兩字之變，千億震盪：2026物業「服務溢價」時代開啟

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當「管理」二字從法規文本中被抹去，一場關乎500萬從業者的角色重塑已然拉開帷幕。

今年兩會期間，全國人大代表樊芸的一則建議引發全民共鳴——將「物業管理」改為「物業服務」。據披露，該建議已被住建部採納，將着手修改《物業管理條例》。可研智庫創始人賈春暉在2025年度研究成果發佈會上特別提到：「所有曾經的安全邊際都在消失，轉型是唯一的生路。」

「車開不回自家小區」「交了物業費卻不知道買了什麼服務」——這些日常生活中累積的微小怨念，最終匯聚成推動法規修訂的民意洪流。兩字之差，背后是行業與業主長期角色錯位的集中爆發，更是物業行業迴歸契約本源的法律矯正。

可研智庫認為，此次改名絕非文字遊戲，而是開啟了對中國物業行業認知體系的顛覆性重塑。當「管理」的行政色彩褪去，「服務」的市場邏輯登場，物業企業的生存法則將被徹底重寫。

2025覆盤：增收不增利的困境與分化

要理解此次改名為何能引發全行業震盪，需要先看清物業行業正在經歷的陣痛。

規模增速斷崖式下滑，增量紅利徹底終結。可研智庫基於對327家地產開發及物業企業的連續6年跟蹤研究發現，2025年中期，62家上市物企在管面積增速均值僅為2.97%，與2024年中期的12.97%相比呈現斷崖式下滑。全國性物業服務領先品牌企業在管面積均值同比增長6.18%，已顯著低於過去兩位數的擴張速度。更值得警惕的是，62家上市物企中有20家出現在管面積負增長，較2024年年報時的7家大幅增加。物業管理行業正從增量市場全面轉向存量市場，「規模紅利期」宣告終結。

營收增速趨緩，利潤端修復但分化加劇。2025年上半年59家上市物企營收總額1470.7億元，同比增長4.1%，較2024年上半年增速放緩1.9個百分點。62家上市物企營收增速均值僅2.4%，23家企業陷入營收負增長。然而，歸母淨利潤總額100.6億元，同比逆勢增長22.0%，華潤萬象生活、碧桂園服務、保利物業利潤位居前三，顯示出頭部企業的盈利韌性。

毛利率持續承壓，降本增效初見成效。2025上半年上市物企毛利率19.4%，同比下降1.2個百分點。2025物業服務品牌企業2024年毛利率均值為21.05%，同比下降2.46個百分點；淨利率均值僅3.23%，同比下降2.19個百分點。值得注意的是，36家物企毛利同比下滑，遠洋服務降幅高達50%。但銷管費用率7.4%，同比下降0.5個百分點，物企降本增效取得積極成效。

收繳率跌破紅線，現金流承壓加劇。可研智庫數據顯示，2025年全國物業服務企業（500強）平均收繳率已降至71%，連續四年下滑；上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低於65%，部分甚至跌破50%。可研智庫統計並判斷，85%的收繳率將成為項目存續底線。收繳率下滑已導致部分物業項目長期虧損，引發企業主動撤場。

應收賬款高企，回款壓力不減。2025上半年上市物企應收賬款周轉天數約114天，儘管同比略有改善，但央國企（約70天）仍顯著優於行業平均。越秀服務應收賬款周轉天數從77天增加至95天，關聯方回款速度放緩和外拓項目增加是主因。可研智庫數據顯示，2025年行業新增欠費超2.6億元。

企業主動「瘦身」，退出低效項目成共識。2025年，中海物業、永升服務、世茂服務、金科服務等企業退出項目的面積均超過千萬平方米。可研監測數據顯示，2025年物業撤場項目有173個，其中64.7%屬於物業企業「主動撤出」或「到期不續」。

人力成本剛性上漲，倒逼科技轉型。百強物業企業廣義人工成本佔總支出平均比例達70%，自有員工薪酬佔比54.71%。一線保潔、安保崗位年均綜合成本超8萬元，一線城市高端項目單崗成本突破12萬元，且以每年5%-8%的速度持續上漲。全國物業人力缺口超200萬人，基層崗位年均流失率超40%。可研智庫數據顯示，超60%物企科技投入不足營收的1%，淪為「數字化表演」。

機器人應用加速落地，頭部企業先行先試。截至2026年初，全國超4000個小區已投入物業機器人服務，清潔、安防、巡檢三大場景成為核心落地賽道。碧桂園服務近三年投入5.9億元研發，組建4500人技術團隊，推出的「零號居民」清潔機器人單台4小時可完成20層樓清掃，替代3-4名保潔基礎工作量。截至2025年底，「零號居民」機器人已在廣州、上海等地超過17個項目中投入200台。萬物雲「靈石3.0」系統在全國4000余個項目落地，商寫項目巡檢人力成本下降20%。

困境溯源：為什麼「兩字之變」擊中行業命門？

當前的行業困局，根源在於三大結構性矛盾。

其一，成本剛性與收入停滯的矛盾。物業管理是典型的人力密集型行業，百強物業企業人工成本佔比高達70%。一線崗位成本以每年5%-8%的速度持續上漲，與此同時，全國重點20城物業服務均價僅2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%。成本漲、收費難，兩頭擠壓。

其二，「管理」思維與「服務」本質的矛盾。可研智庫數據顯示，2025年行業住宅物業服務滿意度持續走低，基礎服務板塊仍是引發業主不滿的核心領域。其中，「車輛管理」業主詬病最為集中，超40%的業主對此表示不滿；其次為「公區環境衞生」，約35%的業主表示不滿；關於「物業費收費」，超30%的業主認為「收費偏高」，核心訴求是收費透明度與服務匹配度。可研智庫數據顯示，31%的業主因服務差拒繳物業費，滿意度低於80分的項目流失風險激增。此次兩會提案中，「物業利潤與服務評級掛鉤」的建議被廣泛討論，正是對這一矛盾的制度性迴應。

其三，人力短缺與服務剛性的矛盾。全國物業人力缺口超200萬人，基層崗位年均流失率超40%。招工難、老齡化、管理成本高的問題持續加劇，傳統「靠人堆服務」的模式已走到盡頭。

正是在這樣的背景下，「兩字之變」擊中了行業最敏感的神經——當「管理」變為「服務」，物業企業必須直面一個根本性問題：我們到底為誰創造什麼價值？

2026趨勢研判：「服務溢價」時代的四大變革

基於對327家地產開發及物業企業的連續6年跟蹤研究，可研智庫認為，2026年物業行業將迎來四大趨勢性變革。

• 趨勢一：盈利模式重構——從「成本加成」到「服務溢價」

「兩字之變」將推動物業費定價機制的根本轉變。隨着《物業管理條例》修訂落地，物業服務評級體系將加速完善，「服務評級—收費標準」的掛鉤機制有望逐步建立。低質量、高收費的物業企業將在新的監管環境和輿論壓力下加速出清。

與此同時，清單化服務和彈性定價模式將成為行業主流。萬科物業已在重慶萬科金域學府翰林等多個項目落地「彈性定價」模式，根據95個服務空間和1530個作業對象梳理了158項必選服務和350項自選服務，由業主按需選擇。這意味着，物業企業的核心能力將從「收得上費」轉向「讓業主願意為服務買單」。部分企業正探索通過提升服務品質來提高收繳率，在確保基礎服務的同時實現項目的微利可持續運營。

• 趨勢二：成本結構重塑——人機協同成為生存剛需

在人力成本剛性上漲的行業大背景下，機器人投入不是「選擇題」，而是「生存題」。截至2026年初，全國超4000個小區已投入物業機器人服務，清潔、安防、巡檢三大場景成為核心落地賽道，機器人正從「營銷噱頭」變成「運營標配」。

從成本上看，一臺商用清潔機器人一年維護使用成本不到2萬元，只有人工的1/4；按月租賃的模式每月只要3000-4000元，中小物業公司也用得起。安保機器人能減少三成到一半的基礎保安崗位。碧桂園服務「零號居民」清潔機器人已在廣州、北京、上海等地的17個項目中投入使用超過130台，預計年內落地數量將突破千台，明年產量不低於1萬台。

可研智庫認為，未來物業企業的核心競爭力，不在於擁有多少機器人，而在於能否實現「人機協同」的最優解——讓機器人承擔重複、機械的基礎工作，解放人力專注於業主服務、應急處置、增值運營，既守住服務的温度，又守住成本的底線。

• 趨勢三：業務邊界重構——從住宅管家到全域服務

2025年，物企主動收縮低效項目和業務，聚焦主業的同時，服務邊界卻在向外延展。市政環衞、高校醫院、政府公建、產業園區等多元業態，正在成為頭部物企的新戰場。

萬物雲已沉澱108個城市服務項目，覆蓋全國26個城市；中海物業以3.46億元中標天津市東麗區城市管理委員會機關西片區域環衞一體化項目；保利物業推出「保利全域景城模式」，將服務延伸至航空科技、精密製造等高新技術行業。越秀服務成立「非住中心」，大力開拓非住宅業務，重點聚焦公建、TOD、商業辦公等領域，在管TOD項目管理面積達1070萬平方米，管理地鐵站318個。

這種「去住宅依賴」的轉型背后，是物業企業對服務能力的重新定義——物業服務的本質是空間運營能力，而住宅只是其中一種空間形態。可研智庫在2025年度成果發佈會上明確提出，物業企業的根本破局在於推動一場組織革命，從封閉的「成本中心」重塑為開放的「社區生態運營平臺」。

• 趨勢四：估值邏輯重塑——現金流成為新錨點

2025上半年，59家上市物企淨現金總額929.4億元，同比基本持平。萬物雲、保利物業、碧桂園服務淨現金位居前列。在行業調整期，充沛的現金流和穩健的分紅能力，正在成為資本市場重新評估物企價值的關鍵指標。

2025上半年59家上市物企分紅總額44.0億元，頭部物企分紅意願強。華潤萬象生活、萬物雲、中海物業分紅金額位居前列。部分頭部物企股息率處於相對高位，呈現出良好的紅利資產特徵。

需要警惕的是，可研智庫統計並預測，2026年地產關聯交付量將斷崖下跌70%，70%的物企因外拓能力不足將面臨「無米下鍋」的困境。這意味着，切斷對關聯房企的依賴、建立獨立的市場化拓展能力，已成為物企的生死考驗。2026年1-2月，TOP50企業新增合約面積約1.23億平方米，華潤萬象生活、招商積余、碧桂園服務規模擴張迅速，新增合約面積超過780萬平方米，顯示出頭部企業在外拓能力上的顯著優勢。

轉型不可逆，機遇在運營

在2026年1月9日舉行的可研智庫2025年度研究成果發佈會上，可研智庫創始人兼總經理賈春暉對物業行業未來走勢給出了三大判斷：

第一，轉型不可逆。「所有曾經的安全邊際都在消失，轉型是唯一的生路。」賈春暉指出，從「空間建造者」向「城市運營綜合服務商」的革命性轉型，已經不是企業的戰略選項，而是生存必需。她認為，未來3-5年內，單一依賴住宅物業的模式將基本退出歷史舞臺，綜合服務能力在企業估值中的權重將超過60%，行業估值邏輯將徹底改變。

第二，聚焦是必然。賈春暉強調，高能級城市是未來主戰場，唯有匹配其發展能級的產品與服務，企業才能生存。越秀服務91%的管理面積位於一二線核心城市，其中大灣區佔比高達62%，這些項目物業費單價高、客户黏性強、服務可持續性好。而部分聚焦三四線的物企收繳率已跌破70%，正是這一趨勢的清晰反映。

第三，機遇在運營。在「十五五」周期中，城市更新與運營一體化將催生萬億級市場。賈春暉認為，物業行業的競爭，正從住宅小區的「圍牆內」迅速擴展到城市公共空間的「全域化」。具備「投、規、建、運」一體化能力的企業將獲得歷史性機遇。

她在總結中引用了可研智庫對「好房子」的深度解讀：「好房子」已從政策號召演變為唯一的生存法則，而優質的后期服務正是「好房子」不可或缺的組成部分。未來的物業公司，確實要像互聯網產品經理一樣研究用户體驗，像精細化管理專家一樣控制成本，像城市運營者一樣拓展服務邊界。

服務的本質

兩會期間的「兩字之變」，看似微小，實則是物業行業走向成熟的成人禮。

當房地產行業告別增量紅利，物業作為存量資產的運營者，正在被推到舞臺中央。但這並非理所當然的紅利——只有真正理解「服務」二字的物企，才能在這場千億級震盪中存活下來。

服務的本質是什麼？是讓業主在被問及「你交了物業費買了什麼」時，能說出具體的價值；是讓社區里獨居的老人，在需要幫助時知道找誰；是讓小區環境十年如一日地整潔有序。

從「管理」到「服務」，兩字之差，是一條需要整個行業用行動去填補的鴻溝。

2026年，物業行業的「服務溢價」時代，已然開啟。