房企年報大考，現金流定分野

來源：風財訊

在過去的2025年，房企靠開發業務愈發難以盈利了。

過去一周，龍湖集團等頭部房企發佈了盈利預警公告。公告中，龍湖集團預計2025年全年股東應占溢利約10億元。龍湖將其原因歸結為，房地產市場延續調整態勢，量價壓力導致地產開發業務結算收入及毛利率下降。

將視野放至全行業，虧損成為2025年房企繞不開的話題。據克而瑞監測數據，在已發佈2025年度業績預告或業績快報的房企中，盈利者寥寥，預虧者為行業大多數，佔比超過75%。對此，有業內人士表示，在不斷加劇的行業調整中，即便是最優秀的開發商，也難以在傳統的地產開發業務上賺錢。

轉入2026年，房地產整體數據仍在低位運行，傳統的開發業務依然如烈火烹油。心懷穿越周期的願景與宿命，房企們又該何去何從？

重構盈利模型

根據已披露的業績預告數據來看，2025年，上市房企的整體業績進一步走低。

具體來看，在超過七成的預虧房企中，預計虧損額度最高的是萬科企業，其預計2025年歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約820億元，而上年同期的虧損額為494.78億元；此外，華夏幸福、綠地控股、華僑城、金地集團等老牌房企在2025年的預計虧損金額擴大，或達到百億元以上。

根據公告，結轉規模、結轉毛利的下降依然是虧損的主因，例如，華夏幸福稱受房地產項目結轉節奏等因素影響，期內房地產結轉項目減少，結轉收入下降；而在萬科羅列的四點原因中，居首的亦是「房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位」。除此之外，投資收益減少、利息費用較高以及固定資產折舊較多也是部分房企業績下滑的原因。

無疑，房企的業績表現與樓市行情走勢息息相關。據國家統計局數據顯示，2025年全國新建商品房平均售價是9527元/平，同比下降4.1%，回落至2019年左右水平。同期，全國新建商品房銷售面積同比下降8.7%，降至88101萬平方米。

「量價雙降」的數據，疊加持續數年的周期走勢，阻斷了開發業務的固有盈利模式。一個現象是，房企的盈利，開始更大程度依賴成熟的多元業務模式。2025年，龍湖集團的歸母淨利潤仍維持在10億元級別，主要就得益於已進入收穫期的運營、服務業務。數據顯示，2025年，龍湖集團的經營性收入創歷史新高，全年貢獻收入約285.4億元（含税），佔總營收比重持續提升，並持續為集團貢獻穩定利潤，有效對衝了地產開發業務的周期波動。

華潤置地同樣印證了業務重構路徑的可行性。2025年全年，華潤置地累計經常性收入511.5億元，同比增長6.5%；在去年上半年,其經常性收入已貢獻核心淨利潤佔比提升至60.2%。

在機構人士看來，房地產的持有型物業資本投入高、建設周期長，並不利於企業在上行周期時釋放業績彈性，但其強運營壁壘與穩定現金流的特性，卻可以在下行周期里，幫助房企構建可持續的盈利模式。

穆迪也在此前發佈的行業報告中表示，不斷增長的經常性收入提升了開發商的盈利穩定性和財務韌性。在受評開發商中，華潤和龍湖擁有較高的經常性收入，在過去幾年中表現出更高的盈利能力和更穩定的槓桿水平。

穿越周期的新模式實踐

盈利之上，周期之下，擺在房企眼前的優化債務結構、增強現金流安全、實現自我造血，似乎成為更為緊迫的命題。

「房企虧損與銷售規模下降、房價調整基本同步，是當前行業深度調整在財務指標上的正常反映。」在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，當前關鍵並不是利潤本身，而是確保財務穩健、防範債務風險、保證現金流穩定。

知名投行高盛也在展望報告中稱，鑑於行業持續存在流動性緊張以及庫存水平較高，預計行業的流動性壓力不斷加劇，信用違約的風險也可能進一步加大。

新開工數據反映出當前房企的態度與處境。據統計局數據顯示， 2025年，全國房屋新開工面積58770萬平方米，下降20.4%。其中，住宅新開工面積42984萬平方米，下降19.8%；此外，全國住宅投資亦下降16.3%，至63514億元。在此背景下，多數房企正在優先保障現金流安全，通過減少新增投資、加快庫存去化、竣工交付來盤活沉澱資金，以地產開發規模的壓縮，維持自身的財務安全。

而節流之外，更重要的是開源，在2025年，龍湖集團等房企實現的龐大經營性收入，成為固守財務安全，優化債務結構的重要活水。UOB大華繼顯便在報告中表示，龍湖集團良好的經營性現金流以及增加經營性物業貸的能力是支撐其償還債務的關鍵因素。

該機構預計，2025年龍湖集團將保持剔除資本性支出的經營性現金流為正，淨流入資金約60億人民幣。

根據龍湖集團公告顯示，在2025年度內，集團整體及各航道均實現正向的含資本性支出的經營性現金流，至此集團已連續三年實現含資本性支出的經營性現金流為正。這份由開發業務「去庫存」與經營性業務構成的現金流，為龍湖的優化債務結構提供了資本。「過去三年，公司穩步有序壓降負債，債務結構持續優化，未來每年到期債務規模可控」。

新加坡星展銀行表示，龍湖的資產負債表優化進展順利，其保留現金流和去庫存的策略有助於降低債務。評級機構惠譽也提出，2025年之后，龍湖包括債券和銀團貸款在內的債務到期壓力將顯著減輕。據最新消息顯示，龍湖集團境內信用債余額僅余約33億元，到期規模小且時間分散。

在完成債務周期的穿越后，龍湖低槓桿、低融資成本、正向現金流驅動模式初現端倪，開發、運營、服務三大業務板塊的體量亦愈加均衡。而在業內人士看來，未來的房企勢必將改變開發業務一大獨大的局面，由開發商向運營服務商轉型，既有「賺快錢」的魄力，也有「賺慢錢」的底藴。

不止龍湖，當前多數頭部房企在去化庫存、壓降負債的同時，均選擇向不動產運營轉型，努力實踐可持續的房地產新模式。以保利發展為例，截至2025年年中，酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產在營面積573萬平方米，其中在營租賃住房2.6萬間，較2024年年末增加18%，實現體量的快速增長。

圍繞運營、服務的新戰爭也悄然拉響。當然，一切尚存變數。一方面，經營性業務培育需較長時間積累，短期內難以形成規模效應及對業績的支撐；另一方面，已建立起運營壁壘的企業，能否在運營效率上持續精進、在科技賦能上取得突破，進而鞏固先發優勢與長期競爭力，亦猶未可知。

但無論如何，房地產行業已經進入一個新的發展階段。對於旨在真正穿越周期的企業而言，考驗還在持續。

來源： 鳳凰網房產北京

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