綠城服務2025年報：利潤率拐點確立，2026年核心利潤指引15%增長可期

核心觀點：綠城服務2025年報超預期，核心經營利潤增速（+24.6%）達收入增速（+7.1%）的3.5倍，標誌公司正式進入」效益驅動」階段。精益運營的複利效應開始在報表端集中釋放，疊加現金流質量優異（經營性淨現流/淨利潤=1.6x）、股東回報持續加碼（派息率75%，股息率~6%），我們認為公司已具備行業下行周期中的稀缺防禦價值。

關鍵財務數據：

一、盈利質量：利潤率拐點確立，現金流驗證含金量

核心驅動因素在於精益運營模型的規模化落地。以收定支體系推行多年后，費用端剛性下降與收入端穩健增長形成剪刀差，推動核心經營利潤margin 顯著擴張。

現金流維度尤為紮實：貿易應收賬款增速（+5.3%）顯著低於收入增速（+7.1%），回款質量實質改善而非依賴賬期放寬。經營性淨現流15.3億元覆蓋歸母淨利潤1.6倍，在行業應收賬款普遍承壓的環境下表現突出。

股東回報方面，派息率75%，按3月20日收盤價4港元計算股息率約6%；2022-2025年累計回購1.2億股、耗資4.4億港元，回報力度在物管板塊中處於領先水平。

二、分業務拆解

（一）物業服務：量價雙優，結構持續優化

收入136.44億元（+10.0%），毛利率14.3%（+0.6pp）。

拓展質量是核心看點：- 新籤年飽和營收40.3億元（+6.8%），逆勢增長；56個核心城市新籤佔比92.1%，聚焦策略清晰 - 非住宅新籤21.6億元，佔比53.5%（+5pp），正式完成住宅/非住宅」換倉」 - 存量住宅承接49個優質項目，平均單價3.98元/㎡·月，在行業價格下行中守住定價權 - 千萬級項目70個，優質國央企客户累計280家，大客户壁壘持續加深。

關注」綠洲戰略」的邊際效益：新建/升級城市綠洲101個，億元街道22個。以街道為單元的管理集聚模式有效提升服務密度與運營效率，形成區域規模正反饋。

（二）專業服務：利潤貢獻質變，早教/康養破局

專業板塊整體利潤增速超40%（不含案場），已完成從」虧損拖累」到」利潤貢獻」的根本性轉變。

•園區服務（社商）：收入27.6億元，毛利率22.4%（+1.4pp），銷售訂單突破5316萬單，百萬爆品116個

•諮詢服務：收入27.6億元，毛利率27.4%（+0.7pp），聚焦國企城投大客户，各指標均衡增長

•早教業務：首年實現盈利，課銷率與滿園率雙升，3年培育期后迎來拐點

•康養業務：機構入住率提升10pp，物業+養老融合模式初步跑通

三、經營質量：三項核心指標驗證韌性

1.收繳率：行業平均跌至71%的背景下，公司收繳率超越去年同期；賽惟滿意度從90分升至95分，項目均好性改善19.2%

2.人效：管家人均服務户數提升8.4%，受益於單工種定量優化、跨項目綠洲集約及AI工具初步規模化應用

3.應收賬款：增速5.3%持續低於收入增速7.1%，回款能力實質改善

四、戰略與科技佈局

管理層提出」四個不動搖」作為未來三年核心綱領：品質優先、生活服務轉型、一線激勵強化、有質量增長。

AI燈塔行動值得跟蹤：AI客服升級、數字管家落地、機器人規模化應用已啟動，核心邏輯是釋放一線人效而非簡單替代人力。

五、2026年經營指引

我們認為上述指引具備較高可實現性：物業服務增長有存量替換+非住拓展雙輪支撐，利潤率改善有精益模型+AI提效持續驅動，管理費用率下降空間來自綠洲集約與數字化投入的邊際回報。

六、總結與