6年前凌晨搶房，6年后斷供離場

（來源：深圳房產在線）

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深圳房產在線

6年前凌晨搶房，如今血虧1000萬離場：深圳樓市上演真實版「冰與火」

近期關於房價下跌的討論不絕於耳，社交媒體上隨處可見類似的聲音：

「掛在山頂上，沒算上利息都跌了200萬」

「17年買在龍華，現在總價虧了120萬

「當年360萬買的南山，現在190萬。」

在這些聲音中，深圳一位業主的經歷尤為引人關注——6年前凌晨排隊搶房，6年后斷供離場。一套房，1572萬買入，563萬法拍成交，賬面虧損1010萬，跌幅超過64%。

01 從凌晨搶房到斷供離場

2月底，深圳法拍市場完成一筆交易。世茂之都一套建面約255㎡的房源，經過7人報名、52輪競價，最終以563萬元成交，摺合單價約2.2萬/㎡。

這一價格與6年前的買入價形成鮮明對比。

2019年11月，世茂之都作為龍崗大運深港國際中心的配套公寓首次開盤。當時市場情緒高漲，據親歷者回憶，開盤當晚凌晨12點，售樓處依然燈火通明，看房者絡繹不絕，現場停放着不少外地牌照車輛。

根據不動產登記信息，該房源原業主於2019年11月購入，總價1572萬，摺合單價約6.16萬/㎡。法院裁定書顯示，本次法拍源於業主斷供，其欠銀行791.26萬元。最終，業主賬面虧損1010萬，銀行收回563萬后仍有約230萬缺口。

02 規劃藍圖與現實落差

世茂之都當年的熱銷，與開發商對深港國際中心項目的規劃密不可分。

根據當時的宣傳方案，深港國際中心是一個建面約136萬㎡的綜合體項目，規劃包含63萬㎡辦公、31萬㎡商業、30萬㎡公寓、5萬㎡酒店，以及劇場、圖書館、美術館、國際學校等配套設施，總投資額500億元。

2022年，開發商世茂集團出現流動性問題，項目全面停工，二期公寓在停工一年后通過官方紓困才得以復工。配套設施的缺失，直接影響了已售公寓的資產價值。

2024年8月，政府以68億元將擱淺的12宗地塊收儲，相比世茂2017年239億元的拿地成本，相當於原價的28.4%。隨后，深圳公共資源交易中心發佈地塊規劃研究招標公告，明確因原實施主體退出，片區建設已停滯，推動項目盤活具有迫切性。據業內人士分析，新規劃將提升住宅用地佔比，項目有望由央企接手。

03 核心區域項目去化遇阻

世茂之都的案例並非個例。位於南山粵海街道的翰熙典居項目，同樣面臨市場考驗。

該項目與深圳大學一路之隔，距地鐵9號線深大南站約500米，區位優勢明顯。2024年6月開盤時，備案均價約11.24萬元/㎡，開盤推出最高87折優惠，當時公佈的首開去化率約為71%。

然而，深圳房地產信息平臺數據顯示，截至2026年3月初，項目實際銷售不足六成，剩余房源136套。市場信息顯示，開年后項目價格出現調整，部分户型折后單價降至8萬元/㎡左右，與周邊樓齡約20年的二手房價格差距縮小。

這一現象反映出，即便是核心地段，購房者也開始更多關注項目本身的容積率、交付時間、產品性價比等實質性因素。

04 法拍房處置機制創新

在市場下行周期中，法拍房流拍現象增多，但一些創新的處置機制正在嘗試破局。

2024年底，南山法院受理一起執行案件。被執行人吳某因投資失敗欠款890萬元，其名下唯一房產已被多家法院輪候查封，涉及債務總額約2000萬元，且該房產此前已歷經兩次司法拍賣和一次變賣，均流拍。

在此情況下，吳某自行找到意向買家張某，對方出價1600萬元，高於市場估值。南山法院引入「帶封帶押過户」機制，在法院、公證機關、不動產登記中心協同監管下完成交易，購房款由銀行專項監管並按債權比例分配，從解封到過户僅用半天時間。

這一案例為類似困境中的房產處置提供了可參考的路徑。

05 停工三十年的項目終迎復工

在龍華民治，一個停工三十年的項目近期取得實質性進展。

福羅拉山莊項目1993年4月開工，當年即因資金鍊斷裂停工。此后多年，受政策調整、產權關係複雜等因素影響，復工迟迟未能實現。

2014年起，項目逐步推進產權重組。民治股份合作公司及相關主體完成土地受讓，理順歷史遺留產權關係；2021年，恆地通過受讓股權完成產權重組，將原別墅規劃調整為高層住宅，項目更名為「恆地尊悦花園」。

目前，項目5棟30層高層住宅主體已完工，園林施工進入收尾階段，接近準現房狀態。雖然尚未取得預售許可證，但業內人士認為，若定價合理，準現房狀態將成為其競爭優勢。

06 二手房市場成交回暖

與法拍市場的低迷形成對比，深圳二手房市場近期出現成交回暖。

據深圳貝殼研究院統計，2026年1月深圳二手房成交6661套，環比增長2.4%，同比增長45.5%，創近10個月新高。樂有家研究中心數據顯示，門店二手簽約量連續8周處於高位，1月簽約量同比上漲57%。

市場觀察人士分析，成交回暖的原因包括：市場輿論環境趨於理性、部分購房者開始關注租售比指標、優質學位房需求提前釋放等。以羅湖布心片區一套60㎡房源為例，其年化租售比接近3%，吸引了一些自住兼投資需求入市。

07 市場調整期的多元圖景

綜合上述案例，當前深圳樓市呈現出多元化的圖景：

世茂之都業主斷供離場，反映出前期高價買入、配套未能兑現帶來的風險；

翰熙典居項目去化遇阻，表明購房決策正從單純的地段崇拜轉向綜合價值評估；

南山法院的「帶封帶押過户」案例，為不良資產處置提供了新思路；

福羅拉山莊三十年復工，説明歷史遺留問題項目在多方努力下仍有盤活可能；

二手房市場成交回暖，則顯示部分區域的價格正在接近購房者的心理預期。

市場調整期既是風險釋放的過程，也是定價機制迴歸理性的階段。對於參與者而言，理解市場周期、評估真實價值、控制槓桿水平，仍然是需要持續關注的基本課題。