負債1500億，香港鄭氏帝國，要改姓？ || 深度

作者：岳家琛

2026年3月，香港中環，一場關乎千億財富命運的談判正陷入僵局。

談判的雙方，一邊是掌控着香港老牌地產帝國新世界發展的鄭氏家族，另一邊是全球最大另類資產管理公司黑石集團。

其中，黑石集團計劃注資25億美元，通過特殊目的公司成為新世界發展的最大股東；而鄭氏家族雖願意投入10億至15億美元自救，卻堅決不肯放棄對這家由父親鄭裕彤親手打造的地產王國的控制權。

2025年5月，新世界發展首次出現債務違約。爲了償債，過去一年，從上海淮海中路K11到瑰麗酒店集團，甚至再到公司股權，一系列資產出售的傳聞似乎都傳遞出一個信號： 能有希望出售的資產，新世界發展似乎都有可能放上貨架。

而這場與黑石集團博弈的結果，不僅關乎這個老牌商業帝國的歸屬，更關乎香港家族企業在當下的命運。

鄭氏商業帝國沉浮

維多利亞港的K11 MUSEA藝術購物中心，這個將藝術與商業完美融合的地標建築，見證着鄭氏家族長達半個多世紀的興衰起伏。

鄭氏家族的故事，始於1925年生於廣東順德的鄭裕彤。20世紀40年代，鄭裕彤來到澳門，在岳父周至元的周大福珠寶金行當學徒。

憑藉敏鋭的商業嗅覺和過人的膽識，他從一個小小的金店學徒起步，逐步建立起橫跨珠寶、地產、酒店、百貨的商業帝國。

1956年，31歲的鄭裕彤正式接管周大福，但鄭裕彤的野心遠不止於此。20世紀70年代，他開始進軍香港地產市場，創辦新世界發展。

彼時，鄭裕彤先后開發了香港會議展覽中心、新世界中心、尖沙咀崇光百貨等標誌性項目。 1990年，鄭裕彤的個人資產估計已達130億港元，成為香港地產界「四大天王」之一。

2016年9月，91歲的鄭裕彤在香港病逝。他留下了一個龐大的商業帝國和超過2000億港元的家族財富。鄭裕彤去世后，長子鄭家純繼承了家族企業的領導權，成為新一代的掌門人。

不過，短短九年后，這個商業帝國卻陷入深重的債務危機。

2024年12月31日，新世界發展發佈了一份令市場震驚的中期財報。數據顯示，集團借款總額高達1464.88億港元，其中一年內到期債務322.1億港元，而公司賬上現金及銀行存款僅為214.18億港元。這意味着， 現金對短期債務的覆蓋比例僅為66.49%。

負債率方面，集團的淨負債率攀升至57.5%，遠超港資房企傳統的30%安全線。

2025年5月30日，新世界發展發佈公告，旗下子公司發行的四隻永續證券將遞延分派，涉及金額高達34億美元。這是新世界發展上市以來首次出現債務違約。

利潤方面，2025年下半年，新世界發展集團收入同比下降50%，降為83.91億港元；核心經營利潤同比下降18%，降至36.36億港元；股東應占虧損37.3億港元。

在過去兩個半財年中，這家曾被視為香港地產界「鉅富」的企業， 股東應占虧損累計超過318億港元。

對於收入減少的原因，新世界發展解釋為建築收入和內地物業交付減少。

減少的銷售量，主要來自內地市場。新世界發展的管理層在業績會上提到，上半財年在香港完成了103億港元銷售額，為2021年以來最高，而內地市場僅僅帶來了32億銷售額。

業績會上，新世界發展管理層強調，降低整體債務是該公司的首要目標。

千億債務的重壓

新世界發展的債務危機，因何而來？

深層次的原因，或許在於鄭氏家族激進的擴張策略。

2016年，鄭裕彤的孫子鄭志剛接掌新世界發展后，提出了一系列大膽的轉型戰略。他創立了將藝術與商業融合的K11品牌，在上海、廣州、武漢等多個一線城市佈局大型商業項目；同時，集團在內地大手筆拿地，計劃在一年內投資約100億元。

彼時，很多港資開發商已經開始收縮。諸如長江實業集團、恆基兆業地產等。但新世界卻選擇反向加倉。

那一年，新世界發展旗下公司和周大福聯合以42.07億元，拿下深圳前海桂灣片區地塊，當年12月又和招商蛇口聯合斥資89億元，拿下深圳蛇口太子灣地塊。

2019年7、8月，新世界發展更是在4天時間里，合計投資138億元，在杭州、寧波等地接連拿下地塊，其中不乏當年的「地王」。

此外，新世界發展提出了將用200億港元在內地拿地的計劃，並開始陸續介入深圳龍崗、西里新圍、光明光僑食品廠，以及廣州海珠區、增城等多箇舊改項目。

梳理新世界發展過往財報可以發現， 到2016年末，其在內地的土地儲備已經達到了110萬平方米的高峰，其中住宅樓面面積達到了570萬平方米。而這些大手筆投資，也為新世界發展后來的困境埋下伏筆。

債務危機之后，新世界發展的應對策略是「七招減債」：出售發展項目、非核心資產、釋放農地價值、提升租務回報、精簡成本、暫停派息和加強財務管理。

過去幾年，這家公司幾乎一直在為資金奔走。2024年9月，新世界在德意志銀行牽頭下拿到一筆最高59億港元貸款。爲了獲得這筆融資，新世界拿出了自己最核心的一組商業資產作抵押——維港文化匯。這里麪包括尖沙咀地標K11 MUSEA和香港瑰麗酒店，且是第一順位抵押。

2025 年 11 月，新世界發展緊急推出了一項規模達 19 億美元的債券交換要約方案。不過，最終只有71.7%的債券持有人蔘與了這次交換。

但這些措施似乎還不足以解決根本問題。市場普遍預期，新世界發展最終可能需要進行更徹底的重組——包括出售核心資產、引入戰略投資者，甚至放棄控制權。

除了財務困境外，接班人的博弈也不容忽視。

鄭裕彤去世后，其長子鄭家純接過了家族企業的領導權。但鄭家純的四個子女——長女鄭志雯、長子鄭志剛、次子鄭志明、三子鄭志亮——也陸續進入家族企業，各自負責不同的業務板塊。

鄭志雯執掌周大福珠寶和瑰麗酒店集團，曾推動周大福在內地的大規模擴張；鄭志剛曾擔任新世界發展行政總裁，是K11品牌的創立者；鄭志明、鄭志亮則分別擔任新創建聯席行政總裁、鄭氏家族私人投資旗艦周大福企業聯席CEO。

表面上看，這是一個分工明確、各司其職的家族治理結構。但事實上，權力的平衡並不容易。

2024年9月26日，新世界發展發佈公告，鄭志剛正式辭任行政總裁一職，由職業經理人馬紹祥接任。

隨后，鄭志雯加入新世界發展提名委員會，標誌着家族企業進入新的治理階段。鄭志剛則選擇二次創業，成立了總部設於香港的綜合性企業集團ALMAD Group。

「這種看似各奔東西的安排，或許反映了鄭氏家族在戰略方向上的分歧。」一位香港投資行業人士感嘆道。

黑石的算計

對於黑石集團而言，這或許是一個千載難逢的機會。

黑石集團提出的注資方案，意味着鄭氏家族將失去對新世界發展的控制權。這對於一個堅守了半個多世紀的家族而言，無疑是一個艱難的選擇。

作為全球最大的另類資產管理公司，黑石集團管理着超過9000億美元的資產，擅長在市場低迷期收購被低估的資產。新世界發展旗下的資產，例如香港會議展覽中心、K11購物中心、廣州周大福金融中心等，正是黑石集團心儀的目標。

黑石集團計劃通過「現金認購新股+受讓鄭氏家族舊股」的組合方式增持，最終持股比例可能超過30%。這意味着，黑石集團將成為新世界發展的最大股東，而鄭氏家族的持股比例可能降至15%以下。

對於鄭氏家族而言，這意味着失去對這家由父親鄭裕彤親手打造的地產王國的控制權。

鄭氏家族試圖尋找既能緩解債務壓力又能保留控制權的方案；而黑石集團則希望以最小的成本獲取最大的控制權。

鄭氏家族的困境，也是整個香港家族企業面臨的共同挑戰。

香港的「四大家族」——李嘉誠家族、郭得勝家族、李兆基家族和鄭裕彤家族——都是在香港經濟騰飛的黃金時代崛起的。他們通過地產、基建、公用事業等壟斷性行業積累了鉅額財富。

近年來，隨着香港經濟結構的轉型和內地經濟的崛起，這些家族企業面臨着前所未有的挑戰。

新世界發展只是鄭氏家族資產的一部分。集團旗下還包括周大福珠寶、新創建集團、周大福企業等多家公司。上述香港投資行業人士分析稱，如何協調不同板塊之間的利益分配，平衡不同家族成員之間的權力關係，在快速變化的市場中保持競爭力，這些都是鄭氏家族必須面對的問題。

而對於整個香港地產界來説，新世界發展的故事或許只是一個開始。在市場調整和行業轉型的壓力下，更多的房企可能面臨類似的困境。

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