電話會總結 ｜ Tejon Ranch(TRC)2025財年Q4業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Tejon Ranch業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **年度業績表現：** - 年度營收達到4,960萬美元，其中商業地產板塊營收同比增長350萬美元，主要由兩筆土地銷售推動 - 年度調整后EBITDA為2,420萬美元 - 農業板塊營收1,220萬美元，同比增長26%，創十年來最高水平，主要受益於開心果豐收年 - 礦物資源板塊季度營收240萬美元，較去年同期的250萬美元有所下降 **季度業績表現：** - 第四季度淨利潤160萬美元（每股0.06美元），低於去年同期的450萬美元（每股0.17美元） - 季度調整后EBITDA為1,140萬美元，同比增長9%（去年同期為1,050萬美元） - 商業地產季度營收420萬美元，與去年同期基本持平 - 合資企業權益收益210萬美元，低於去年同期的330萬美元 ## 2. 財務指標變化 **盈利能力指標：** - 淨利潤同比大幅下降64.4%（從450萬美元降至160萬美元），主要受一次性代理權防禦成本影響 - 調整后EBITDA同比增長9%，顯示核心經營業務表現穩健 - 農業板塊調整后EBITDA（扣除固定水費義務）從340萬美元增至440萬美元，利潤率有所改善 **營收結構變化：** - 農業板塊營收同比增長26%，成為增長亮點 - 商業地產板塊年度營收增長350萬美元，季度營收基本持平 - 合資企業收益下降120萬美元，主要因5號州際公路旅遊中心業務表現疲軟 **資產運營指標：** - 工業地產組合保持100%出租率 - 商業地產組合出租率約98% - Tejon奧特萊斯年末入住率93% - 新增多户住宅板塊，Terra Vista項目確認收入53.6萬美元，一期228套公寓出租率達70% **流動性狀況：** - 現金及有價證券2,490萬美元 - 可用信貸額度6,610萬美元 - 總流動性約9,100萬美元

業績指引與展望

• 成本削減目標：公司計劃到2027年實現額外100萬美元的管理費用節省，這將在已完成的成本削減措施基礎上進一步改善盈利能力，預計將對未來幾年的運營利潤率產生積極影響。

• 多户住宅業務增長：Terra Vista at Tejon項目第一階段已達到70%的出租率，該新設立的獨立業務板塊在租賃爬坡期確認了53.6萬美元收入，預計隨着出租率提升和第二階段開發，將成為重要的經常性收入來源。

• 農業收入周期性預期：2025年農業收入達到1220萬美元，為十年來最高水平，主要受益於開心果的豐產年周期，但需注意農業收入存在隔年輪作的自然波動特徵。

• 商業地產穩定現金流：工業地產組合保持100%出租率，商業地產組合約98%出租率，Outlets at Tejon佔用率達93%，預計將繼續提供穩定的租金收入基礎。

• 大型開發項目資本需求：Mountain Village和Centennial項目累計投資近3億美元但尚未產生收入，管理層表示這些項目可能需要數年時間才能開始貢獻現金流，計劃通過第三方合資股權而非股東權利發行來籌集開發資金。

• 聯合投資收益壓力：由於5號州際公路交通量減少影響旅行中心業務，聯合投資收益從去年同期的330萬美元降至210萬美元，預計該趨勢可能在短期內持續。

• 流動性充足支撐發展：公司擁有約9100萬美元的總流動性（現金及有價證券2490萬美元，信貸額度6610萬美元），為持續推進房地產開發項目提供財務靈活性。

• 資本回報率改善目標：管理層承認需要將更多資產轉化為現金流生產，目標是通過積極的資產管理、TRCC商業地產開發擴張以及土地資源貨幣化來顯著提高投資資本回報率。

分業務和產品線業績表現

• 商業和工業地產業務表現穩健，工業物業組合實現100%出租，商業物業組合約98%出租，其中Tejon奧特萊斯年末入住率達93%，12月份零售銷售額創2014年開業以來最高紀錄，主要受益於11月開業的Hard Rock Tejon賭場帶來的積極影響

• 農業業務創十年來最佳表現，季度收入達1220萬美元，同比增長26%，年度收入增長近26%，主要得益於開心果豐產年的收成以及其他永久作物的改善表現，調整后農業EBITDA（扣除固定水費義務）從去年同期的340萬美元增至440萬美元

• 首次獨立報告多户住宅業務板塊，Terra Vista at Tejon項目在租賃階段確認收入53.6萬美元，第一期228套公寓年末出租率達70%，公司計劃擴展至第二期開發

• 合資企業收益出現下滑，季度權益收益從去年同期的330萬美元降至210萬美元，主要因5號州際公路上的旅行中心合資企業受交通流量減少影響，導致燃油銷售和利潤率下降

• 礦物資源業務收入小幅下降至240萬美元，較去年同期的250萬美元有所減少，反映石油和天然氣產量及價格的下降趨勢

• Mountain Village和Centennial兩大總體規劃社區項目累計投資近3億美元但尚未產生收入，管理層表示這些項目可能需要數年時間才能開始貢獻現金流，目前正在為Mountain Village進行資本募集，Centennial項目正推進重新授權流程

市場/行業競爭格局

• 根據Tejon Ranch業績會實錄，以下是市場/行業競爭格局摘要：

• 公司在主規劃社區(MPC)開發領域面臨來自佛羅里達州、德克薩斯州及加利福尼亞州其他公開上市公司的激烈競爭，這些競爭對手同樣需要經歷複雜的審批、設計和基礎設施建設流程才能產生收入，行業普遍面臨前期投資大、回報周期長的挑戰。

• 在商業地產租賃市場表現強勁，工業地產組合實現滿租，商業地產組合達到約98%的出租率，Outlets at Tejon年底佔用率為93%，顯示出在區域商業地產市場的競爭優勢。

• 受益於Hard Rock Tejon賭場11月開業的積極影響，Outlets at Tejon在12月創下2014年開業以來最高月度零售銷售額，表明與娛樂業態的協同效應在區域零售競爭中發揮重要作用。

• 在州際5號公路沿線的旅遊中心業務受到交通流量減少和燃油利潤率下降的衝擊，反映出交通樞紐商業模式在后疫情時代面臨的行業性挑戰。

• 農業板塊憑藉開花年周期中的開心果豐收實現26%的季度收入增長，達到十年來最高年度農業收入，在永久作物種植領域展現出周期性競爭優勢。

• 公司正積極參與加州環境審查框架現代化的政策討論，尋求在監管環境日趨嚴格的加州房地產開發市場中獲得政策紅利和競爭優勢。

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Tejon Ranch業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 資本回報率嚴重偏低：公司在Mountain Village和Centennial項目投資近3億美元，但這些資產目前零收入，需要多年才能產生現金流，嚴重拖累整體資本回報率表現

• 監管審批不確定性：Centennial項目重新獲得許可的進程面臨法律程序延誤風險，雖然與洛杉磯縣關係良好，但審批時間仍存在較大不確定性

• 合資企業收益下降：州際5號公路上的旅行中心合資企業受交通流量減少影響，燃油銷售和利潤率下滑，導致合資企業收益從330萬美元降至210萬美元

• 石油天然氣業務萎縮：礦物資源部門收入因石油和天然氣產量及價格下降而減少，從250萬美元降至240萬美元

• 一次性成本衝擊：代理權爭奪防禦成本等一次性費用導致淨利潤從450萬美元大幅下降至160萬美元

• 融資壓力：大型主規劃社區項目需要大量資本投入，公司正在進行第三方股權融資，但融資進展和條件存在不確定性

• 現金流轉換挑戰：公司擁有約6億美元投資資本，但年度淨營業利潤從未超過350萬美元，急需將更多資產轉化為現金流生產

• 加州環境法規趨嚴：傳統殺鼠劑使用受限等環保法規收緊，對農業經營帶來合規成本和操作複雜性

公司高管評論

• 根據業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷以及口吻的摘要：

• **Matthew Walker（總裁兼首席執行官）**：整體表現出積極且自信的態度。在開場白中展現出對公司業績的滿意，強調"整體運營表現強勁"。面對股東尖鋭質疑時保持冷靜和專業，承認過去問題但重點強調自己上任一年來的改革成果，包括減員20%、削減開支、改善公司治理等。對於未來發展表現出堅定信心，特別是對Centennial項目獲批持"高度信心"態度。在回答資本回報率等敏感問題時，雖然承認挑戰但語調依然積極，強調"我感受到緊迫性"並詳細闡述解決方案。

• **Robert Velasquez（首席財務官）**：語調平穩且專業，主要負責財務數據陳述。在介紹新的多户住宅業務板塊時表現出滿意，稱其為"公司的里程碑"。整體發言簡潔明瞭，情緒中性偏積極，重點突出公司財務狀況穩健，流動性充足。

• **Nicholas Ortiz（公司祕書）**：作為會議主持人，語調中性且程序化，主要負責問題傳達和會議流程管理。在感謝投資者參與時表現出禮貌和專業態度，整體情緒保持中性。

分析師提問&高管回答

• 根據Tejon Ranch業績會實錄，以下是Analyst Sentiment摘要： ## 分析師與管理層問答總結 **1. 分析師提問**：管理層何時能夠真正為股東利益服務，而不是自我利益？何時停止自我豐富的歷史，為股東解鎖資產價值？ **管理層回答**：CEO Matthew Walker承認股東的挫敗感，強調上任一年來已實施多項改革：減員20%、削減數百萬開支、增加股東溝通（舉辦投資者日、財報電話會議）、改革薪酬結構使其與股價表現掛鉤、董事會治理改革（縮減規模、取消執行委員會、提議股東特別會議權利）。 **2. 分析師提問**：面對加州對傳統殺鼠劑的監管收緊，Tejon Ranch如何在杏仁、開心果和牛業務中採用環保的齧齒動物控制方法？ **管理層回答**：公司採用綜合管理框架，強調預防和棲息地管理而非依賴單一化學方法。大部分牧場屬於Tejon Ranch保護區，有嚴格的野生動物保護規定。公司平衡農業與狩獵業務，如監管環境變化，已有充分準備適應。 **3. 分析師提問**：Mountain Village和Centennial項目投資約3億美元但無收入產生，如何在未來幾年提高投資資本回報率至可接受水平？ **管理層回答**：承認這些總體規劃社區需要更多年份才能產生現金流，但這是行業常態。計劃利用第三方合資股權，預期年收入將顯著超過2000萬美元。Mountain Village正在進行融資，Centennial正推進重新授權程序。 **4. 分析師提問**：是否有過貨幣化Mountain Village、Centennial或保護協議土地的努力或詢問？ **管理層回答**：Mountain Village過去有過融資努力，目前正在進行融資。公司樂於與任何對業務感興趣的人交流。Centennial因重新授權狀態而處於不同位置。 **5. 分析師提問**：考慮到30年來在兩個項目的鉅額投資，最佳資本利用方式是否應該是變現這些資產，專注於Grapevine和TRCC？ **管理層回答**：不認為Mountain Village和Centennial與Grapevine、TRCC互相排斥。商業中心已是重點，Terra Vista顯示了對TRCC的承諾。需要保持靈活性以適應市場條件和機會。 **6. 分析師提問**：對公寓租賃進度是否滿意？是否會擴展至二期或引入合作伙伴？ **管理層回答**：對Terra Vista租賃表現滿意，目前70%已租出。與全美最大多户住宅管理公司Greystar合作。計劃擴展至二期，這是資本配置和優先級決策問題。 **7. 分析師提問**：公司投資資本近6億美元，但年度淨營業利潤從未超過350萬美元，如何實現5%的可持續投資回報率？ **管理層回答**：需要將更多資產轉化為現金流生產，通過三個方式：1）通過積極資產管理提升現有資產底線表現；2）推進TRCC業務計劃；3）跳出商業地產框框，利用27萬英畝土地這一關鍵差異化資產。 **8. 分析師提問**：考慮到靠近洛杉磯的地理位置，是否考慮在公司總部而非紐約舉辦投資者日？ **管理層回答**：5月13日年度股東大會將在牧場現場舉行，採用混合形式。將包括公司介紹、問答環節和實地參觀，包括Terra Vista公寓和Hard Rock Tejon賭場。年會后將規劃專門的投資者日。 **9. 分析師提問**：Centennial和Mountain Village開發預計需要多少資金？是否考慮股東權利發行以限制未來利潤稀釋？ **管理層回答**：未公開披露兩個項目的全部開發成本，計劃在破土動工前分享。建設分階段進行，前期現金流循環使用以最小化股權需求。計劃使用第三方合資股權而非權利發行以避免股東稀釋。 **10. 分析師提問**：對洛杉磯縣批准Centennial開發的信心水平如何？預計批准時間表？ **管理層回答**：對推進Centennial獲得批准信心很高。與洛杉磯縣關係良好，挑戰在於法律程序的進度而非縣政府關係。今年將進入更公開的環境審查階段，希望年內出現在縣監事會面前。公司在類似項目上有成功經驗，對最終獲得批准充滿信心。

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