貝殼2025財報里，透露出2026年的哪些趨勢 ｜公司觀察

下午調了貝殼2025財報，從頭到尾粗略過了一遍。

想找到2026年行業方法論，隨手記點筆記，看看貝殼的做法，對房企有哪些啓發。

總的感覺是：

1.守住基本盤和基本面，穩就是贏；

2.尋找相關多元化賽道新亮點，穿越周期；

3.以時間換空間。

以下是筆記要點。

1.2025年，貝殼業績到底是下降、萎縮，還是穩定？

要做出這個判斷，表面上很容易，其實很難。

因為這些財務指標就能讓人暈菜，比如總交易額、淨收入、毛利、經營利潤，甚至淨利潤等。

還有門店數量、活躍門店數量、經紀人數量，甚至是月移動用户數量等經營性指標。

甚至很有可能出現公説公有理、婆説婆有理的結論。

比如從經營性指標來看，門店數量增加18.5%，活躍門店數量增加17.5%。

還有經紀人數量增長4.6%，移動月活動用户數量也是在增長。

我先問大家一個問題：

經營指標很好，是不是財務指標就是很好了？

如果不是，原因又是什麼？

我再問大家一個問題，在這面這一大堆財務指標中，投資者最看重哪個指標？

先回答第二個問題。通常情況下，投資者會看重「營業收入」。

畢竟，營收才能定財報乾坤。

但是，上面財務指標中，居然沒有出現營業收入會計科目。

是不是很奇怪？

其實，很多小夥伴還是不瞭解貝殼的商業模式。

在貝殼財報中，有一個A股不常見的財務指標，叫「淨收入」。

它就相當於A股公司財報中的營業收入。

所以，重點去關注淨收入，就是看懂貝殼財報的第一步。

2025年，貝殼的營業收入，也就是淨收入，究竟是多少呢？

答案是：

946億

這不是關鍵。

關鍵是，貝殼的營業收入比2024年增加

1.2%

這意味着什麼？

意味着貝殼營收規模又一次創下新高。

從投資者角度看，貝殼業績並沒有下降，而是穩。

這個結論也就和第一個問題吻合了：經營指標好，財務指標纔會好。

但是，還有很多會計科目的確是下降了，這又是怎麼一回事？

我們接下來逐一拆解。

2.怎麼看貝殼的淨利潤表現？

2024年，貝殼淨利潤是29.91億元，而2024年卻高達40.78億，差了10多個小目標。

是不是很奇怪！

貝殼居然是營業收入增長，淨利潤下降，也就是常上説的「增收不增利」。

是哪些成本，吃掉了貝殼的淨利潤？

前面提到過，貝殼經營性指標好，説明在市場上非常活躍，營收規模創下新高。

也説明貝殼並表的業績表現也很好。

這里面就有個江湖傳説：

貝殼佣金並不高。

佣金是成本的重要組成部分。江湖傳言怎麼樣從財報中去證偽或證真？

來這下面這組數據：

2025年，貝殼平臺服務的二手房總交易額是約1.3億，增長1.6%。

奇怪的是，平臺服務費卻沒有增長，甚至掉了1個小目標，是50億（2024年是51億）。

換句話説，貝殼平臺上，二手單的量增長1.6%，創下歷史新高，佣金並沒有增長。

我在這里不敢説貝殼佣金有多低，也不敢説貝殼佣金有多高。

只能保守地説，作為成本大頭，貝殼佣金並不高。

這里還隱藏着一個很關鍵的問題，貝殼靠誰來賺錢。

下面我們要講到。

3.誰在拉高貝殼營業收入？

我們前面講過，營業收入增長1.2%。

你有沒有想過，是誰在增長？為什麼增長？

首先是「家裝家居業務營收」，其次是「房屋租賃服務」。

前者增加4.4%，后者增長52.8%。

它們都有一個共同的名字，叫「非房地產交易業務」。

房地產交易業務雖然是基本盤，也有起風浪的時候，有自己的周期。

而「家裝家居」和「房屋租賃服務」，則是弱周期行業。

同時，它們也是非房地產交易業務的相關多元化。

在樓市下行期，從營收比例上體現更加明顯。

這是貝殼財報上的新變化，就是用新業務燙平經濟周期。

從戰略角度看，貝殼的這兩個非房產交易業務新賽道，我覺得是貝殼過去幾年堅持的成功，也是營業收入保持增速的根本原因。

我收到的啓發是：

穩住基本盤，其它賽道有增長亮點，這就是下行市場里的道。

4.別人家都在關店，貝殼門店不降反增，增加18.5%，是不是很奇怪？

這里面，我猜測要有個區分，貝殼門店和鏈家門店是兩回事。

后者是貝殼自己經營的門店，也就是鏈家。還有貝殼門店，是指入駐平臺的其它家門店。

所以，即便鏈家自己關店，也會有貝殼加盟門店補充，不會影響貝殼的門店增加數據。

這里面，貝殼最看重的一個經營指標是「門躍活躍數量」，較上年增加17.5%。

這個指標是評價貝殼作為線上平臺運營能力的核心指標。

關於什麼叫「活躍門店」？

貝殼也專門給出了定義：

不包括過去60天內未促成任何房產交易；

過去七天內並無任何經紀人蔘與房產交易任何關鍵環節（包括但不限於介紹新房屋、吸引新客户及房屋帶看）；

過去14天內並無任何經紀人到訪門店。

上面這些都是經營指標。

理解這些基礎定義，就能理解過去一年，貝殼的市場交易依然很活躍。

還有一個貝殼非常重要的經營指標，就是「移動月活躍用戶數據」。這也是先行指標，也是比去年多。

這也同樣說明了貝殼過去一年的市場交易非常活躍，是增長級的那種活躍。

5.貝殼局氣

對投資者夠不夠意思，要看掏多少真金白銀反饋投資者。

這一次，貝殼派了3億美金。

這還不算，貝殼又回購了9.21億美元股票。

這類似於縮股，投資者受益。

算下來，相當於給了投資者12億美元，是比2014年高。

在一個下行市場里，貝殼堅持給投資者發錢這件事，本身就很讓人感動。更何況給的更多。

作為貝殼的小散，自從貝殼美股上市后，我就一直沒有看股票賬户，想想就很開心。

貝殼局氣。

6.幾個傳言指標

我從其它幾個財經論壇看到一組數據，説經紀人人均二手單量從不足2單提升至3單，也是歷史新高。

還有在AI對運營的深度介入后，資深經理人均管理房源增長40%以上。

這些從坊間傳説的數據，我感覺都很靠譜，和上面的財務分析也是吻合的。

7.貝殼怎麼樣降本增效？

這一塊估計大家最關心，看看貝殼到底是怎麼樣降本增效的？

先説營業成本，是增加了5.5%，沒有降。

也就是説貝殼的佣金發放標準沒有變，平臺的服務費用還是跟以前一樣。

但是，為什麼絕對值毛利降了11.9%？

財報中説兩個原因，主要是一二手收入減少，就是説毛利潤率還行，只是絕對值下去了。

還有一個原因，鏈家經紀人工資在增長，人工成本在增長。這個也是讓人很感動的。

在算淨利潤之前，最核心的對自己砍刀部分，終於來了，它就是經營利潤。

先來看運營費用中的一般及行政費用，降了9.9%，差不多是9個億。

估計貝殼總部的小夥伴下午茶取消了。

還有銷售和市場費用，減少了5.8%。

財報里是這麼説的，人工成本降低和廣告及推廣費用減少。

這里的人工成本，主要是一線人員工資降低，就是帶看那些人。

關於廣告費，很多小夥伴也明顯感覺到貝殼在手緊，非常明顯。

8.哪些地方還在花大錢？

但是，也有花錢增加項的，就是第三條，研發費用，增加了

13%

財報里説是人力成本增加。估計是招了AI方面的大腦袋。

這麼來看，越困難市場，越要增加研發力量，要捨得投入，纔能有效率。

前面提到過的資深經理人在管理房源方面增長40%，就是AI對運營的深入提效。

最后算下來，去年貝殼的淨利潤是29.91億元。

其實，已經非常不容易了。

因為很多投向未來的錢，必須要花。

不再是市場不好關店，市場好開店。原來的做法，肯定行不通了。

9.貝好家身份之謎

在看報表附註的時候，有一行小字備註，説貝好家是貝殼投資，並且做了減值。

2024年公允值是約2437萬，2025年是虧損9243.3萬。

也可能是我看錯了，回頭我再問問。

但有一點是可以肯定的。就是貝殼投資了貝好家。至於投了多少，還需要等着看完整的新財報。

10.啓發

迴應文章標題，房企有哪些啓發？

1.不下牌桌就是贏；

2.從現在開始，要習慣接受低增長、不增長；

3.堅持在困難市場里，提前佈局相關多元化；

4.類似AI工具要開始擁抱。

下次我們接着聊財務數據部分。銷冠100