行業更換CEO事件頻發，老闆們為何集體焦慮？

出品/聯商專欄

撰文/方湖

換帥如換刀，刀快不快，不在於刀本身，而在於握刀的人，更在於背后的戰略與定力。2025至2026年，太古地產、K11、珠海萬達商管、金鷹商貿、寶龍商業等一眾商業地產玩家密集換帥，這場席捲全行業的人事震盪，是存量廝殺時代，企業求生存、謀發展的被動突圍，更是老闆們三重焦慮交織的真實寫照——怕活不過當下，怕守不住利潤，怕看不到未來。

一、洶涌換帥潮，不是偶然是必然

核心要點：換帥潮的規模與本質，打破「偶然洗牌」誤區。

潮湧之烈，刷新紀錄：2025年1月至2026年3月，國內商業地產及關聯行業重點企業核心操盤手變動超15起，覆蓋頭部巨頭、區域龍頭及零售關聯企業，調整頻率、範圍均創下近五年行業紀錄。

任期之短，堪比快餐：高鑫零售李衞平出任CEO不足3個月失聯被免，寶龍商業徐猛任職僅14個月辭任，珠海萬達商管半年內兩度換帥，K11創始人鄭志剛徹底退出核心層，「走馬換將」成為行業常態。

本質之核，非關好惡：行業紅利退去，焦慮浮出水面；存量廝殺加劇，換帥成為突圍的「試錯牌」。這場換帥潮，是商業地產從「增量狂奔」向「存量廝殺」轉型的縮影，是老闆們應對行業變局的無奈之舉，更是對企業生存與未來的敬畏之舉。

二、四大行業困局，倒逼老闆換帥求存

核心要點：行業生存環境重構，換帥是時代倒逼的必然選擇。

困局一：消費迭代，舊思維難破新需求

第五消費時代，消費者從「買貨」到「買情緒」，傳統商業的「賣貨思維」，早已跟不上年輕人的「松弛感追求」。2025年社會消費品零售總額同比僅增2.8%，商業零售板塊增速1.9%，重點城市購物中心空置率同比上升2.3個百分點，傳統百貨空置率高達12.7%。老闆們深知，傳統操盤手的固有思維，守不住年輕消費者，唯有換帥，才能注入新理念、抓住新流量。

困局二：利潤承壓，財務紅線岌岌可危

ROI與NOI是商業地產的「生命線」，當租金下跌、空置率高企，「增收不增利」便成了老闆們的心頭刺。2025年全國商業地產新增供應1.2億平方米，消化周期38個月，重點八城租金同比下跌11.9%，行業平均利潤率降至3.2%，超八成商辦企業收入下滑。新世界發展2024財年首虧、高鑫零售緊急換帥，皆因財務壓力倒逼，換帥成為「保現金流、守紅線」的無奈之選。

困局三：競爭白熱化，馬太效應愈演愈烈

商業地產下半場，不是「拼規模」而是「拼運營」，不是「比地段」而是「比內容」，高維打低維的淘汰戰，容不得半點懈怠。2025年行業收入50億元以上企業僅佔8%，卻佔據42%營收，中小企業陷入「招商難、運營弱」的絕境。老闆們寄望新操盤手帶來「破局之策」，換帥成為抵禦淘汰風險的「保命符」。

困局四：模式轉型，傳統操盤手難扛重任

從「盒子商場」到「第三生活空間」，從「傳統租賃」到「價值共生」，商業玩法迭代的速度，遠超傳統操盤手的適應能力。網紅業態、首店經濟、複合業態層出不窮，行業轉型需要長遠戰略與精準判斷，而思維固化的操盤手難以適配，換帥求變，成為企業跟上時代的唯一出路。

三、三種換帥方式，對應三重焦慮訴求

核心要點：每一種換帥選擇，都是老闆們焦慮的真實折射。

方式一：引「高維操盤手」，破轉型之困

外來的和尚好唸經，本質是老闆們「求賢若渴」的焦慮，是對「轉型無力」的清醒認知。金鷹商貿引入華潤系黃萌，看重其高端商業運營經驗；珠海萬達商管任命陳琦為COO，借力其精細化運營能力，老闆們寄望外來人才帶來新思維、新資源，打破發展瓶頸，實現業績突圍。

方式二：歸「自己人掌控」，守核心之利

行業不確定性加劇，「自己人」纔是老闆們最安心的「壓艙石」。寶龍商業從引入龍湖系徐猛，到14個月后換任寶龍少壯派代表蔡爾超；大商股份推舉深耕企業多年的呂偉順掌舵，本質是老闆們對「外部不確定性」的警惕，怕核心資源流失、戰略跑偏，用「自己人」守住企業「基本盤」。

方式三：急「補位式換帥」，保運營之穩

突發風險面前，穩定比什麼都重要，緊急換帥，是老闆們對「意外危機」的極致恐懼。高鑫零售半年內兩次換帥，李衞平失聯后華裕能緊急補位，看似偶然，實則反映出行業轉型期的脆弱性，老闆們最怕核心操盤手突發變動，導致企業運營陷入混亂，緊急換帥只為守住「生存底線」。

四、三重壓力交織，老闆們的煎熬與迷茫

核心要點：短期求生存、中期守利潤、長期謀未來，焦慮貫穿始終。

短期焦慮：活下來，纔是最大的勝利

商業地產的下半場，活下去比活得好更重要。消費多變、競爭殘酷、盈利壓縮，不少企業陷入「招商難、回款難」的困境，老闆們看着下滑的業績、空置的商鋪，內心滿是恐慌，換帥就是希望新操盤手能快速破局，抓住消費者、提升銷售額，讓企業熬過寒冬。

中期焦慮：守得住，才能談長遠

財務紅線是企業的「生命線」，守不住紅線，一切都是空談。ROI與NOI持續下滑，資金鍊壓力劇增，融資難、回款難成為常態，老闆們頻繁換帥，就是寄望新操盤手能優化運營、降低成本、提高租金收繳率，讓核心指標迴歸合理區間，守住企業的「錢袋子」。

長期焦慮：看得遠，才能走得久

行業轉型不是一時之功，而是一場持久戰，老闆們怕的不是當下的困難，而是看不到未來的迷茫。從商管到資管、從增量到存量，行業邏輯徹底改變，老闆們換帥，就是希望找到能看清行業趨勢、制定長期戰略的操盤手，讓企業在存量博弈中找到核心競爭力，不被時代淘汰。

寫在最后

換帥不是解藥，定力纔是破局關鍵。跳出換帥怪圈，堅守長期主義，方能穿越周期。治病不能只換醫生，不找病根；破局不能只換操盤手，不定戰略。頻繁換帥看似是主動突圍，實則可能陷入「換帥-試錯-再換帥」的惡性循環，團隊動盪、戰略脱節，反而加劇企業困境。換帥從來不是解決問題的根本，清晰的戰略、穩定的團隊、持續的創新，纔是核心。

堅守定力、深耕價值纔是破局之道。真正能抵禦焦慮的，從來不是頻繁的「換人」，而是堅定的「初心」與持續的「成長」。珠海萬達商管提拔許粉、大商股份重用呂偉順，都是「穩定核心、深耕運營」的嘗試。老闆們唯有少一份急躁、多一份耐心，少一份功利、多一份長遠，找準核心競爭力，深耕精細化運營、讀懂消費需求，才能穿越行業迷霧。

這場席捲行業的換帥潮，是商業地產轉型的陣痛，也是行業自我革新的契機。它見證着行業從粗放式發展向精細化運營的轉變，從規模競爭向價值競爭的跨越。當老闆們跳出「換帥焦慮」，守住戰略定力，深耕運營、敬畏消費，尊重以人為本的邏輯，商業地產才能在存量廝殺的下半場，守住江山，靜待春暖花開，實現行業的迭代與重生。