物業費不好收了，萬物雲利潤跌近四成，朱保全稱「要幫開發商賣房」

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

當物業費收繳變得不確定，市場正在重新評估物企的價值，即便是行業龍頭萬物雲也不例外。

2025年，萬物雲（02602.HK）實現收入372.72億元，同比增長2.7%；核心淨利潤21.28億元，同比增長0.8%。從經營數據看，公司仍保持一定韌性，住宅物業服務作為基本盤持續貢獻增量，收入佔比提升至56.1%。

利潤表的另一面，則顯露出明顯的壓力。受物業空置率上升、收繳率下滑、關聯方應收款大額計提減值等影響，萬物雲年內利潤降至7.72億元，同比下滑38%。

《致股東書》中，萬物雲董事長朱保全開篇就直言，「2025年開發行業的故事脈絡大家都知道，由此看公司財報數據，下半年就相關款項計提減值人民幣7.4億元，這使得年報淨利數據並不好看。」

當開發商周期波動傳導至物業公司，行業的核心問題也在悄然變化。能否持續賺錢之外，資本市場也關注既有收入能否順利回收。

截至3月20日收盤，萬物雲報收17.56港元/股，下跌5.79%。

空置房侵蝕利潤，萬物雲要幫開發商賣房

在利潤結構上，萬物雲呈現出一定韌性。

2025年，公司核心淨利潤為21.28億元，同比增長0.8%；若進一步剔除開發商業務影響，核心淨利潤為17.08億元，同比增長11.1%，顯示經營端仍具備一定內生增長能力。

不過，表面穩健的盈利表現，正受到盈利質量下行的侵蝕。

報告期內，萬物雲實現毛利45.60億元，同比下降3.3%，毛利率由13.0%下滑0.8個百分點至12.2%。

社區空間居住消費服務實現毛利30.26億元，毛利率13.0%，同比下滑1.4個百分點，其中住宅物業服務毛利率下滑0.7個百分點至11.7%。相較之下，商企和城市空間綜合服務實現毛利9.12億元，毛利率小幅提升至7.7%，但物業和設施管理服務毛利率下降0.4個百分點至8.0%。

毛利率下滑緣自多重因素。首先居民繳費能力下降，疊加法拍、失聯、查封等無可執行資產增加，直接拖累物業費收繳率。其次，開發商去化承壓導致空置房數量上升，使原本由開發商承擔的物業費逐漸轉化為應收賬款，並帶來潛在壞賬風險。而市場競爭加劇，新承接項目普遍處於爬坡期，短期內難以貢獻穩定利潤。

更深層的衝擊來自空置率。朱保全指出，一個交付的小區可能會有超過30%的未售房屋，而剩余70%已銷售的部分，則要被動接受30%需要開發商支付的空置房物業費，這部分應收賬款往往會形成壞賬。「爲了減少應收賬款，就要去參與房企給供應商提供的以房抵債，但抵債資產往往又面臨減值。」

克而瑞物管研究中心數據顯示，2025年全國物業服務企業（500強）平均收繳率降至71%，連續四年下滑，物業費價格亦同步走弱。

面對開發商持有空置房規模超預期的現實，萬物雲正嘗試調整經營路徑。一方面，通過精細化運營緩解收繳率波動對現金流和利潤率的衝擊；另一方面，延伸服務邊界，介入房屋去化環節，包括協助開發商銷售尾盤、參與以房抵債安排，並探索將去化回款優先用於支付物業管理費用。

「我們已經啟動協助開發商賣房、租房。」朱保全介紹，在部分城市，公司已在二手房交易市場取得進展，在武漢自管小區中的二手房交易市場中市佔率同比提升2.49個百分點至35.70%，鄭州則達到47%。

繼續壓降關聯交易，去年回收現金18.9億

從結構看，萬物雲對開發商的依賴正在下降。

2025年，公司持續關聯交易收入降至22.39億元，同比減少近12億元，佔總收入比重降至6.0%，2021年為19.2%；與此同時，關聯方貿易應收款余額同比減少3.82億元至20.64億元。

換言之，萬物雲一方面在減少關聯生意，另一方面也在收回舊賬。

朱保全表示，2025年公司應收管理多措並舉，現金回款與債務互抵等非現金結算方式協同發力，全年累計實現關聯方回款約28.5億元，其中現金18.9億元。

「當前策略的核心是把風險控制和現金回收放在第一位，儘可能壓縮風險敞口。」萬物雲財務負責人王緒斌強調。

資產抵債也意味着新的挑戰。

萬物雲副總經理、資產運營中心總經理葉菲表示，這類資產多為被動獲取，主要目的在於對衝下行風險，將潛在壞賬轉化為可運營或可處置的資產，以降低損失暴露。

「2025年，公司在確保整體不發生虧損的前提下，加快對相關資產的去化進度，全年實現約4億元現金迴流。」葉菲進一步表示，2026年預計通過資產銷售實現約3億元現金迴流。對於大宗經營性資產，將結合其成熟度及收益表現，擇機推進1至2個重資產項目的退出安排，以優化資產結構與資金回籠效率。

更深層的變化，體現在行業關係的重塑。

「十年前，我們在深圳承接一個頭部地產企業開發的項目，當時我很震驚，其下屬物業居然可以放棄關聯地產企業開發的項目。2025年，我們在天津也首次退出一個關聯企業開發的項目，這是對歷史內部紅線的突破。」朱保全舉例説。

過去物業公司往往深度綁定開發商項目，而如今這一隱性約束正在被打破。當關聯交易收縮、回款成為核心指標，物業行業的競爭焦點正在轉向現金流質量與資產處置能力。

「行業的市場成熟度進入新的階段，選擇權交給業主，企業的歷史包袱也會逐一釋放。」朱保全説。