淨利大降85%，越秀地產為何依然穩得住？

出品|中訪網

審覈|李曉燕

3月6日，國際評級機構穆迪下調越秀地產（00123.HK）及相關子公司多項評級，同時將評級展望由負面調整為穩定。此次評級調整，既是行業深度調整周期下，市場對房企盈利與槓桿水平的階段性審視，也充分印證了越秀地產作為廣州核心地產國企，在財務韌性、資源支撐與經營穩健性上的突出優勢。短期盈利承壓、槓桿去化節奏放緩，不改公司長期穩健發展底色，依託國企背景、優質土儲與多元業務佈局，越秀地產正以穩紮穩打的姿態，穿越行業波動周期。

本次穆迪評級調整，主要涉及越秀地產公司家族評級、中期票據計劃及相關債券評級，均由Ba1下調至Ba2，核心依據是公司槓桿水平未來12-18個月仍將處於高位，去槓桿進程慢於預期，疊加行業下行周期中盈利能力階段性走低。但值得關注的是，穆迪同步將評級展望調整為穩定，這一關鍵變化釋放出明確積極信號：機構認可越秀地產的經營底盤、流動性安全與母公司支持力度，判斷其信用指標將逐步企穩，不存在系統性風險。

穆迪在報告中明確肯定，越秀地產憑藉穩固的業務概況實現了優於市場的銷售表現，將助力公司逐步穩定信用指標；同時，公司將保持良好流動性，持續獲得強大的母公司支持，評級子級提升亦體現了這一核心優勢。作為廣州市屬核心國企，越秀地產由越秀集團與廣州地鐵共同持股，兩者均為廣州市政府全資控股，這種政府背書+雙國企加持的股權結構，是公司抵禦行業風險、穩定融資渠道的最大底氣。

從債務管理來看，越秀地產當前存續美元債7只，規模17.29億美元，僅兩隻一年內到期，債務期限結構合理。公司融資渠道多元，覆蓋股權、債券、銀行借款等，截至2025年6月末加權平均借貸成本僅3.16%，處於行業低位，低成本融資優勢有效對衝了盈利波動帶來的財務壓力。

儘管行業調整帶來盈利階段性下滑，越秀地產的財務基本面依舊保持穩健，三道紅線持續穩居綠檔，成為公司穩健經營的核心支撐。截至2025年6月末，公司總資產3836.74億元，總負債2724.38億元，資產負債率71.01%；剔除預收款后的資產負債率64.6%，淨借貸比率53.2%，現金短債比1.7倍，各項指標均符合綠檔要求，短期償債能力充足。

從流動性來看，公司賬上現金及現金等價物422.53億元，遠超253.9億元的一年內到期短期債務，現金覆蓋短債倍數超1.6倍，短期償債壓力極小。債務結構方面，流動負債佔總債務69%，非流動負債以長期借貸為主，長期有息負債規模784.72億元，剛性債務總規模1038.62億元，帶息債務比38%，長期債務佔比高、償債節奏平緩，為公司優化財務結構預留了充足空間。

經營層面，越秀地產展現出強勁的抗周期能力。2025年實現合同銷售金額1062億元，雖未達成1205億元年度目標，但在行業整體下行背景下，仍保持千億銷售規模，穩居行業第一梯隊。2026年前兩個月，合同銷售金額71.06億元，同比有所波動，這是全國房地產市場階段性調整的共性表現，而非個體經營問題。2024年至今，公司拿地投入1269.5億元，聚焦一二線核心城市優質地塊，拿地金額佔銷售額比重56%，體現了國企逆周期佈局、儲備優質資產的戰略眼光，為后續業績復甦奠定了土儲基礎。

市場關注的盈利下滑，是行業調整期的階段性現象，而非公司核心競爭力衰退。根據業績預告，越秀地產2025年度核心淨利潤預計2.5億元至3.5億元，同比下降80%-85%，主要受行業毛利率下行、項目結算結構變化等因素影響。這一數據看似降幅較大，實則是房地產行業高周轉、高毛利模式轉向高質量、穩收益模式的必然結果，行業內多數房企均面臨盈利收縮壓力，越秀地產仍保持正向盈利，已屬不易。

從長期發展邏輯來看，越秀地產的增長根基從未動搖。作為全國首批綜合性房企、首家地產紅籌公司，公司擁有越秀房託（00405.HK）、越秀服務（06626.HK）兩大上市平臺，形成開發+持有+物管的全產業鏈佈局，商業物業穩定租金、物管服務持續現金流，有效平滑了住宅開發業務的周期波動。其中，越秀房託是全球首隻投資內地物業的香港上市房託基金，越秀服務是TOD綜合物管龍頭企業，兩大平臺為公司提供了持續穩定的非開發業務收入，增強了盈利韌性。

土儲佈局上，越秀地產堅持聚焦核心城市戰略，94%土儲位於一二線高能級城市，2025年在廣州拿地金額超百億，拿下全市拿地冠軍，優質土儲保障了未來銷售去化與盈利兑現。公司TOD模式成熟，依託廣州地鐵戰略股東優勢，項目佈局持續拓展，這類業態具有稀缺性強、現金流穩定、增值空間大的特點，將成為公司未來核心利潤增長點。

作為廣州地產國企的標杆，越秀地產始終肩負着穩定市場、助力城市發展的責任，這種國企擔當轉化為獨特的競爭優勢。在行業流動性緊張階段，國企背景讓公司獲得更穩定的金融機構支持、更優質的土地資源、更寬松的融資環境，這是民營房企無法比擬的。穆迪亦明確認可母公司的強力支持，這成為越秀地產信用基本面的核心保障。

同時，公司持續推進精細化管理與降本增效，加快去槓桿節奏，優化資產結構。儘管其他應收款規模較大、籌資性現金流階段性淨流出，帶來一定再融資壓力，但公司憑藉充足的現金儲備、多元的融資渠道與國企信用背書，完全有能力化解短期壓力。隨着行業逐步企穩，前期佈局的優質項目進入結算周期，盈利水平將逐步修復，槓桿水平也將穩步下降。

此次評級調整，是行業周期下的短期修正，而非長期價值重估。越秀地產用綠檔財務、千億銷售、國企背書、多元佈局，證明了其穿越周期的能力。短期盈利波動與槓桿去化放緩，不改公司長期穩健發展趨勢，反而成為優化結構、提質增效的契機。

房地產行業正從規模擴張轉向質量提升，越秀地產憑藉深厚的城市底藴、穩健的財務底盤、強大的資源支撐與清晰的戰略佈局，已做好應對周期、把握機遇的準備。作為廣州國企地產龍頭，越秀地產將繼續堅守穩健經營理念，以穩應變、以質取勝，在行業轉型中鞏固優勢、釋放長期價值，成為穿越行業周期的標杆企業。