深圳土拍劇透：推6塊宅地，有1塊「名花有主」

（來源：莫老爺）

莫老爺/文

2026年3月18日，深圳有關部門舉辦了一場「2026年首批居住用地推介會」，40多家房企齊聚一堂。

會議放風：深圳馬上有6宗住宅用地要擺上貨架。

分別位於南山科技園、寶中、桂灣、龍華民治、龍華大浪、龍崗大運，總地塊面積約26.95公頃，總建築面積約80.69萬㎡。

其中，大運DY01地塊，早就勝負已分，只等落槌！

該地塊佔據深圳東部最好位置，地塊面積16.97公頃、建築面積47.68萬㎡，體量佔6宗地總規模一大半，是妥妥的「巨無霸選手」。

這塊地的鄰居中海大運玖章，建築面積10萬㎡、樓面地價接近3萬，成交價30億，按這個地價水平類推，大運DY01價格會突破100億，誕生一個年度總價「地王」！

本文，跟大家聊聊，為什麼莫老爺説這塊地早就寫了「華潤置地」的名字？

一、華潤盯這里很久了

2025年初，中海大運玖章出讓時，華潤就和中海拼搶到了最后——華潤報價報到第245輪才放棄，中海在第246輪拿下。

二、華潤早就真金白銀砸進去了

大運商業地標「大運天地」，做得非常好，是華潤近年來最成功的商業項目之一，據說大概7年左右就能回本，遠超華潤前期估算。

因為這個商業的存在，大運地段價值大幅拉昇。

如果華潤這次再錯過大運DY01，那大運核心片區就沒多少宅地了。

這等於説，華潤這兩三年在這里又是搞商業，又是運營體育場館，干完了所有最累最苦的活，好不容易把這一片炒熱，最后卻把「最肥的肉」拱手讓人——房子讓別人蓋，錢讓別人賺！

華潤不是菩薩，這不可能！

莫老爺聽説，中海大運玖章沒拿下，華潤之后內部覆盤，腸子都悔青了。

三、華潤連」坑「都挖好了

如果説前面兩部分內容，只是莫老爺的市場判斷、行業嗅覺、邏輯推演，那這部分，就不是猜了——而是華潤自己把動作做出來了。

2025年7月21日，華潤置地全資子公司深圳市潤投諮詢有限公司發佈《深圳市LGDY項目規劃及建築概念方案設計》招標公告。「LGDY項目」即龍崗大運項目，從這時候開始，華潤就已經在給這塊地「畫藍圖」了。

然后上個月，2026年2月28日，還是這家公司，又發佈了一份《採購結果公告》，説針對「08-04、DY01-02、DY01-04」三個地塊，華潤已經找到了供應商來做基坑支護設計。這則公告，字數不多，信息量卻巨大！

首先，從地塊編號來看，這三塊地，有兩塊都是大運DY01里的宅地。

其次，項目命名「華潤置地深圳大區A1項目」，在房地產開發內部流程中，一個地塊被內部命名為「XX公司XX項目（且冠有公司名）」，意味着它已經被納入公司項目庫進行管理，成為公司正式在建/待建工程。

再次，採購內容是「地塊基坑支護設計」！

怎麼理解？人話版：你蓋一棟樓，首先得挖坑吧？坑挖深了，四周的土會塌，怎麼辦？就得先把坑壁撐住。這個「撐住」的動作，是基坑支護。而基坑支護設計，就是算清楚：這個坑要怎麼撐、撐多深、用什麼材料、花多少錢？

按照開發流程，基坑支護設計是施工單位進場的前奏，走到這一步，房企早就不是在思考「這塊地要不要拿」了，而是在思考「它要怎麼蓋、按什麼代價蓋」了。

並且，基坑支護設計也不便宜。網上能搜到，深圳灣超級總部基地中央綠軸綜合工程的這筆費用採購控制價達到了701萬元。

綜上，可以説，一般情況下，一家房企在沒有較高把握拿地、沒有片區主導權、沒有政府協調基礎的情況下，就先去做正式的基坑支護設計，是非常不划算的，所以，罕有房企這麼干。

總的來説就是，華潤用兩三年時間，把「看好這里」、「砸錢這里」、「行動這里」三部曲都演完了。除非是錢多燒的+員工閒的，否則，不可能不拿這塊地。

四、這塊地給華潤開發也是眾望所歸

龍崗政府非常重視大運DY01地塊，東部能不能真正崛起，就看它了——深圳東部輸不起，龍崗也輸不起，如果再給錯開發商，再爛一次尾，大運的信心就徹底毀滅了，東部十年都緩不過來。

縱觀整個行業，既要能扛得住100億資金壓力，又要能把商業盤活（地塊商業體量不小），還要有片區統籌經驗的，思來想去，只有華潤一家。

奉勸其他房企：沒有金剛鑽，別攬瓷器活！莫老爺相信，龍崗政府也會力挺華潤操盤，這不是偏心，而是爲了保住深圳東部的未來。

接下來，就看華潤會派哪位「王牌操盤手」來執掌這個百億項目了。麪粉已經這麼貴，麪包要烤得好，掌爐的師傅，至關重要。

本期互動：你們覺得華潤會派誰來操盤？這塊地住宅最終能賣到多少錢？歡迎留言爆料，咱們一起蹲守這個東部地標誕生。