年報觀察 | 中國金茂：要做產品引領者、轉型發展的優等生

觀點網 2025年以來，從中央到地方，一套套政策「組合拳」接連發力，房地產市場正式踏上了企穩回升的節奏。

行情回暖之際，作為排頭兵的中國金茂也在悄然變陣，過去一年，這家企業通過土地換倉，把火力重新對準一二線核心城市；同時，金茂瞄準高端改善產品，在逆風局里闖出了一條新路。

戰略轉身疊加市場回暖，這一年，金茂交出的成績單，確實讓人眼前一亮。

數據顯示，年內公司實現收入593.71億元，同比提升1%，所有者應占溢利約12.53億元，同比18%，扣除投資物業公平值虧損后的淨利潤達到13.63億元，比上一年度增長2%。

在行業利潤被越壓越薄、「增收不增利」成為家常便飯的當下，中國金茂這份答卷頗為亮眼。

這是中國金茂交出的「十四五」答卷，但站在「十五五」的開局之年，這家企業也有了新的規劃。

3月24日下午的業績投資者會上，中國金茂主席陶天海直言，未來五年，宏觀經濟及地產行業仍將是承壓期、挑戰期，但對有準備有能力的企業而言，實際上是實現戰略突破、彎道超車的關鍵機遇期。

他表示，「十五五」期間公司將貫徹產品引領、客户至上的理念，將中國金茂打造成為地產行業的產品引領者、轉型發展的優等生。

開發業務：雙輪策略成效漸顯

從營收結構看，物業開發依然是金茂業績的壓艙石。年內該業務實現收入494.76億元，佔總收入八成，毛利率同比上升2個百分點至13%。

觀點新媒體注意到，過去一年，針對開發業務，中國金茂明確提出「做優增量、盤活存量」的雙輪策略。

在做優增量上，金茂的路徑清晰可見，便是通過投資創標、運營創標和產品創標，來加速資金周轉和利潤貢獻。

投資創標方面，中國金茂高級副總裁張輝透露，2025年公司共計獲取21個項目，總土地款577億元，權益土地投資額272億元，新增土儲計容面積197萬平方米。新增土儲全部落子一二線城市，其中北京、上海兩大戰略深耕城市投資379億元，佔比高達66%。

截至年底，公司未售貨值約2786億元，足以支撐未來經營需要。其中67%集中在華北及華東等經濟發達區域，89%位於一二線城市，一線城市佔比較2024年底提升8個百分點，貨值結構進一步優化。

對於2026年的投拓節奏，張輝給出的關鍵詞是「積極不激進」，他透露，全年將錨定300億元的權益投資目標。

運營創標方面，則強調「快開、快回、快清」，加速資金迴流與利潤兑現，力求一年一熟、力爭一年兩熟。

據瞭解，2025年，中國金茂拿地平均首開周期壓縮至5.2個月，其中，重慶璞印金開、成都東城金茂曉棠、上海潤雲金茂府等項目基本實現當年拿地、當年清盤。公司經營現金流平均回正周期10.4個月，平均首開認購兑現度128%、價格兑現度104%。

業績會上，中國金茂首席財務官喬曉潔表示：「2025年，公司全盤利潤指標明顯優化，平均淨利率較可研提升1.2個百分點，利潤總額預計提升15.3億元。」

至於產品創標，2024年，中國金茂正式發佈「金玉滿堂」全新產品線，而2025年一年，該公司共計打造了「6府7璞5滿8棠」共計26個項目，市場反響熱烈。

在盤活存量方面，早在2024年6月，中國金茂便啟動了「奮進計劃」，提出用三年時間解決80%的存量問題，加快存量去化。其中，2025年的目標是解決35%，2026年完成25%，2027年完成20%。

張輝在會上透露，2025年是「奮進計劃」正式實施的第一年，整體執行進度良好，全年達成36.2%，如期完成首年目標。

具體來看，2025年全年，中國金茂通過掛賬式收儲、存量土地置換、優化規劃條件等方式，累計盤活土地15宗。張輝提到：「另外有7宗土地已經明確了路徑，實現初步盤活，合計22宗，總貨值約180億元。」

此外，通過多措並舉，公司累計落地26宗大宗資產盤活；同時，期內加速尾盤清盤，實現47個項目尾盤斬尾。

得益於增量與存量的雙輪驅動，2025年全年，中國金茂在市場持續築底的大背景下，卻走出了一條不一樣的曲線。年內，公司銷售金額1135億元，同比逆勢增長16%；累計簽約銷售建築面積479.5萬平方米。

受全線高端定位影響，住宅平均簽約單價提升至約2.7萬元/平方米。

從簽約分佈來看，高能級城市的集中度進一步提升，其中，一、二線城市簽約佔比達到96%，同比提升6個百分點；華北、華中區域合計佔比73%，提升5個百分點。

展望2026年，中國金茂管理層給出了清晰的預期，期末可售貨值2200億元，平均去化率55%左右。因此，公司預計，無論行業排名還是銷售規模，總體將保持穩中有升的態勢。

第二曲線：轉型發展的關鍵戰場

在業績投資者會上，中國金茂管理層對非開發業務寄予厚望。

陶天海直言，未來五年，中國金茂要加速第二曲線的發展，加速意識的轉變，把第二曲線打造成為具有辨識度的領先品牌。

回看過去一年，金茂服務已經從追求「規模擴張」轉向「有質增長」，多項指標穩步攀升。

年內，金茂服務實現總收入約36.68億元，同比增長18.5%；毛利約7.20億元，較去年增加0.3%；歸母淨利潤達3.1億元。

外拓佈局上，金茂服務堅持聚焦核心城市與優質業態，在管面積穩中有升，同比增長5%，簽約年合同額同比提升25%，一二線城市簽約佔比達97%，非住業態簽約佔比64%，實現了規模與質量的雙重躍升。

截至2025年12月31日，金茂服務在管建築面積約為1.06億平方米，較截至2024年12月31日增加約4.8%，遍及中國25個省、直轄市及自治區的66個城市，636個物業項目，包括430個住宅社區及206個非住宅物業。

在精品持有方面，公司着力提升經營質量，力求「做一成一」。從整體戰略來看，一方面，中國金茂計劃將現有資產做優做強，全力打造標杆項目；另一方面，對規劃中的商辦資產重新評估，主動退出部分低效無效資產，保持資產規模合理有序。

報告期末，公司在營持有型物業總建面357萬平方米，加上在建項目，公司持有型物業總建面為436萬平方米。

過去一年，儘管市場承壓，公司持有業務整體表現穩中有升。其中，在營酒店盈利持續增長，收入同比增長8%至16.21億元，EBITDA同比大幅增長31%至3.7億元。

商業運營端同樣亮點頻現，年內，杭州奉望水街開業客流突破10萬人次，出租率達到98%；北外灘金茂中心招商不到一年，出租率便超過70%，實現快速簽約開業。

作為首批商業公募REITs之一，「華夏金茂商業REIT」於2024年3月12日上市，2025年整體表現穩中有升，營業收入同比增長9%，全場平均租金同比提升5.5%，年底出租率高達99.2%。

商業運營端的政策紅利也在加碼，2025年12月31日，中國證監會明確將商業綜合體、零售、辦公、酒店等多元業態納入公募REITs發行範圍。

面對公募REITs持續擴容，喬曉潔透露，去年中國金茂已成立三亞麗思卡爾頓資產專項計劃。「這是在公募REITs尚未放開酒店業態的情況下，我們邁出的探索一步，為后續對接公募REITs打下了非常良好的基礎。」

持有、服務和建築科技三大板塊被中國金茂視作公司發展的「第二曲線」，陶天海表示：「'十五五'期間，第二曲線對公司轉型發展、調結構至關重要，所以公司也是把第二曲線加速作為重要戰略之一。」

具體來看，精品持有方面，未來五年，中國金茂將着重打造酒店、商業和辦公、公寓等業態的輕資產管理服務能力，走通資管「投、建、管、退」的新模式，獲取開發利潤、運營收益和資產增值收益的多元回報。

同時，陶天海表示，服務業務將主要圍繞客户滿意、財務健康、持續增長、組織精進四個目標，從規模增長向有質增長進行轉型。

至於建築科技，則要成為中國金茂差異化競爭的科技護城河。「我們的目標是成為建築科技與智慧能源細分領域的行業的領先者。」陶天海説。

融資成本再降：為利潤騰空間

在當下的行業生態中，穩健的財務底色，是一家企業最硬的底牌。

回看中國金茂過去一年的動作，在財務策略方面，這家企業持續優化境內外債務結構、降低融資成本。

整體來看，2025年，中國金茂的債務結構明顯優化。報告期末，該公司有計息銀行貸款及其他借款合共1290.12億元，其中，開發貸/經營貸佔比接近五成，達到639.51億元，這一比重較2024年的22%大幅提升。

外幣債務佔比則繼續壓縮，從2023年的29%降至2024年的25%，2025年進一步下降至20%。

從債務久期分佈來看，一年內到期的債務為218.25億元，佔比21.8%；第二年到期的債務佔比22.3%；第三至五年到期的債務佔比37.3%；五年以上債務佔比18.6%，久期結構更加合理。

報告期末，中國金茂持有現金及現金等價物284.03億元。扣除現金及現金等價物、受限制銀行結余及若干其他金融資產后，淨債務為966.23億元，淨負債於調整后資本比率為69%。

融資成本是中國金茂2025年財務管理的一大亮點。業績投資者會上，喬曉潔透露，2025年公司新增融資成本為2.75%，較2024年的3.39%大幅下降67個百分點。

融資成本大幅降低，主要得益於三個方面。其一，公開市場融資成本創下新低。去年，金茂共計發行四筆公司債，合計73億元，最低融資成本僅為2.3%。

其二，存量資產融資持續突破。3月，以北京凱晨世貿中心為抵押物獲得86.9億元貸款，清償了原本發行的碳中和債券；11月，又以上海金茂大廈部分樓層作抵，與建設銀行等七家國有大行簽署不超過99億元的中長期銀團貸款，用於置換此前發行的綠色專項債。

喬曉潔提到：「全年經營貸累計提款226億元，期限15年，成本都在3%以下，實現了成本的大幅壓降。」

其三，新項目開發貸同樣實現足額低成本提取。新項目累計提款314億元，成本大多為自律下限，平均成本僅為2.34%。

談及2026年的融資策略，喬曉潔表示，公司將繼續嚴控融資成本，同時推進存量項目低息置換，「總體來講就是要降低財務費用，為企業發展騰出更多利潤空間」。

整體而言，站在「十四五」與「十五五」的交界處回望，2025年的中國金茂，交出了一份既有分量、又有質量的答卷。

面對接下來的市場格局，陶天海給表示，行業正處於築底與修復的過程之中，整體呈現出「行業築底、結構分化、企業突圍」三大特徵。

他認為，市場調整已至底部區域，再經過一段時間的築底與修復，止跌反彈值得期待。

在他看來，一線及二線核心城市的潛在需求依然旺盛，只是目前市場尚處下行通道，許多投資者仍在等待入場的合適時機。隨着市場逐步止跌回穩，這些需求有望充分釋放。與此同時，「在三四線城市滿足好地段、好產品的項目，依然有機會。」

從企業突圍的角度，陶天海則指出，地產行業仍處於競爭格局的重塑階段。

「大浪淘沙始見金，行業洗牌之后留下的，實際上是高手之間的競爭。」他表示，接下來的競爭格局將明顯從完全競爭轉向寡頭競爭，對存活下來的優質房企而言，未來是機會大於挑戰，將迎來行業洗牌后新一輪的增長周期。