淨利潤跌近4成！萬物雲「去萬科化」后尚能飯否？

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對萬物雲而言，除了行業共性壓力，來自單一最大關聯方萬科的欠款，成為最不可控的風險點——昔日穩定的業務供給方，如今變成財務風險傳導源。

中房報記者 許倩丨北京報道

當房地產行業調整浪潮持續席捲上下游，曾經依託母公司快速崛起的房企系物業公司，正集體迎來陣痛。

3月19日晚間，萬科旗下物企龍頭萬物雲交出2025年業績答卷：營業收入同比微增2.7%，達到372.7億元；淨利潤卻大幅下滑38%，僅7.72億元。

利潤驟降的背后，既有對萬科關聯欠款計提7.43億元減值的無奈，也折射出物業行業普遍面臨的物業費收繳困難、新交付小區空置率高企帶來的經營壓力。更關鍵的是，萬物雲持續推進多年的「去萬科化」進程，已進入深水區。

在致股東書中，萬物雲董事長朱保全直言，當下房子並不好賣，新交付小區可能有超過30%的房屋未售。已售部分中，業主未入住的空置比例也不低，繳費負擔進一步加重。為減少應收賬款，公司不得不參與房企以房抵債的安排，但抵債資產往往又面臨減值風險。

「十年前，我們在深圳承接一個頭部地產企業開發的項目，當時我很震驚，其下屬物業居然可以放棄關聯地產企業開發的項目。2025年，我們在天津也首次退出一個關聯企業開發的項目，這是對歷史內部紅線的突破。」朱保全説。

業績發佈后，萬物雲股價承壓。3月20日下跌5.79%，3月23日再跌5.98%，收於16.51港元/股。為穩定市場信心，公司於3月20日回購27萬股股份，耗資473.46萬港元，釋放出管理層對公司長期價值的認可與護盤意圖。

而從服務層面看，物業服務行業因為長期監管漏洞，各類亂收費、服務嚴重縮水、公共收益去向成謎、違規催收、強制捆綁服務等亂象，已成為不少羣眾的煩心事、堵心事。去年，中央紀委關注了物業服務行業各種亂象，一場席捲全國的物業領域基層反腐風暴拉開帷幕。

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利潤下跌

2025年萬物雲的業績報表，呈現出極具反差的「分裂式」特徵：營業收入保持微弱正增長，經營性現金流淨額16.9億元、貨幣資金120.9億元且無有息貸款，財務基本面表現穩健；但淨利潤卻大幅下滑，盈利能力遭遇重創。

核心癥結直指其與萬科之間的應收款危機與關聯業務拖累。財報顯示，2025年萬物雲信用減值損失同比大幅增加5.67億元，其中絕大部分來自對萬科及其關聯公司的應收賬款計提減值（同比增加4.83億元）。截至2025年末，萬物雲對萬科的關聯應收款仍達20.64億元，儘管較2024年末的24.46億元有所下降，但佔整體應收賬款的比例依然不低。

在房地產行業流動性持續承壓的背景下，萬科自身面臨開發業務放緩、資金回籠壓力，直接導致萬物雲關聯方回款受阻，大量資金被佔用，不得不通過計提減值方式消化風險，進而吞噬公司淨利潤。

這一問題並非萬物雲個案，但萬物雲受母公司影響更為顯著。數據顯示，2025年全國物業500強企業平均物業費收繳率已降至71%，空置房增多、業主繳費意願下降、開發商欠款逾期等問題，共同擠壓物企利潤空間。

萬物雲首席運營官何曙華稱，萬物雲自身新接項目空置率約30%，包含開發商尾盤及業主未收樓房源，收費難度大且存在折扣的可能；疊加房價因素影響業主繳費意願，房地產行業的表現正持續向物業端傳導。

對萬物雲而言，除了行業共性壓力，來自單一最大關聯方萬科的欠款，成為最不可控的風險點——昔日穩定的業務供給方，如今變成財務風險傳導源，這也是萬物雲下定決心加速「去萬科化」的核心導火索。

更深層次的壓力，來自關聯業務的收縮與盈利下滑。過去多年，萬科的新房交付、案場服務、地產配套物業，為萬物雲提供了穩定的業務基本盤，是其早期快速擴張的核心優勢。但隨着萬科開發業務失速，新增項目大幅減少，疊加萬物雲主動壓降高風險關聯業務，來自萬科的收入持續萎縮。

從收入結構看，2025年，萬物雲旗下循環型業務收入（住宅、商業及城市綜合空間物業服務及相關技術解決方案服務等）334.02億元，同比增長8.5%，佔集團總收入的89.7%；而關聯交易收入僅22.39億元，同比減少11.97億元，佔總營收比重從五年前的超20%、2024年的9.5%，大幅降至6%。

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「去萬科化」后行嗎

「這是公司主動管理的結果，短期內確實會帶來壓力——關聯方業務收縮，收入和毛利相應減少；但從長期看，這是優化收入結構、提升經營質量、增強業務獨立性的必經之路。」萬物雲財務負責人王緒斌在業績會上解釋稱。

值得關注的是，剔除開發商業務與減值損失的影響后，萬物雲2025年核心淨利潤同比增長11.1%。

萬物雲的「去萬科化」並非突發之舉，而是一場歷經數年、從被動應對到主動謀劃的漸進式改革。早在上市之初，萬物雲便確立了市場化、獨立化的發展方向，而地產行業的持續下行，讓這一進程被迫加速，從業務多元化到徹底切割關聯風險，每一步都充滿陣痛。

在業務結構層面，萬物雲已完成從「依賴母公司」到「市場化主導」的轉型。截至2025年末，公司非開發商業務收入達347.2億元，同比增長8.4%，佔總營業收入比重逼近94%；住宅物業中第三方獨立開發商項目佔比達62.7%，商企服務領域第三方項目佔比更是超過86%。

在經營決策層面，萬物雲徹底打破「優先承接萬科項目」的傳統模式，轉而以盈利性、回款能力為核心標準篩選業務，甚至主動退出風險較高的關聯項目。

據萬物雲管理層透露，2025年公司已首次退出萬科關聯企業開發的項目，明確劃定經營紅線：無明確回款路徑的項目謹慎承接，空置率超20%的項目謹慎承接，回款周期超過2個月的存量業務從嚴管控。

當關聯交易收縮時，填補缺口的是存量市場的拓展能力。2025年，萬物雲在存量市場獲取247個住宅項目，新簽約年化收入14.22億元，同比增長21.1%。其中通過「彈性定價」模式獲取51個項目，在存量博弈中保持70%的中標率。

與此同時，科技賦能、降本增效。2025年，萬物雲上線超1400個AI智能體、正式啟用9名AI員工，通過數字化手段優化人力配置、壓縮行政開支。全年公司行政開支同比減少1.98億元，費用率同比下降0.7個百分點。同時，持續推進「蝶城」戰略，截至2025年末已覆蓋690個街道級蝶城，通過區域化集中運營、勞動力複用，提升服務效率，降低單項目運營成本。

萬物雲的「去萬科化」並非孤例，而是整個房企系物企的共同宿命。從碧桂園服務、綠城服務到保利物業、華潤萬象生活，頭部房企系物企均在不同程度推進「去母體化」，拓展第三方市場。

朱保全認為，物業行業已全面進入「戰國時代」，優質標的競爭白熱化。2025年，萬物雲參與280次投標，中標196次，未中標項目中超半數敗於屬地小型物業或地方國企。對萬物雲而言，「去萬科化」之后，必須直面這場激烈競爭。但朱保全認為，能夠堅守下來的企業未來將獲得倍數級增長，市場格局正從10萬家量級向萬家量級轉變。未來的核心競爭力，不再是關聯項目的多少，而是市場化拓展能力、精細化服務能力與成本管控能力。

對於2026年業績走勢，萬物雲管理層也給出了明確判斷。董事會祕書黃旻在業績會上稱，外部環境擾動仍存，空置房難題短期內難以徹底解決，2026年中期業績或出現一定波動，但全年核心目標明確，就是力爭總體穩定。

對於萬物雲管理層的説法，物業服務的「衣食父母」業主有另一種看法。3月13日，安徽省蕪湖市鳩江區住房城鄉建設交通運輸局近期發佈通報，對南京萬科物業管理有限公司蕪湖分公司予以通報批評，並作出多項處罰決定。

2025年12月22日，安徽省安全生產督導組對鳩江區萬科城（北區）小區開展「雙隨機」檢查，現場發現該小區存在消防通道及管道井堆放雜物、管道井煙感防塵罩未拆除、負一層消防風機無法啟動、防火捲簾門故障、消防泵房濕式報警閥壓力錶無壓力等多項嚴重消防安全隱患。上述問題暴露出該項目物業服務企業安全意識淡薄、主體責任懸空、日常巡查缺位、設施維保失效，對小區居民生命財產安全構成重大威脅，性質嚴重、影響惡劣。

一方面是物業公司對利潤的無限追逐，一方面是業主對物業公司服務質價不符詬病已久。對萬物雲而言，一樣面臨這樣的考問。另在斷臂求生之后，萬物雲真正的獨立生長之路纔剛剛開始，在商業劇本里，資本野蠻生長之后，往往也伴隨着清算和重生，前些年物業公司靠房地產「三高」時期，瘋狂上市，增長曲線則並非與服務品質、商業信用完全匹配。

這是擺在每一個物業公司面前的考題。萬物雲也不例外。

值班編委：蘇志勇