雅居樂未競的香港項目 由嘉里建設4.3億港元接手

觀點網 對於香港九龍塘義本道6號而言，時間彷彿凝固成一道沉默的分割線。

龍圃別墅，這座1967年落成、樓高四層、擁有44個單位的殖民時期老宅，曾是港島中產階層的棲居符號。其見證了獅子山下的黃金年代，也在后續數十年內經歷了衰落、業權重整、強拍、由內資雅居樂集團接收的命運。

而在2026年的初春，它再一次易主的消息，如同一面顆石子，在湖面投出關於內地房企在香港潮起潮落命運的漣漪。

近期，根據香港土地註冊處資料顯示，嘉里建設或相關人士以約4.3億港元，從接管人手中購入原由雅居樂持有的上述九龍塘龍圃別墅地塊。

不到三年前，即2023年7月，原業主雅居樂正是通過強制拍賣，以9.66億港元的價格將此處地塊納入囊中。彼時的雅居樂集團意氣風發，意在將此老舊別墅樓盤改造為稀缺的九龍塘豪宅項目。

然而，雅居樂的計劃再也無法達成了。

雅居樂香港歷險記

雅居樂集團與香港的故事，始於一種典型的粵系民企對於「東方之珠」的向往與野心。

1992年成立后，雅居樂為拓展市場，便開始通過連續贊助「香港小姐選美大賽」、組織港澳人士免費看房團等營銷手段，吸引香港買家到中山置業。中山雅居樂花園、雅居樂雍景園等雅居樂早期項目均受惠於此。

2005年，雅居樂在港交所主板上市。5年后，該公司就將目光投向了香港這個規則更為複雜、但地產資產更具保值屬性的市場。

最先行動的是雅居樂創始人兼董事會主席陳卓林及其家族。據瞭解，2010年6月，陳卓林與時任雅居樂聯席總裁兼執行董事的妻子陸倩芳，入股建旺集團旗下博寮港有限公司，獲得離島區南丫島項目地塊70%權益。

資料顯示，該項目位於東澳灣，分南北兩地塊，佔地共約918.75萬呎，其中陸地部分455.89萬呎，海面部分462.86萬呎。雅居樂入股一年后，項目隨即向城規會提請將土地用途改劃爲綜合發展區。不過該項目后續因兩次申請改規未獲通過，逐漸歸於沉寂。

儘管在南丫島受挫，雅居樂陳氏家族對香港的「攻略」並未止步，而是將火力轉向了更為實際的舊樓併購市場。

2012年3月23日，雅居樂時任副主席陳卓賢斥資7億港元取得香港新界西貢區銀線灣8.1萬平方尺豪宅地塊，可建樓面32787平方呎；2014年，陳卓賢之子陳思銘於以2100萬港元中標坪洲項目；

2015年，陳卓賢再以約1.4億元從盧華家族手中購入坪利路臨海商住地；兩年后，陳思銘相關公司嘉源發展以2.1億港元投得新界大嶼山長沙住宅地，樓面呎價近2萬港元創下該區域新高……

隨后2017年至2020年間，雅居樂在香港的擴張節奏不斷加快，通過強拍與收購，其在港土地儲備逐年上升。

最著名的案例包括2017年底，雅居樂通過旗下名峰發展，以近4億港元購入鰂魚涌英皇道992至998號四棟舊樓的16個單位。

這批物業屬於香港政府教師建屋合作社所興建的物業，早年由政府以低廉地價批地予政府教師合作社興建，不僅樓齡古老，且涉及複雜的業權結構和補地價機制。

以此為基礎，雅居樂於2020年成功統一了毗鄰的柏架山道2至8號地塊業權。而通過將英皇道992至998號、柏架山道2至16號等地塊合併，一個佔地約5萬平方呎、可建樓面近45萬平方呎的港島東大型住宅項目呼之欲出。

與此同時，雅居樂的併購觸角伸向了九龍塘傳統豪宅地帶。除了此次易主的龍圃別墅，就是雅居樂自2018年起便開始吸納毗鄰的涵碧別墅單位，其意圖將兩幅地塊連片開發，在九龍核心地段打造豪宅項目。

然而，高潮之后是急轉直下。2020年之后，內地房地產市場發生根本性逆轉，債務旋渦下資金鍊逐漸緊繃。在雅居樂苦苦自救的這幾年，該公司旗下「舊樓」項目或停滯或被出售、或被接管。

例如上述的英皇道項目，就於202

易主嘉里系

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4年8月被銀主接管隨后推售，最終2025年以12億港元成交。道龍圃別墅地塊。資料顯示，該地塊地盤面積約2.16萬平方呎，舊樓共有44個單位，若以地積比率約1.8倍重建，總樓面面積約3.9萬平方呎。

雅居樂地產最早於2017年開始收購這個項目，一度成功購入逾8成業權，並於2023年透過強拍形式統一業權，當年強拍成交價約9.66億港元。

統一業權后，雅居樂開始為項目申請重建，並於2024年中獲准重建1幢4層高分層住宅，總樓面面積約2.53萬平方呎。

而原本雅居樂的重建計劃，還包括龍圃別墅地塊一旁的義本道8至10號涵碧別墅。雅居樂最高曾持有涵碧別墅逾兩成業權，但已於2024年中旬放棄收購，並出售相關單位。

媒體報道，出售行動包括以1428萬元沽出涵碧別墅一個實用面積1239平方呎的住宅單位連車位，售價較2018年6月的3097.5萬元買入價，蝕讓53.9%；涵碧別墅一高層三房單位也被以800萬港元售出，賬面虧損1336.4萬港元，跌幅62.6%。

期后由於雅居樂資金緊張長期難以緩解，龍圃別墅地塊也難逃被接管命運。

2025年10月，龍圃別墅地塊被實施接管。不久第一太平戴維斯（香港）獲委任為獨家代理出售項目，公開招標截止日期為2026年1月15日正午12時。

最終根據最新消息，龍圃別墅地塊由KILDARE LTD以逾4.3億港元承接，較雅居樂2023年的強拍價低出5.36億港元，折讓幅度高達55%。

據悉， KILDARE LTD是一家在香港註冊的私人公司，其董事名單中出現朱尚方的名字。而朱尚方過去多次代表嘉里建設進行舊樓併購。

作為最終中標者的關聯方，嘉里建設多年來一直在香港和內地住宅市場平衡發展。

該公司最新一次在香港獲地，是在2026年2月16日，以13.84億港元中標中標筲箕灣住宅官地。該地塊土地面積約1.45萬平方呎，可建樓面面積料約14.81萬平方呎，預計可以興建約200個住宅單位。

在此之前，截至2025年中期末，嘉里建設在香港擁有的土地儲備約130萬平方呎，在售的項目有位於元朗的「朗天峰」、筆架山的「緹外」、黃竹坑的「海盈山」、跑馬地的「The Aster」四個。