步入價值重構窗口期 中國酒店投資趨向於小型項目、存量煥新及下沉城市

新華財經上海3月24日電（談瑞）「2025年為全球酒店業奠定了復甦與調整的基調，而2026年將迎來更具結構性的機遇。」房地產專業服務和投資管理公司仲量聯行24日在關於全球及中國酒店投資市場新機遇的報告中提出，展望2026年，全球酒店投資市場有望在強勁的債務市場、創紀錄的待投資金以及投資者對穩定收益的迫切需求等多重因素推動下，實現進一步增長。亞太地區旅遊及酒店需求預計將保持韌性，酒店投資交易額有望回升至2024年水平。

數據顯示，2025年全球國際遊客數量已超越疫情前水平，國際旅行需求保持強勁，為酒店行業復甦提供了堅實支撐。但供應端增長普遍放緩，歐美成熟市場新增供給受限，為存量酒店創造了更有利的競爭環境。從投資數據來看，2025年全球酒店直接投資額達650億美元，較2023年低谷反彈22%，同比增長7%，市場流動性明顯改善。

就中國市場而言，需求韌性與供給趨穩正在重構酒店運營邏輯。2025年中國國內旅遊人數全面超越疫情前水平，同比增長16.2%。但值得注意的是，高端酒店市場出現以價換量現象，平均房價（ADR）不升反降，反映出消費預算收緊與市場競爭加劇的雙重壓力。

此外，城市間分化持續加劇，深圳、上海、三亞等經濟與旅遊樞紐城市憑藉穩定的商務及休閒需求，實現每間可售客房收入（RevPAR）穩健正增長；但部分城市仍面臨供需錯配壓力，經營業績有待修復。

「從供應角度看，過去十年中國酒店客房供應量呈現顯著增長態勢，但未來五年新增酒店客房量減少，總供給量趨於穩定且年增速持續放緩。」仲量聯行認為，這一轉變促使行業增長邏輯發生根本性遷移——從過去的大規模增量開發，全面轉向對存量資產的精細化改造、品牌升級與價值重塑，為具備專業運營能力的投資者創造了新的機遇。

在此背景下，中國酒店投資策略呈現三大特徵：一是，小型項目備受青睞，成交價3億元以內的項目因投資門檻低、風險可控、回報周期短，契合當前審慎投資環境，成為市場優先選擇；二是，存量煥新成為核心策略，在新增供給放緩的存量時代，資本聚焦現有資產重新定位與價值提升，通過硬件翻新、品牌升級與業態創新激活資產潛力；三是，投資重心加速向非一線城市下沉，近年來非一線城市酒店交易額佔比顯著上升，司法拍賣等渠道釋放大量低估資產，強二線及新興城市優質酒店憑藉增長潛力吸引價值型資本佈局。

「中國酒店投資市場正處在一個前所未有的價值重構窗口期。以高淨值人士和國有企業為代表的多元化資本結構，正深刻重塑行業的投資生態與估值體系。」仲量聯行大中華區酒店及旅遊地產事業部投資交易副總裁魏駿亞認為，投資者應聚焦具備長期價值的標的，包括核心地段可改造升級的存量資產，以及非一線城市中被低估但具運營潛力的物業。

編輯：林鄭宏