推進全生態協同，破局物業發展困境

國家《「十五五」規劃綱要》明確提出開展物業服務質量提升行動，為行業發展指明瞭方向。在此背景下，中指研究院啟動了物企「十五五」專題系列研究工作，幫助物企科學制定戰略規劃，助力行業高質量發展。我們將於2026年3月31日舉辦「邁向‘十五五’：物業企業的轉型升級之路」線上主題沙龍，誠邀您的參與！

系列文章：

「十五五」研究系列丨深度解碼規劃綱要，找準物企轉型3大支點

行業升級：從「有服務」邁向「優服務」

當前，物業服務行業已步入深度變革與高質量發展階段。規模化擴張的邊際效用持續遞減，以在管面積擴張為核心的傳統發展模式，難以為企業長期價值提升提供可持續支撐。物業服務企業亟須轉向質量優先的內涵式發展路徑，推動服務從基礎化的「有服務」，向精細化、高品質的「優服務」全面躍遷。

隨着「物業服務質量提升行動」被納入《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》，標誌着行業全面升級為關乎民生福祉、基層社會治理與城市運營的戰略性產業。因此，物業服務行業將更聚焦於居住、生活、辦公等多元場景的深度運營與價值挖掘，對物業企業整合多方資源、響應多層次複雜需求的綜合能力提出更高要求。

圖：物業服務行業定位變化歷程

在此背景下，構建開放協同、互利共生的現代化服務生態體系，已成為物業企業在「十五五」時期突破發展桎梏的必然戰略選擇。通過以社區為核心基點鏈接政府、商户、業主及社會資源，形成多方共贏價值閉環，既是企業實現服務品質升級的核心路徑，也是拓展價值增長空間、推動行業從「規模紅利」轉向「生態紅利」的關鍵抓手。

破局發展：協同多方資源，實現「全生態」共建共贏

物業企業將作為物業服務生態的核心樞紐，聯動業主、政府、商業機構等，形成角色清晰、功能互補、協同高效的價值網絡。因此，物業企業一方面需要搭建平臺，打造連接各方主體的線上線下一體化服務平臺，實現需求對接、服務流轉與資源調度，同時，需要完善服務標準，保障服務品質；另一方面，主動統籌協調各方訴求，平衡公益屬性與商業價值，推動形成多方共贏的良性循環。

（1）業主/客户端：以客户需求為本，構建多元服務生態

業主及客户是服務生態構建的核心導向與動力，其需求已從傳統「四保一服」延伸至全場景、多元化領域，因此構建以客户需求為本的多元服務生態是物業企業高質量發展的核心方向。物業企業需結合實際情況、聯動自身資源，積極完善服務鏈條，並依託智慧平臺整合各類資源，構建有温度、更豐富的社區生活微生態，如物業企業可以圍繞業主高頻生活需求，通過健全商户管理機制保障服務品質與生態黏性，建立嚴格的商户准入、考覈與退出機制，重點引入高頻剛需商户，構建「15分鍾社區生活圈」；同時通過完善商户評價體系實行動態管理，並以聯合運營、活動共建等方式實現商户與業主雙向賦能，既提升業主服務體驗，又為企業開闢增值服務收入渠道，推動社區從「成本中心」向「價值源泉」轉變，實現多方共贏。

表：招商積余價值共生的服務生態

（2）政府端：融入基層治理，實現共贏

在基層治理精細化、公共服務下沉的趨勢下，物業企業參與基層治理既是打通服務羣眾「最后一米」、補齊基層治理短板的關鍵，也是構建共建共治共享治理格局的重要支撐，同時能為企業自身全生態發展拓寬場景、凝聚口碑，實現社會責任與企業發展的統一。

因此，部分物業企業持續強化黨建引領，推動「紅色物業」建設，建立「四方聯動」機制，聚焦民生需求做好基礎服務，深度融入基層治理各環節，進一步提升基層治理效能。此外，部分物業企業主動承接公共服務、配合重點項目，爭取政策紅利，築牢政企協同與治理的基礎。

表：部分物業服務企業「紅色物業」建設

此外，部分物業服務企業正突破傳統社區邊界，將服務從住宅社區延伸至城市公共空間，轉型為地方政府可信賴的城市公共服務戰略合作伙伴，助力城市治理精細化與現代化發展。物業服務企業主動承接市政環衞、園林綠化、市政設施管養、老舊小區改造后長效管理、街區綜合運營、產業園區一體化服務等多元化城市公共服務項目，把社區管理的精細化理念與標準化流程應用於城市公共空間運營，形成特色的城市服務業務，在降低對房地產行業過度依賴的同時，獲得穩定營收支撐，並通過規模化、集約化運營提升服務效率、降低運營成本，實現規模效應與效益提升的雙重突破，還能增強企業品牌公信力與社會聲譽，形成良性循環。如碧桂園服務通過構建AI公共服務、DC數字綜管、IS產業協同三大模塊，打造從進場查驗、審計結算到成本優化、應急處置的全流程標準化解決方案，「城市共生計劃」已在全國多個城市落地，持續為城市高質量發展注入智慧動能。

圖：碧桂園服務中山石岐物業城市項目服務策略

結語：價值共生，共創未來

開放共贏的物業服務生態，既是物業服務行業響應「十五五」高質量發展要求、實現「高價值」跨越的關鍵支撐，也是物業企業突破傳統模式、構建長期競爭壁壘的戰略必選。物業企業以自身為樞紐，聯動業主、政府、商業機構等多方，形成定位清晰、協同高效、價值閉環的生態體系，不僅能夠持續滿足居民多元化、高品質的生活需求，更能有效賦能基層治理現代化、激活消費與服務、拓展行業價值邊界。

未來，隨着生態協同機制不斷完善、數字化運營能力持續提升、多方共贏格局加快形成，物業服務行業將在民生保障、社會治理與城市服務中承擔更重要角色，走出一條更具可持續性、更富價值創造力的高質量發展之路。