利潤承壓分化 | 2026年2-3月物業暨城市服務發展報告

摘要：多家物企公佈了2025業績預告或年報，整體上行業呈現營收增長，但利潤承壓分化的情況。（報告期2026.01.27-2026.03.24）

政策聚焦服務質量提升，江蘇推動城市管理進社區

觀點指數 剛剛結束的兩會上，「實施物業服務質量提升行動」被首次寫入政府工作報告，這一具有戰略意義和實踐導向的變化，對物業服務行業意味着，短期內供給相關服務的成本上升，長期內企業須要重構服務體系，以科技賦能精細化運營，向高品質生活服務提供者轉型。

期內，政策端仍以提質民生服務，解決行業痛難點為主，重點方向包括老舊住宅設施更新、維修資金規範管理、居民籌資與民主參與機制完善，探索城市管理進社區等。部分地方亦逐步推進數字孿生住區與智慧物業發展，以數字科技提升服務效率。

今年2月初，住建部、市監局印發《住宅老舊電梯更新可複製政策機制清單》，聚焦住宅老舊電梯更新難點，系統梳理武漢、廣州、北京、上海、浙江等多地相關政策經驗，通過健全協同工作機制、強化居民主體參與、拓寬多元籌資渠道、提升資金使用效率、構建全流程安全保障體系，形成可複製推廣的實施路徑，為各地推進老舊電梯更新、築牢居住安全底線、提升物業服務保障能力提供清晰的指引與操作規範。

3月初，江蘇住建廳印發《江蘇省城市管理進社區工作實施方案》，明確要推進城市管理進社區工作，並計劃到2026年底，建立完善城市管理進社區工作機制，城市管理進社區覆蓋率達到60%，每個縣級以上城市至少形成3~5個城市管理進社區工作機制健全的樣板模式，推動實現社區居民投訴量、執法案件量「雙下降」。到2027年底，健全優化城市管理進社區工作機制，城市管理進社區覆蓋率達到100%等。

《方案》提到，要在社區黨組織領導下，充分發揮社區統籌作用、部門協同作用和物業「前哨」作用，構建「社區吹哨、部門報到」的工作體系，建立社區與城市管理、住房城鄉建設等部門快速響應聯動機制，明確工作規則和處置流程，及時支持、服務、保障社區治理，高效解決居民身邊的急難愁盼問題。

觀點指數認為，城市管理進社區或將有助於明晰管理與服務的邊界，城市管理方承擔執法、市容管理等公共職能，物業公司可專注於合同約定的市場化服務，減少"無限責任"包袱。

新春期間，多家物企對2026年進行戰略部署，總結而言，業內普遍認為當前行業面臨多重挑戰：宏觀層面，城市發展方式轉變、增量市場縮小、身處競爭激烈的"紅海"之中，高質量增長難度在加大；經營層面，物業費限價政策持續、業主繳費意願降低、服務訴求不斷增加、人工成本持續攀升，導致利潤空間持續承壓。

面向2026年，各企業堅持穩健經營、提質增效，積極培育新賽道、謀求新增長；聚焦增值業務拓展、盈利能力提升、發展模式創新三大突破方向；同步推動服務標準化、管理精細化、社區數字化與智慧化建設，構築高質量發展根基。

期內市拓熱度良好，物企發力非住業態

今年以來，物企顯著加強了項目拓展力度，主要原因是企業需要填補過往因主動剝離虧損項目和被動丟盤而留下的規模空缺，需要用高收繳率、高毛利的非住項目完成對低收繳率、虧損的老舊住宅項目的「換血」。

在增量見頂，競爭愈發激烈的環境下，物企唯有強化外拓能力，搶佔「新糧倉」，才能保障未來的業績增長。

本期內，樣本物業企業維持了良好的拓展熱度，各類規模的物業企業均在多元化業態上取得突破，但其中頭部物企獲取的項目無論是質量還是數量上都普遍優於小型物企，凸顯出不同物企在品牌溢價、綜合解決方案能力及抗風險資金實力上的差距，已成為決定生存發展的分水嶺。

以獲取項目的業態結構來看，非住宅業態正逐步成為規模增長的核心，期內城市服務項目拓展頻次大幅提升，學校、醫院、政府辦公及軌道交通等公建場景憑藉高穩定性構成重要的項目來源；產業園與商辦綜合體亦成爲了物企重點佈局的領域。相較之下，住宅領域拓展頻次略顯不高。

利潤承壓分化，頭部物企品牌調整周期更長

臨近年報期，多家物企公佈了2025年業績預告或公告，整體呈現出營收保持增長，但利潤承壓分化的情況。其中，頭部品牌物企的利潤大幅下滑，與部分中小型或區域性物企實現扭虧為盈或利潤大幅增長形成鮮明對比。

一定程度上，企業規模大小與調整周期以及業務調整難度呈現相關性，規模越大，歷史包袱重，減值計提、業務結構調整難度越高，利潤修復更慢；部分中小物企包袱輕、調整靈活，盈利反彈更快。

觀點指數觀察到，物業服務品質提升的投入加大；因附屬公司業績未達標進行商譽減值；應收賬款減值計提；部分高毛利增值業務收縮等是造成物企利潤大幅下滑或虧損擴大的主要因素。

以具體企業而言，碧桂園服務基於謹慎性原則對全資子公司滿國環境的剩余商譽賬面余額全額計提減值約9.689億元；主要由於滿國環境客户回款周期持續增加，經營現金流未見明顯改善，集團已主動調整經營策略，戰略性收縮有關業務。

據初步評估，碧桂園服務預期2025年未經審覈綜合收入約482億元-485億元，同比增長9.6%至10.2%；未經審覈淨利潤約4.5億元-6.5億元（2024年為18.745億元），歸屬公司股東淨利潤約5億元-7億元（2024年為18.084億元），均同比顯著下滑。

主要是因為主動清理長賬齡的貿易應收款，導致貿易應收款項的信用減值損失增加；以及過往併購業績承諾相關的或有對價公允價值變動收益，較2024年減少所致。

物管股整體下滑，收併購市場活躍

二級市場上，物管股期內整體下滑。觀點指數監測，40家樣本港股物企本期平均區間跌幅為4.54%，較上個報告期1.18%的跌幅有所擴大。總體估值水平變化不大，截至最新收盤日市盈率（TTM）均值為12.66倍，上個報告期末為12.3倍。

具體來看，樣本物企區間漲幅位列前三的分別為眾安智慧生活（+39.47%）、寶龍商業（+9.05%）以及中駿商管（+7.14%）；區間跌幅位列前三的分別為越秀服務（-25.1%）、融創服務（-21.28%）以及恆大物業（-16.67%）。

總市值方面，超過百億港元的物企繼續為七家，依次為華潤萬象生活（1034.43億港元）、萬物雲（217.73億港元）、碧桂園服務（196.64億港元）、保利物業（174.85億港元）、中海物業（135.63億港元）、綠城服務（126.74億港元）、恆大物業（118.92億港元）。其中，除了華潤萬象生活市值呈現增長外，其它六家均較報告期初出現不同程度的下滑。

值得一提的是，在A股市場上，環衞企業福龍馬計劃向不超過35名符合中國證監會規定條件的特定對象發行股份，募集資金總額不超過10.05億元，扣除發行費用后將用於智慧環衞運營綜合服務平臺建設項目和無人環衞裝備研發中心建設項目。

據規劃，智慧環衞運營綜合服務平臺建設項目擬使用募集資金8.2億元，無人環衞裝備研發中心建設項目擬使用募集資金1.85億元。

觀點指數認為，其智慧環衞平臺搭建、無人裝備研發屬於重投入、長周期的資本性支出，涉及技術研發、系統開發、設備試製、場地建設等多個環節，需要持續且大額的資金支撐。自有資金及經營現金流難以覆蓋此類長期的大額投入，定增募資因而成為直接且高效的資金獲取方式。

另外，業內首次出現典型的管理層收購（MBO）案例。

德信服務2月23日公告顯示，其核心運營主體德信盛全物業擬由員工持股平臺德清凱思博以9691.24萬元進行增資，認購標的公司30%的股權，疊加2025年9月的首輪增資，交易完成后德清凱思博持股比例將升至34.9%。

需要指出的是，該員工持股平臺，核心權益由德信服務執行董事唐俊傑、鄭鵬及常務副總裁劉義兵合計持有93.83%，管理層主導特徵明顯。

根據公告，此次交易的意圖，一方面是實現核心管理層與骨干員工持股綁定，建立長期激勵；另一方面是為德信盛全物業補充資本金與營運資金，支持智能化升級、機器人投入與全國化擴張，同時德信服務仍保持控股並表，兼顧激勵、資金與控制權穩定，推動業務長期發展。

多元路徑推進數字化轉型，以AI及機器人構建差異化能力

數字科技方面，物業及城市服務企業期內以技術落地與生態協同為核心，通過自主研發、股權收購、戰略合作等多元方式推進智慧化升級，聚焦智能裝備規模化應用、AI平臺搭建與智慧化場景深度融合，同時兼顧綠色低碳與服務提質，強化資金投入與產業鏈資源整合。

期內，綠城服務在2026開年會議上，明確將清潔機器人、智能安防從高端選配轉為新交付小區標配。這一戰略決策標誌着物業機器人正從「試點探索」走向「規模化配套」。

此外，3月5日諾科達科技宣佈附屬公司與萬物梁行簽署戰略合作協議，聚焦AI綜合解決方案在智慧物業場景的落地推廣。

根據公告，合作將分三個階段推進：第一階段，在無錫指定物業項目開展智能機器人試點部署與運營；第二階段，將合作擴展至萬物梁行無錫的更多項目；第三階段，將合作升級至集團層面，把服務推廣至萬物梁行全國乃至全球的更多項目。

隨着機器人等智能設備在物業公司人機協同體系與全域智能運營中的核心作用日益凸顯，未來，辦公樓、產業園區、城市公共空間等場景，將如同如今標配監控、電梯一樣，把智能保潔、安防、巡檢機器人納入必需的基礎配置。

本文節選自《利潤承壓分化 | 2026年2-3月物業暨城市服務發展報告》