萬物雲關聯業務收縮至6%，「去萬科化」已近尾聲

　　物業費收取難度加大影響物管企業收益。

　　房地產開發業務下行的利空，還在持續向物業行業傳導。

　　3月20日，上市物企萬物雲（02602.SZ）在2025年業績發佈會上披露，該公司全年實現總收入372.72億元，同比增長2.7%；核心淨利潤實現21.28億元，同比微增0.8%，若剔除開發商業務的影響后，核心淨利潤為17.08億元，同比增長11.1%。

　　作為萬物雲收入主要來源的循環型業務收入約334.02億元，同比增長8.5%，在總收入中佔比達89.7%。該業務板塊包括住宅物業服務、物業及設施管理服務及BPaaS解決方案三大業務，分別實現收入205.55億元、98.06億元、13.46億元，同比均實現增長。

　　儘管收入規模保持增長，但各業務板塊的盈利能力出現了波動，毛利率同比下降0.5個百分點至11.6%；作為基本盤的住宅物業服務，毛利率下降了0.7個百分點至11.7%。

　　對於毛利率的波動，萬物雲執行董事兼首席運營官何曙華分析，成本端的剛性上漲得到了對衝，基本與2024年持平；而收入端則存在新接項目爬坡期、收繳率下降的影響。

　　對於新項目的爬坡期，何曙華表示，當前住宅物業的拓展已經從此前的增量轉向存量競爭。「既然是存量競爭，流入到市場的項目會存在各種問題，例如服務品質或者客羣關係等，所以在接管的初期，可能需要額外投入費用，所以前期項目的毛利率會偏低。」

　　萬物雲董事長朱保全也提到，對於接管一年的項目，收繳率和毛利率處於最低的狀態。隨着接管年限的增長，毛利率和收繳率逐年增加，接管5年之后會達到相對合理的位置。

　　物業費收繳難則是當前全行業都面臨的一個問題。近日克而瑞發佈的一份研究報告顯示，2025 年全國物業企業500強平均收繳率降至71%，已連續四年呈現下滑態勢，上市物企的平均收繳率為78%。

　　「從內部的數據分析來看，當前房屋空置率較高是影響收繳率的重要因素。」何曙華表示，在2025年新接的項目中，因開發商未售罄或交付之后業主不收樓造成了大概三成的空置率，「這一部分收費是挺難的，而且存在打折的風險。」同時，受到住宅價格波動的影響，業主繳費意願也在降低。

　　對於空置率的問題，朱保全將其形容為「超預期」。「當下的房子並不好賣，一個交付的小區可能會有超過30%的未售房屋。這樣的項目要承接嗎？」

　　朱保全表示，交付小區已有70%已銷售的部分，但卻要被動接受30%需要開發商支付的空置房物業費，然后這部分應收賬款往往會形成壞賬。爲了減少應收賬款，就要去參與所有房企給供應商提供的以房抵債，但抵債資產往往又面臨減值。此外，業主已購買房屋的空置率也不少，繳費業主負擔加重。

　　面對這樣的挑戰，萬物雲一方面嘗試通過蝶城戰略，以勞動力複用和科技應用提升經營效率，對衝成本上漲的壓力；另一方面則通過旗下的朴鄰業務，幫開發商去化尾盤，用去化尾盤的錢優先用於支付空置房物業管理費。

　　「今年我們對承接新項目底線標準也更嚴苛了，防止可能帶來經營風險的項目流入到我們的基本盤里。」何曙華介紹，同時，對過往沉澱下來的已經虧損的項目，進行專項治理，用彈性定價的邏輯跟客户協商，形成質價相符的共識，對於無法扭虧的項目及時退出。

　　對於市場普遍關注的關聯方業務往來，報告期內，萬物雲持續努力降低其影響。

　　萬物雲財務負責人王緒斌介紹，一方面進行主動管理，推動關聯方業務佔比持續下降，2025年的關聯方交易收入為22.4億元，同比減少約12億元，佔總收入的比重由9.5%下降到了6%。「這一變化短期內會給公司帶來一定的壓力。因為關聯方業務的收縮，會使得收入和毛利都出現一定程度的下降，但從長期來看，這也是公司優化收入結構，提升經營質量以及增強業務獨立性的必由之路。」

　　另一方面，萬物雲的基本盤已經越來越清晰地走向市場化、非開發商的業務。2025年，萬物雲的非關聯開發商業務收入為347.2億元，同比增長8.4%。

　　此外，在存量關聯方應收款方面，萬物雲持續進行回收工作，綜合運用現金回款、資產抵債等方式解決，2025年累計實現28.5億的關聯方回款，年末的應收余額絕對值下降了3.8億元，降幅約15.6%。今年的1~2月份，又回收4.8億元的款項。「整體來看，我們關聯方的應收規模在下降，風險敞口一直在收縮。」

　　不過，僅從2025年的業績數據來看，關聯方帶來的影響依舊。報告期內，萬物雲計提了信用減值損失7.4億元，同比增長了約4.8億元。這也導致萬物雲年內利潤為7.7億元，同比大幅下降了38%。王緒斌表示，2026年，與萬科方面的關聯交易還會進一步下降。

　　朱保全也提到，這筆相關款項的計提減值使得年報淨利數據並不好看，「2026年上半年相對是波動的，但全年是穩定的。」