閆學文初掌物業，建業新生活淨利預降三成

文/樂居財經 徐酒眠

2026年3月13日，港股物業管理板塊再添一紙盈利警告。

建業新生活（09983.HK）發佈公告，預計其截至2025年12月31日止年度的未經審覈淨利潤將同比減少約27%至32%，股東應占利潤減少約25%至30%。

從這份提前「劇透」的成績單中，不難看出這家河南龍頭物企在行業深度調整期所面臨的經營壓力。

另一個值得關注的點是，兩個月前剛從地產空降而來的CEO閆學文，在新的周期將如何扭轉這一歸母淨利潤預計縮水三成的局勢。

公告顯示，建業新生活2025年歸母淨利潤預計從2024年的約2.15億元下滑至1.5億元左右。對於利潤雙位數下滑，其歸因於兩大核心因素；

首先是金融及合約資產減值虧損淨額有所增加，2024年，其這一數據約為7490.7萬元；再往前的2023年度，這一數據約為12.22億元。

在關聯方地產仍處債務重組與流動性恢復期的背景下，物企回款周期拉長、壞賬風險計提增加，依然是懸在利潤表上的達摩克利斯之劍。

數據顯示，截至2024年末，建業新生活的貿易應收款項達33.27億元，其中來自第三方的應收款佔比首次突破50%。當期，其貿易應收款減值撥備約13.65億元。

2025年減值虧損淨額的進一步增加，或意味着市場環境並未明顯好轉，不得不以更審慎的態度面對應收賬款。

其次是毛利率下滑帶來的結構性壓力。

建業新生活在公告中特別提及兩點：一是為提升客户滿意度而增加基礎物管服務成本，導致物業管理服務分部毛利率下滑；二是受房地產市場下行及消費信心疲弱影響，高毛利的社區增值服務和非業主增值服務出現收縮。

數據顯示，2024年建業新生活社區增值服務收入已同比下降17.3%至5.45億元，非業主增值服務更是腰斬至1.09億元。這兩塊過去被視為物企「現金牛」的業務失速，直接拉低了整體盈利能力。

2024年，建業新生活整體毛利率約為26.6%。具體到三大業務板塊，物業管理服務、社區增值服務，以及非業主增值服務的毛利率分別約為21.3%、23.9%、20.1%，較前一年均有所下滑。

儘管歸母淨利潤大幅下滑，但公告中一個細節值得注意：撇除資產減值等非經營性項目影響后，建業新生活2025年股東應占核心淨利潤的預期減少不超過10%。這算是一個比較積極的信號，剝離房地產周期性波動帶來的資產減值「水分」，更能反映物企日常運營的造血能力。

在這份盈警發佈不到兩個月前，建業新生活的管理層再度發生重大變動。

2026年1月20日，43歲的閆學文已獲委任為執行董事及首席執行官，以取代王俊。此番變動，建業新生活對外解釋稱，主要是爲了遵守港交所上市規則附錄C《企業管治守則》中關於主席與首席執行官角色應由不同人士擔任的規定。

調整后，王俊不再兼任CEO，繼續擔任董事會主席兼執行董事，專注於集團戰略規劃及重大事宜監督。

回顧此前的人事軌跡，短短一年內CEO人選的頻繁更迭，折射出建業系在應對複雜市場環境時對管理層適配度的急切探索。2025年4月30日，代紀玲在接任史書山出任CEO僅九個月后便辭任，彼時王俊時隔三年再度出山身兼主席與CEO二職，一度被市場解讀為「強人治理」的集權時代開啟。而如今隨着閆學文的空降，公司治理架構走向合規化與專業化分工。

閆學文作為「建業系」二十年的老將，2006年畢業於河南財經學院后，他從建業地產基層行政人事專員起步，歷經周口公司、淮陽項目公司等多地鍛鍊，2019年起擔任周口公司總經理，后升任建業地產助理總裁、副總裁，2025年10月起出任建業地產執行總裁。

如今轉任建業新生活CEO，他與公司簽訂了一份為期三年的服務合約，年薪為132萬元，較前兩任CEO史書山、代紀玲200萬元的年薪標準有所下調。這種薪酬設定既反映了行業寒冬期的降本趨勢，也可能暗含了內部提拔的「信任價碼」。

對於建業新生活而言，閆學文的到任意味着兩重使命。

在治理層面，主席與CEO的分設有助於提升決策透明度和監督有效性，在當前投資者高度關注公司治理質量的背景下，這本身就是一種正向信號。

在業務層面，閆學文的核心任務之一便是在行業周期調整中提振業績。而他的地產背景和區域管理經驗，能否為建業新生活帶來更多與上游地產協同發展的機會，特別是在城市更新、存量資產運營等領域？

再下一次交卷，會給出答案。