2033年太遠，抵債酒店太冷：中信銀行「索債」龍光控股37億

2026年3月19日，深圳市龍光控股有限公司發佈公告，其下屬項目公司因融資合同糾紛被中信銀行提起仲裁，涉及融資本金余額37億元及對應利息、違約金，中信銀行（601998）同時要求龍光控股承擔連帶清償責任。

這筆近37億元的債權追索，僅是龍光控股龐大逾期債務的冰山一角，更直觀折射出這家老牌房企與合作金融機構之間，長期維繫的信任鏈條已然斷裂。公告同步披露核心債務數據：截至2026年2月28日，龍光控股及下屬子公司逾期未兑付的銀行貸款、信託貸款、定向資產支持票據等債務合計406.7億元，雖較1月末的412.2億元略有小幅賬面下調，但整體逾期規模仍處極端高位，企業流動性緊張的核心格局未獲任何實質改善。

鉅額債權清收疊加連帶清償責任的法理約束，再疊加市場層面的悲觀預期傳導，無疑讓本就現金流捉襟見肘的龍光雪上加霜，進一步鎖死了企業僅存的資金騰挪空間。

核心利潤模型的系統性承壓

龍光集團當下的經營困局，不止受房地產行業整體下行的外部周期影響，更有自身核心利潤模型系統性失衡的深層內因。

從最新披露的財務數據來看，龍光過往依託大灣區佈局形成的盈利優勢正呈現斷崖式下滑，企業盈利造血能力持續退化，早已失去自我修復的內生動力，整體經營基本面持續走弱。

營收規模的快速萎縮，是企業經營失速的最直觀體現。2025年上半年，公司實現營業收入僅34億元，較2024年同期的140.5億元大幅下滑75.8%，這一縮水幅度遠超2024年全年50.7%的下滑水平，釋放出企業營收加速收縮的明確信號。比營收下滑更具致命性的，是企業毛利率的深度轉負且持續惡化：龍光集團毛利率從2021年底的21.86%逐步走低，2024年底已跌至-21.82%，到2025年中期進一步惡化至-40.18%。

對於房地產行業而言，-40.18%的毛利率意味着企業經營陷入嚴重倒掛，每實現1元的房產銷售收入，不僅無法覆蓋約1.4元的直接銷售成本（當期銷售成本達47.7億元），甚至連建築施工、利息支出等基礎運營成本都無法對衝，企業內生增長動力基本枯竭，單純依靠主營業務實現盈利回血已然無望。

從資產負債表結構來看，龍光集團正面臨資產價值持續縮水、剛性債務居高不下的雙重擠壓，財務槓桿風險持續放大。截至2025年6月30日，公司資產總額從2022年的高位2941億元萎縮至2072億元，三年間資產規模縮水近三成；與此同時，公司負債總額仍高達1837億元，直接推動資產負債率攀升至88.65%，淨負債率更是升至8.81倍的高位。在房地產行業上行周期，高槓杆曾是企業規模擴張的利潤放大器，但在當前行業調整、營收崩裂的大背景下，過高的財務槓桿已然轉變為加速企業資產縮水、利潤流失的核心壓力源。

盈利層面的持續虧損，進一步蠶食了企業股東權益與抗風險能力。2024年公司歸母淨利潤虧損63億元，2025年上半年持續虧損17.8億元，連續大額虧損使得公司權益總額從2021年底的677.7億元鋭減至235.2億元，股東權益縮水幅度超過65%。

流動性層面，龍光的現金流管控也已瀕臨極限，截至2025年中，公司現金及銀行結余僅余89.5億元，相較於2021年底的371.1億元，現金儲備蒸發幅度超過75%。與之形成鮮明對比的是沉重的短期償債壓力，當期流動負債中，銀行及其他貸款高達504.4億元，另有175.8億元優先票據待兑付，公司手頭現金對短期金融借款的覆蓋率不足14%。面對總計超400億元的逾期債務，僅依靠企業自身經營回款實現自救，從財務邏輯來看已然難度極大。

在基本面全面走弱的背景下，龍光集團管理層的劇烈調整，釋放出明確的危機處置轉型信號。2025年8月，紀海鵬等核心家族成員全面退出龍光控股經營決策層，由沈沛勇接任公司法定代表人及董事長。公開信息顯示，沈沛勇背后關聯企業多達711家，此次調整意味着龍光正式從過往的家族集權管理模式，轉向專業化危機處置管理模式，企業也徹底放棄規模擴張的發展路線，全面進入以資產處置、縮表清收為核心的生存防禦階段。

但眼下，企業營收、毛利、現金流全線告急，疊加司法層面的多重圍堵，留給職業化管理團隊的資產處置、資金騰挪空間已然十分有限。

338起訴訟背后的信任鏈斷裂

財務基本面的持續惡化，直接傳導至企業信用層面，龍光集團當前正面臨金融機構集中司法追償的嚴峻局面，信用環境持續惡化，逐步陷入司法糾紛的圍堵之中。

根據最新司法案件監測數據，龍光控股及其核心子公司累計涉及的司法案件已突破338條，這一數據背后，是各類債權人風險處置策略的根本性轉變。

此前多數金融機構對龍光的債務問題，尚處於防禦性觀察、給予寬限期靜默協商的階段，而如今各類金融機構紛紛放棄協商空間，轉而採取司法保全、訴訟仲裁等進攻性風險處置措施，全面打響針對龍光底層資產的追償戰，也標誌着雙方的信任基礎徹底瓦解。在這場集中化的司法追償中，不同類型金融機構的處置策略呈現出明顯差異，層層推進形成了全面圍堵的態勢。

以浙商銀行、浦發銀行為代表的股份制商業銀行，率先採取密集訴訟舉措。浙商銀行廣州分行已向廣州市中級人民法院提起多項訴訟，針對佛山南海龍光駿輝、惠州大亞灣東圳、廣州龍駿光誠等核心項目公司，且全部訴求均要求母公司龍光控股承擔連帶擔保責任，採取「多點起訴、母子公司掛鉤追責」的策略，核心意圖是通過司法程序搶佔債務清償優先順位。

上海浦東發展銀行成都分行則聚焦西南核心區域，針對南寧龍光、成都中暉等重點項目公司提起訴訟，相關案件已由成渝金融法院受理，涉及執行金額累計5126.3萬元。

國有大行方面，工商銀行珠海金灣支行、農業銀行廣州東城支行，已分別在珠海、東莞等龍光深耕的核心區域提起訴訟，涉及（2025）粵0106民初28090號等多個民事一審案件。國有大行的司法追償舉措，通常意味着債務展期、私下協商的空間已基本耗盡，龍光在主流金融機構體系內的最后一道協商通道已然關閉。

這場司法圍堵的嚴峻性，不僅體現在338起案件的數量規模上，更體現在對企業未來經營性現金流的長期鎖定之中。司法排期信息顯示，大量財產保全措施的執行節點已排至2026年年中，例如（2025）粵04執保528號案件的保全節點，便鎖定在2026年3月13日，這意味着龍光未來一段時間的經營性現金流，將被長期納入司法待執行範疇，形成長期的債務清償約束。

截至目前，龍光控股及其子公司被執行總金額已高達約134.4億元，核心主體不僅被列為失信被執行人，更被採取限制高消費措施。系統性的法律風險疊加此次中信銀行37億元的鉅額仲裁，徹底封死了龍光殘存的再融資與資產調度空間，企業逐步陷入「資產凍結導致補流斷裂、訴訟爆發加速資產貶值」的雙向惡性循環。

以時間換空間的艱難博弈

面對超400億元的逾期債務壓力，龍光集團並未被動應對，而是針對旗下21筆公開市場債券及資產支持證券，啟動了系統性的整體債務重組，核心思路是通過讓渡部分資產所有權、拉長債務兑付周期，換取企業喘息與資產處置的時間，嘗試以時間換空間破解當下困局。在這套複雜的重組方案中，債務兑付周期的極致拉長，成為最突出的特徵。

以存續債券「H龍控01」為例，其5.5億元的存續余額，到期日被實質性調整至2033年7月10日，長達8年的債務展期，也側面反映出管理層對大灣區核心資產去化周期的謹慎判斷，以及企業短期現金流修復的無望。

此次債務重組的核心舉措，是通過「以物抵債」模式對衝部分債務本金，龍光集團拿出旗下核心經營性物業資產，試圖以商辦、酒店等實物資產抵償相應債務，最大程度降低剛性債務壓力。

據受託管理人披露的資產抵債獲配結果，整售資產申報期內，龍光將深圳玖龍台酒店（面積2.9萬平方米）等核心資產用於抵債，擬註銷債務本金約9.2億元；后續選房資產集中申報期規模更大，涉及擬註銷本金合計約62.7億元，抵債資產包涵蓋南寧龍光世紀中心酒店（5.8萬平方米）、南寧玖譽城三期地塊（11.7萬平方米），以及成都龍光世紀中心通過股權轉讓交付的5.4萬平方米自持寫字樓、1.7萬平方米商業資產。

不過在當前商辦物業市場估值重塑、流動性偏弱的背景下，債權人將數百億債權轉換為酒店、寫字樓等變現難度較大的實物資產，更多是當前市場環境下的被動選擇，這類資產未來長期運營租金能否覆蓋8年展期的資金成本，依舊存在較大不確定性，也是債權人普遍擔憂的核心問題。

除了以物抵債，龍光曾嘗試通過信託工具推進批量債務出清，但這一計劃近期遭遇明顯挫折。原計劃落地的「西部信託·煥新2號」「西部信託·煥新4號」重組服務信託，申報上限規模分別約27.4億元、10.2億元，但因有效申報標的債券金額均未達到申報上限的50%，龍光被迫行使終止選擇權，兩項信託計劃最終無法成立。

這一結果，直接反映出債權人對龍光抵債資產質量、信託架構清償率的深度疑慮，也堵死了企業通過信託工具實現批量債務出清的重要路徑，進一步加大了債務重組難度。

在資產變現的終端環節，龍光試圖通過公開拍賣處置核心項目股權補充流動性，但推進過程波折重重。擬掛牌處置的資產包括肇慶玖峰城100%股權、龍光桂林國際養生谷100%股權、惠州龍光城戴斯酒店及南寧東盟商務區CBD部分辦公樓等。

按照拍賣機制，項目首輪起拍價僅為2025年6月評估價的70%，若出現流拍，價格將進入「7折后再7折」的下調通道，資產變現折價壓力極大。

更為嚴峻的是，作為重組抵債核心資產的肇慶玖峰城項目，因工程訴訟糾紛，核心地塊已處於司法查封狀態，物理層面的資產凍結直接動搖了項目處置價值與后續開發進度，讓龍光的債務重組陷入資產價值縮水與司法圍堵的雙重困境.

龍光集團的困局，是房地產行業深度去槓桿周期下，高槓杆、高擴張模式房企陷入絕境的典型縮影。超400億元逾期債務壓頂、債券展期至2033年的漫長化解周期，疊加中信銀行36.99億元仲裁追索，正是其司法圍堵與流動性危機的集中顯現。