減值為6.43億元；其他收益及虧損錄得虧損淨額為9.24億元。

羅寶瑜還指出，公司2025年的總收入同比大幅下降主要的原因是2025年沒有新的住宅項目落成和交付，整體住宅銷售預訂實際上相對比較低。但租金收入，包含聯營和合營公司，對比增長了2%，「這是在目前的營銷環境里面相當可貴的結果」。

截至報告期末，瑞安房地產的淨資產負債率約52%，同比持平；現金及銀行存款總額約64.51億元。

截至3月26日港股收盤，瑞安房地產報0.6港元/股。

持續保持審慎的資本策略，債務最大的壓力已經過去了

「過去一年，房地產經營者都感覺環境不容易，有非常大的壓力，消費市場增長非常緩慢。作為開發商，感覺到融資市場非常困難，需要很關注流動性。」瑞安房地產主席羅康瑞在業績會上表示，「還有就是整個市場的調整還沒有完結，是非常緩慢的，市場很疲弱，但是對高質量的房產還是有需求。城市更新和城中村是未來發展的重點。」

值得關注的是，在回答房地產市場是否已經觸底時，羅康瑞坦言，「這是一個困難的問題」。

「但是我們的判斷，整個行業這個調整還是持續的，還有就是行業需要加速尋找一個經營模式能夠配合新的形勢。」羅康瑞預計，中國房地產行業深度的調整還會持續兩三年，觸底的態勢也還是會延續下去。

不過，瑞安房地產在財報中表示，在地緣政治不確定性、貿易緊張局勢及消費者信心低迷等持續挑戰的多重影響下，在剔除非現金性質投資物業的公平值變動及減值撥備影響后，集團於2025年錄得核心利潤約3.97億元。

從收入來看，2025年瑞安房地產被確認爲收入的物業銷售金額約4.99億元，同比減少89%；租金及相關收入（不包括聯營公司及合營公司）約19.49億元，同比減少21%。

報告期內，瑞安房地產的租金及相關收入總額約36.25億元，同比增長2%，已連續3年維持增長。

羅寶瑜表示，在財務方面，公司持續保持非常審慎的資本策略。

「在今年年頭，我們成功發行了總額3億美元的優先票據，並同步購回將於2026年到期的2.95億美元的優先票據。」羅寶瑜稱，「截至今年3月25日，我們集團自2021年以來累計償還了離岸債務總額達到486億，充分體現了我們對於履行財務責任的堅定程度。」

「公司的總負債，從2023年到期的債務大概是144億，到2026年低於70億，到2027年、2028年相對比較低的債務到期數目，大家可以看到我們公司、集團過去幾年債務的壓力已經慢慢過去了，也希望我們未來幾年能保持比較低的債務到期水平。」瑞安房地產財務總裁及投資總裁孫希灝表示，「我們相信最大的壓力應該已經過去了。」

另據瑞安房地產行政總裁王穎介紹，目前有四個輕資產項目正在推進中，總在建及待建規模為122萬平方米的住宅，29.1萬平方米的商業。王穎表示，輕資產不是最終目的，公司目標是在變化的市場環境下，持續優化集團的戰略定位，並實現高質量的發展和成長。

「在市場上，我們要在特定的市場上佔據領先地位，以上海為本土大本營，進一步擴展大灣區的業務，在模式上我們希望逐步實現房地產開發與資產管理業務在集團收益貢獻中的平衡。在集團戰略定位上，順應行業級變換的市場，我們要從綜合發展商逐步轉變為發展商+投資商+資產管理商三位一體的複合角色。」王穎説。

滬七條提升了市場情緒

物業銷售方面，截至報告期末，瑞安房地產的合約物業銷售額約79.16億元，同比下跌47%，其中住宅物業銷售佔92%，余下由商業單位銷售所貢獻。財報數據顯示，2025年住宅物業銷售的平均售價爲64600元/平方米，2024年則為134900元/平方米。

瑞安房地產指出，合約銷售以及住宅物業銷售的平均售價下降，主要由於項目組合變化所致。2025年平均售價較高的上海項目所佔合約銷售比例有所下降，「我們計劃在2026年及以后推出更多項目，主要集中在上海和武漢。」

值得一提的是，羅康瑞在業績會上指出：「在春節之后，上海出臺了樓市滬七條，短期內激活了一波交易量，提升了市場情緒。作為全國的經濟中心，上海持續保持人口淨流入，購房需求基礎還是很堅實的，目前中高端核心資產價格依然堅挺，買家的信心相對比較穩健，估計2026年上海核心地段房價將會率先企穩，非核心區域延續以價換量的走勢。」

此外，羅康瑞補充，在城市分化方面，核心城市與三四線城市的走勢會持續分化，一線跟強二線城市憑藉其自己產業的基礎，人口和資源集聚的效應應該有比較強的市場影響，但是多數的三四線城市還是會面臨較大去化的壓力。同時在同一個城市內部，核心地段跟非核心地段的價格會進一步拉大，優質的地段價格會凸顯，成為資金避險重要的選擇。「未來可以説市場分化應該會比較嚴重，但是這也是很正常的。」羅康瑞説。

「我們中國房地產市場仍然處於轉型和調整的階段，去年全國的商品銷售面積與銷售額同比分別繼續下降了8.7%和12.6%，在這樣比較低迷市場活躍度的環境下，購房者心態仍然非常謹慎。」羅寶瑜在業績會上表示，「但在一線城市，特別是上海高端住宅板塊展現了相對的韌性，主要受益於購房者對於高品質產品服務和資產長期價值的關注不斷在提升。未來增長將依賴於高品質的城市更新項目，這也是符合國家邁向可持續高質量發展的轉型方向。在這個發展過程當中，集團仍然具備一定的優勢。」

值得一提的是，王穎在業績會上表示，翠湖天地·六和的風貌別墅產品已經取得預售許可的別墅及聯排全部售罄，成交均價達到每平方米31.1萬元，其余待售的別墅待預售許可獲批后就可以完成簽約。另外2025年11月，武漢新天地住宅收官之作雲逸入市后銷售的勁頭也比較強勁，截至2025年底，去化率已經超過72%，目前項目已經接近於清盤。截至2025年底，集團已經鎖定待確認爲正式收入的銷售額達172.31億元，將在2026年以及以后的交付，並在財務的業績中得以確認。

零售物業組合平均出租率達94%

商業部分，瑞安房地產披露的數據顯示，報告期內零售物業組合的平均出租率達94%，「彰顯新天地社區的實力」。組合的整體銷售額增長15%，客流增長12%。不過受零售市場消費模式改變的影響，續約租金轉跌。

財報數據顯示，集團於2025年的租金及相關收入為19.49億元，同比下跌21%，租金收入下跌主要是因為集團於2024年11月宣佈對創智天地的股權進行重組，創智天地的租金收入於2025年起重新歸類為來自合營公司的租金收入，金額為4.35億元。

2025年，瑞安房地產的租金及相關收入（包括來自合營公司及聯營公司物業的租金及相關收入）為36.25億元，同比增長2%。其中78%來自上海的物業組合。

從出租率來看，截至報告期末，上海新天地石庫門街區的出租率為99%，上海新天地時尚、瑞安廣場及新天地廣場、企業天地5號及新天地湖濱道、蟠龍新天地、嶺南新天地以及重慶新天地的出租率均超過95%。

瑞安房地產指出，由於供需失衡狀況持續，辦公樓市場仍然受壓，不確定因素衝擊企業信心。不過，瑞安房地產表示，儘管辦公樓市場表現低迷，公司在上海成熟辦公樓組合的出租率仍保持穩定，截至報告期末的平均出租率為93%。

瑞安房地產行政總裁張斌在業績會上表示，2026年在零售板塊，公司會持續提升基本面部分的表現，包括營業額和客流情況，「爲了達到這樣的營業額和客流持續提高，讓我們的租户和我們實現共贏，我們會用多元創新的方法。」而在辦公部分，公司會把出租率作為首要的任務。

「基於剛纔提到的市場環境，我們將繼續推進以下的策略，短期內，流動性管理和財務安全仍然是首要任務。同時，我們將充分發揮品牌優勢，特別是剛公佈的新天地社區品牌，以及高端住宅品牌翠湖來拓展我們未來的業務。」羅寶瑜指出，「我們聚焦在上海及其他大灣區里面的一線城市，繼續去擴大我們的版圖。此外，我們還會運用輕資產的策略，推動業務的發展和提升土地儲備，謹慎把握市場新的機遇。長期來看，我們通過以上的策略，希望達到物業開發，資產管理和管理費收入的平穩發展。」

澎湃新聞記者 唐瑩瑩