內地9大商場銷售額全線上漲！太古地產2025又回血了

來源 · WIN商業地產頭條（Dtoutiao）

封面&頭圖來源 · 前灘太古里官方小紅書

從有點黯然的「雙跌」到一片陽光的「雙升」，僅僅一年，劇情反轉。

近日，太古地產發佈的2025財年業績報告，向市場宣告了一場漂亮的「谷底翻身戰」。財報顯示，公司全年收入躍升至160.41億港元，同比增長11%；核心的股東應占基本溢利達86.2億港元，同比大增27%。從2024年的-42%到2025年的+27%，這69個百分點的跨越，是太古在過去12個月里交出的答卷。

回想去年同期，香港辦公樓市場持續承壓，內地消費復甦放緩，這家以「慢工出細活」著稱的港資巨頭，財報寫滿了「下滑」二字，似乎陷入周期低谷的泥淖。

雖最新這份答卷上，太古地產2025年淨虧損擴大至15.33億港元，較2024年的7.66億港元近乎翻倍。但背后的原因，藏在「投資物業公平值變動」中，並不影響公司的營運現金流，也不改變其既定投資策略。

低點反彈，太古造血能力的真實修復，離不開戰略性升級的勝利，以及活躍的資本循環策略。多個項目的逆勢表現，讓太古「掐住」了最優質的消費流量。而「通過出售成熟資產回籠資金，能夠讓公司聚焦回報更高的發展機遇」。

業績會上，太古地產行政總裁彭國邦提到，「積極增長勢頭已延續至2026年第一季度。」

01.

戰略性升級的勝利

2025年的「翻盤」密碼

2025年，太古地產營收、純利、派息齊增，股東應占基本溢利大升27%。

期內，太古的物業投資板塊錄得租金收入130.14億港元，同比下跌3.3%。其中，辦公樓租金收入52.48億港元，同比下滑4.4%；零售物業租金收入71.93億港元，同比下滑2.6%；住宅租金收入4.38億港元，與去年持平。

上海陸家嘴太古源與前灘太古里協同發力，其中陸家嘴太古源·源邸預售表現強勁，四輪預售售出225個單位，預售率達90%，高端住宅與商業聯動的「掐尖」效應顯現。

另悉，2025全年派息1.15港元，同比上升5%，連續九年踐行「每年股息漸進式中單位數增長」的承諾，成為其吸引長期資本的核心優勢。

當聚光燈投向貢獻總營收超44%的零售物業，香港和內地合9大商場銷售額全數錄得增長，且出租率維持高位，更有數個項目在所在城市「掐尖」，以新體驗、新店鋪虹吸全城流量。

內地：

調改升級逐步落成，標杆商場「掐尖」市場

2025全年，太古地產在中國內地的零售物業租金收入同比上升3%至46.28億港元；應占零售銷售額增長7%，表現不但優於市場，亦較2019年水平高出65%（不包括汽車銷售額），核心增長潛力突出。

分項目看，期內，太古所有內地商場的零售銷售額都在上升，一掃去年半數項目銷售轉負的陰霾。從租金收入總額看，僅北京頤堤港和上海前灘太古里呈現同比下跌，這兩個項目均處於重大改造提升工程中，因而對租金有所影響，但亦無礙其銷售額的轉正。

體驗式零售概念成了期內太古決勝的關鍵，奢侈品消費者愈發強調沉浸式消費體驗。期內，路易威登「路易號」登場，瞬間點燃人氣，讓此前數年在出租率、銷售額、租金收入都「吊車尾」的興業太古匯實現了50%的銷售額增長，出租率亦由2024年同期的93%上升至96%。

從2021年三里屯太古里西區啟幕、2022年南區啟動改造升級，逐步打通南區與西區，強化三大區域的聯動，到如今隨着新旗艦店及快閃店開業，三里屯太古里已歷經近五年的優化升級。各項改造於2025年逐步落成，成功帶動強勁人流，有效提升了項目銷售額。2025年，北京三里屯太古里零售銷售額、租金收入總額分別上升11%和3%，與2019年相比銷售額亦上升12%。

報告期內，北京三里屯太古里完成了北區的改造煥新，路易威登之家、北京迪奧之家、蒂芙尼北京三里屯旗艦店先后於區內開業，讓北區成了奢侈品在北京的全新地標，項目作為北京時尚零售及社交地標的定位更加穩固。疊加當前中國內地實施免簽證入境和國際旅客增值税退税政策、鄰近的北京工人體育場翻新，以及三里屯酒吧街和地鐵線的人流助益，進一步帶動三里屯太古里業績的增長。

成都太古里2025年同樣交出亮眼成績單：零售銷售額上升7%，租金收入總額上升5%。全年59個品牌開設新店或升級為最新概念店，包括愛彼、GOLDEN GOOSE旗艦店、LINDBERG、昂跑旗艦店等。這既反映了主要租户旗艦店升級的成效，也體現了成都市場穩固的消費力。

香港：

旗艦商場逆勢領跑，出租率與銷售額雙優

太古旗下香港零售商場全年保持100%出租率，人流維持穩健，零售銷售表現優於整體市場。

太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉三大核心商場，在外部環境波動下，通過優化租户組合、推出特色營銷活動，2025年零售銷售額分別上升6%、3%及2%。

其中，太古廣場購物商場受益於中環復甦趨勢，租務活動漸趨活躍，成為香港零售市場的「尖峰」代表。值得留意的事，相較於根植於周邊社區的太古城中心，太古廣場購物商場為香港核心重奢商場之一，主要客羣為樓上高級白領、酒店住客，以及乘着出租車而來的遊客。

為應對當前競爭環境，太古廣場購物商場期內引進了多個零售和餐飲租户，包括ARMANI/CAFFÉ、Brunello Cucinelli、Calvin Klein Underwear、Chaumet、DOLCE & GABBANA、GIORGIO ARMANI、Miu Miu、Petit Bazaar及TOM FORD。

另外，對部分零售品牌做了門店升級，Loro Piana 擴展至上下兩層；Chloé、Cova、Jimmy Choo 及 The North Face 遷至購物商場內其他位置；ALEXANDRE DE PARIS 巴黎亞歷山大、Dim Sum Library、GigaSports、至醇酒庫、北京樓、Simply Toys、Theory 及 Venchi 進行了重新裝修。

同時，香港辦公樓組合出租率保持穩定，太古廣場、太古坊憑藉優質配置和可持續發展優勢，吸引金融類租户入駐，抵禦市場下行壓力。

02.

活躍的資本

循環策略越走越大膽

如果説戰略性升級是太古地產走出谷底的「底氣」，那麼活躍的資本循環策略則是其持續增長的「引擎」——通過「賣」與「買」的騰挪，實現資產質量的極致優化。

資本循環計劃：

淘汰非核心資產，「掐尖」核心機遇

2025年27%的淨利潤增長，恰好反映太古資本循環計劃的有效執行。期內，太古完成對美國邁阿密Brickell City Centre購物中心及兩塊相鄰土地、香港青衣工廈及港島東中心43樓樓層等非核心資產的出售，令公司的債務淨額減少10%，資本淨負債比率亦由15.7%下降至14.6%，處於行業極低水平，有效提升了集團利潤水平和財務健康狀況，為后續發展奠定堅實基礎。

太古地產主席白德利對此解釋稱，通過出售成熟資產回籠資金，能夠讓公司聚焦回報更高的發展機遇，同時維持低負債比率、鞏固資產負債表。這種「賣」的目的，是爲了更好地「買」和「建」。

展望未來，公司將繼續尋求資本循環機會，並密切關注C-REIT市場的機會。

2026年及以后內地籌開商場：

「掐尖」核心區位，築牢增長根基

2025財年，太古地產通過出售非核心資產釋放收益，再將資金投向回報更高的核心項目，形成了「減持非核心—聚焦核心—培育新增長」的良性資本循環，而2026年及之后內地籌開商場的佈局優勢，進一步放大這一循環的價值，推動企業實現更高質量的發展。

從2026年及之后的內地籌開商場來看，太古地產憑藉深厚的品牌積澱、成熟的運營經驗以及前瞻性的佈局策略，具備顯著的競爭優勢，多個重點項目有序推進，將持續豐富其內地資產組合。

■ 以上海為核心的長三角市場，太古地產的佈局持續深化，目前在上海的投資組合已增加至4個，其中上海前灘綜合發展項目計劃2026年落成，二期項目將引入更多國際酒店和米其林餐廳，進一步完善前灘商圈的消費體驗；上海陸家嘴太古源正處於規劃階段，計劃2026年起分階段落成，其住宅部分已展現出強勁的市場競爭力，商業部分的落地將進一步鞏固太古在上海高端商業市場的地位；上海興業太古匯的結構和重置工程正在推進，未來將持續優化業態組合，提升項目競爭力。

■ 華北市場方面，北京三里屯太古里的升級改造持續推進，瑜舍部分已關閉並改造成零售用途，未來將引入更多「首店」品牌，為北京國際消費中心城市建設注入動力；北京頤堤港二期已更名為北京太古坊，以辦公樓為主導，計劃2026年年中起分階段開幕，將太古坊的社區營造優勢延伸至北京，進一步完善太古在北京的業務佈局。

■ 大灣區及其他核心城市的籌開項目同樣值得期待，三亞太古里計劃2026年起分階段落成，西安太古里、廣州聚龍灣太古里（后續階段）及廣州太古匯擴建工程計劃2027年落地，其中廣州聚龍灣太古里依託濱水優勢，打造低密度、開放式街區型商業空間，聚焦國際高端品牌與新興消費業態，有望成為大灣區高端商業新標杆。

這些籌開項目的核心優勢體現在三個方面：一是選址精準，均佈局於一線及新一線城市的核心商圈或潛力板塊，具備充足的消費需求支撐；二是定位清晰，延續太古「高端化、體驗式」的核心定位，結合當地文化特色進行創新，如廣州聚龍灣太古里的濱水文化融合，北京三里屯太古里的地標化改造；三是資金保障充足，港幣1000億元投資計劃的穩步推進，以及非核心資產出售帶來的資金迴流，為籌開項目的建設與運營提供了堅實支撐。隨着這些項目的逐步落成，太古地產內地資產的規模與質量將進一步提升，成為未來業績增長的核心動力。

從2024年的低谷，到2025年的翻盤，再到2026年及未來的加速佈局，太古地產正在演繹一條清晰的路徑：以戰略性升級守住核心資產基本盤，以資本循環換取增量空間入場券。在商業地產的馬拉松長跑中，這種戰略定力與靈活身位的結合，或許正是其穿越周期的終極底牌。走出谷底之后，太古的步伐越走越大膽。