輕資產下沉式佈局加速 | 2026年2-3月商業地產零售業態發展報告

摘要：在行業復甦的背景下，商業地產企業紛紛加速戰略調整，整體呈現「高端化佈局、輕資產下沉」的雙重趨勢。（報告期：2026.01.28-2026.03.23）

市場綜述：春節消費市場呈良好態勢，萬達再出售核心資產

觀點指數 報告期內，恰逢春節假期疊加各地促消費政策發力，全國商業零售市場呈現出強勁的復甦態勢，線下消費回暖勢頭顯著。同時，商業地產大宗交易持續活躍，頭部企業通過資產處置優化資金結構。

從全年消費底色來看，國家統計局發佈的數據顯示，2025年全年社會消費品零售總額達501202億元，比上年增長3.7%。

其中，重點零售和餐飲企業日均銷售額同比增長10.6%，78個重點步行街（商圈）客流量、營業額分別增長23.2%和33.2%，反映出線下消費場景的持續回暖與消費信心的穩步提升。

2026年春節假期，全國重點城市消費市場延續良好態勢，結合商務部的「樂購新春」特別活動部署，並彰顯出強勁的韌性。

大宗交易方面，商業地產資產處置持續推進，頭部企業加速資金回籠，其中萬達集團再度出售核心資產，成為期內的焦點。

其旗下的上海顓橋萬達廣場以20.48億元易主，買家為蘇州新聯（浙商金匯信託），成交單價1.4萬元/平方米，位列2025年上海大宗交易榜單第四。從目前的市場趨勢來看，這類低風險的成熟商業資產，是信託資金理想的抵押品和投資標的。

值得關注的是，這並非是買方首次收購萬達資產，此前浙商金匯信託曾借「蘇州聯商」系列公司，陸續收購了13座萬達廣場。

商業企業篇：企業假期客流銷售雙增長，越秀與SKP合作高端商業

期內，以港資為代表的樣本企業披露了2025年的業績情況。從業績數據來看，以高端商場為主的運營商收入表現各異，但整體呈增長趨勢。

其中，恆隆地產內地商場組合2025年租金收入重歸正增長，同比增長1%至48.71億元，租户銷售額也同比攀升4%，整體出租率達到96%。

新鴻基2025/2026年度中期數據顯示，其內地零售物業組合的收入增加約5%至21億港元，租金增長與其商場錄得高出租率、租户銷售額回升等因素有關。

報告期內，受益於春節假期消費紅利，觀點指數觀察下的大部分樣本企業均實現了客流與銷售額的雙增長，線下人氣顯著迴流。

在行業復甦的背景下，商業地產企業紛紛加速戰略調整，整體呈現「高端化佈局、輕資產下沉」的雙重趨勢。

高端化方面，越秀地產期內以超236億元的總價摘得廣州馬場地塊，摺合樓面地價約85000元/平方米，刷新廣州史上最高樓面單價。該地塊的出讓條件明確須引進一家高端時尚百貨運營企業，項目建成運營后6年內，累計銷售貢獻不低於300億元。

拿地后不久，越秀集團就官宣與北京華聯（SKP）在北京正式簽署合作協議，宣佈具有「全球店王」之稱的SKP落户廣州珠江新城馬場地塊。

據瞭解，該地塊將採取「越秀開發+SKP運營」的模式，規劃建設12.5萬平方米的商業中心，引進全球高端時尚品牌，帶動時尚、會展、文旅、高端服務等上下游產業鏈協同發展，形成高端消費產業集羣。

這背后意味着，未來廣州SKP開業后，有望成為年銷售額百億級的國際消費新地標，同時還將極大提升廣州高端商業資源的吸附力。

輕資產模式也成為企業擴張的重要路徑，世茂、愛琴海、旭輝、華潤萬象生活等企業加速佈局下沉區域市場，搶佔空白賽道。

零售項目篇：港資重奢項目回暖趨勢明顯，AI助力商場運營增效

期內，從港資樣本企業披露的最新業績數據可以看到，內地零售項目正持續回暖，高出租率與銷售額增長成為核心亮點。

截止2025年底，太古地產內地零售項目保持高出租率，北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港出租率分別達99%、100%、99%，上海興業太古匯、成都太古里出租率也維持在96%以上。

銷售額方面，上述六個商場2025年銷售額均錄得同比增長。其中上海興業太古匯表現最為突出，得益於2025年LV全球最大地標「路易號」帶來的熱度與客流，該項目期內實現49.6%的銷售額正增長，位列所有項目之首。

恆隆地產旗下高端商場2025年同樣錄得明顯回升，除天津恆隆廣場、武漢恆隆廣場、沈陽市府恆隆廣場受區域消費環境影響，銷售額同比略有下滑外，其余多數商場均實現正增長。

觀點指數認為，上述項目之所以取得不錯的業績表現，與過去一年的運營舉措相關。2025年，上述代表項目均緊貼市場動向，較好迎合了消費者對優質與體驗零售的追求，並藉助新興趨勢推動宣傳活動和租户銷售，為業績增長帶來新動力。

數字化運營方面，AI技術逐步應用於零售商業項目運營，成為提升運營效率、優化消費體驗的重要手段。

2月，恆隆地產自主研發的首個智能AI助手「小隆」在無錫恆隆廣場正式上線，「小隆」基於大語言模型打造，依託微信小程序提供服務，可實現停車查詢、店鋪導航、會員權益解答、活動預約、投訴反饋等多元功能，上線首月累計服務用户超10萬人次，用户滿意度達92%。

在此基礎上，恆隆地產計劃在2026年下半年將「小隆」推廣至全國所有旗下商場，逐步實現AI技術在商場運營全場景的應用。

商業品牌篇：安踏收購彪馬股權落定，老鋪黃金迎來首輪調價

餐飲方面，百勝中國2025年度總收入同比增長4%至118億美元，不計及外幣換算影響同樣增長4%；經營利潤同比增長11%至13億美元，經營利潤率提升60個基點至10.9%。

整體來看，百勝中國2025年通過門店擴張、成本控制、品牌創新和數字化運營，實現了營收與利潤的雙增長。

咖啡賽道上，瑞幸咖啡披露2025年第四季度及全年財報。數據顯示，公司2025年全年總淨收入492.88億元，同比增長43.0%，顯示業務規模持續擴大。

過去一年，瑞幸通過大規模擴張和產品創新實現了營收的快速增長。未來，其需在保持規模優勢的同時，加強成本管控、提升運營效率，並通過差異化競爭應對市場挑戰。

運動服飾方面，安踏體育期內完成對PUMA SE 29.06%股權的收購，對價約122.78億元，此前安踏通過收購FILA、亞瑪芬等品牌實現快速發展，此次收購PUMA有望進一步完善品牌矩陣。

與此同時，安踏旗下亞瑪芬集團2025年全年集團營收達65.66億美元，同比增長27%，大中華區全年收入同比增長43.4%。

整體來看，頭部運動品牌業績增長亮眼，大中華區為重要的增長極，多品牌矩陣與高端户外、專業運動賽道表現突出。

奢侈品方面，法國奢侈品集團愛馬仕國際公佈2025年全年業績，2025年合併收入達160億歐元，按固定匯率計算同比增長9%；經常性營業利潤為66億歐元，同比增長7%；淨利潤45億歐元，增長5.5%，增速與銷售額持平。

黃金珠寶方面，老鋪黃金如期迎來2026年的首輪調價。此次調價涉及多款足金戒指、吊墜、手鐲等產品，漲幅在13.6%-30%左右。

目前，黃金珠寶品牌逐步以「一口價+定期調價」模式替代傳統「克重+工費」模式，通過文化賦能、工藝溢價，實現價格與金價的「脱鈎」，提升品牌盈利能力與核心競爭力。

電商篇：京東持續加碼外賣業務，亞馬遜四季度業績保持增長

國內電商方面，頭部企業加速本地生活佈局，全渠道融合持續深化。京東外賣自2025年2月上線以來，發展勢頭迅猛，平臺註冊用户數已超2.4億，外賣市場份額突破15%。

從業務佈局來看，京東外賣並未侷限於傳統餐飲外賣，而是以「品質服務」為核心，構建多元化服務體系。其還計劃2026年底前使七鮮小廚進駐全部一二線城市，並同步上線到店團購，首批覆蓋100萬品質餐廳，目標是年內將整體市佔率提升至30%。

跨境電商方面，全球經濟復甦態勢雖存在不確定性，但頭部企業憑藉完善的全球供應鏈、技術優勢及市場佈局，實現了業績的穩步增長。

2025四季度亞馬遜淨銷售2133.9億美元，略高於分析師預期的2114.9億美元；淨銷售355.8億美元，同比增長24%，超出市場預期。

亞馬遜業績的穩步增長，得益於其核心業務的持續發力與多元化佈局的協同效應。

商業REITs篇：不動產REITs迎來申報潮，二級市場過半REITs價格下滑

2025年12月31日，證監會正式發佈《關於推動不動產投資信託基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（63號文），以及《關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》（21號文），標誌着商業不動產REITs試點正式啟動。

公募REITs資產類型實現從基礎設施向商業不動產的擴容，市場也進入「基礎設施+商業不動產」雙輪驅動的階段。

截至2026年3月，商業不動產REITs試點啟動僅數月，已有15單進行申報，迎來了一波申報潮，申報積極性大幅提升。

從參與主體看，原始權益人陣容多元，既有銀泰百貨、杉杉商業、凱德等民企或外企，也有保利發展、首開股份（維權）、陸家嘴集團等央企或地方國企。

二級市場表現上，12只上市樣本REITs中，5 只錄得上漲、7 只呈現下跌，呈現出明顯的漲跌分化趨勢。

價格方面，華夏華潤商業REIT以10.35元的區間最高價領跑，華夏凱德商業REIT以7.16元、華夏中海商業REIT以6.36 元緊隨其后；華安百聯消費REIT價格最低，區間最高僅3.56元，但區間內價格實現增長。

至於換手率方面，12只樣本REITs換手率集中在10%-28%，流動性整體充裕，反映二級市場對消費類REITs的參與度較高。

本文節選自《輕資產下沉式佈局加速 | 2026年2-3月商業地產零售業態發展報告》