【方正地產】新房銷售規模仍在下探，「去庫存」政策多管齊下緩解壓力

本文來自方正證券研究所於2026年3月17日發佈的報告《新房銷售規模仍在下探，「去庫存」政策多管齊下緩解壓力》，欲瞭解具體內容，請閲讀報告原文。

王  嵩 S1220525080009

陳  立 S1220525120004

核心觀點

1控增量：新房銷售同比下滑，土地新政劍指「盤活存量」

2026年1-2月全國商品住宅累計銷售面積7736萬平，同比下降15.90%，較2025年1-2月明顯下降；2026年1-2月全國商品住宅累計銷售額7163億元，同比下降21.80%，較2025年1-2月明顯下降。2025年以來市場新增供給減少，這也是各地落實嚴控增量的正向反饋。

2026年1-2月住宅開發投資金額為7282億元，同比下降9.60%，較2025年1-2月降幅擴大0.9個百分點。2025年9月份以來，地方政府減少土地出讓及開發商拿地積極性明顯減弱或是住宅開發投資金額加速下滑的主要原因；2026年1-2月商品住宅新開工面積為3695萬方，同比下降23.35%，較2025年1-2月份降幅收窄5.71個百分點，主要原因為2026年春節時間較晚，因此項目或在1-2月份選擇開工。

2去庫存：多管齊下化解存量壓力

截至2026年2月，商品房累計待售面積為79998萬方，同比提升0.13%，從2024年6月份至2026年2月累計同比增幅逐步收窄，去庫存的效果逐漸顯現。2026年1月1日，《求是》雜誌首次明確提出房地產政策要「一次性給足」，清晰界定房地產兼具「居住屬性」與「金融資產屬性」。2026年2月25日，上海從限購、公積金、房產税三方面優化，多方因素形成合力，將邊際改善上海房地產新房二手房市場，促進市場「止跌回穩」。北京、深圳及廣州或許也將參考上海政策給予購房政策方面的放松。

3推動「好房子」建設：房價指數跌幅收窄，新房較二手房價格堅挺

2026年2月70個大中城市新房、二手房房價同比降幅分別為3.46%和6.31%，環比降幅分別為0.28%和0.43%，雖然新房、二手房房價指數同環比都在下降，但降幅逐漸收窄，房價有望逐步企穩。

4保交樓工作推進或進入收尾期，商品住宅竣工數據改善仍待觀察

2026年1-2月商品住宅竣工面積為4625萬方，同比下降26.91%，較2025年1-2月，同比降幅擴大9.16個百分點。隨着保交樓工作進入尾聲，對竣工數據的支持作用減弱，疊加2024年「924」新政以來土地市場拍得地塊仍未進入竣工期，竣工面積改善仍待觀察。

投資建議：住宅開發板塊受存貨減值、資金鍊、增量空間收縮三重影響，行業景氣度仍然處於探底區間。我們建議聚焦「運營標杆+轉型先鋒」，持有型機會關注恆隆地產、新世界發展（高分紅、低波動、抗周期）；轉型機會則重點關注首程控股（機器人、終端零售轉型，估值重估空間）；傳統開發商龍頭中國金茂、建發國際、濱江集團及招商蛇口。

風險提示：房價進一步下行，政策落地不及預期，房企流動性風險發酵

正文如下

方正地產團隊  

王 嵩

方正證券研究所

地產首席分析師

王   嵩：曾經在中建投信託信託做地產融資，在民生證券和中山證券做賣方地產研究，在聯儲資管做買方研究負責人，對地產融資、企業、政策、投資策略有深度理解，緊跟行業變動，擅長從地產切入做宏觀剖析和大類資產配置。

陳   立：環境科學與工程博士，具備四年房地產市場及上市公司、公募REITs賣方研究經驗，兩年央企地產公司一二級土地投資拓展及產業招商經驗。對不同業態項目的內核運營機制研究深入，有豐富的盈利測算經驗，擅長從一線專業操盤者角度分析行業趨勢，從投資和經營雙重視角全面分析公司特點。