十年交情破裂 奧園物業為何敗走佛山君湖天下花園

觀點網 自去年下半年以來，奧園物業便陷入了輿論漩渦之中，起因與其服務的數個廣佛地區住宅項目有關。

2025年8月，佛山南海千燈湖奧園1號（君珆花園）成立業委會，發現奧園物業提供的3份同期公共收益報表數據存在多項不一致之處，且差異較大，分別為44.44萬元、69萬元和75.93萬元。於是該小區將奧園物業告上法庭，追索公共收益。

2025年9月，廣州增城區住建局收到奧園城市天地業主的申請，要求調查小區公共收益問題。事因小區物業在2023年9月將公共區域出租經營，但后續公示的賬目中卻未見這筆收益，而在奧園物業公佈的第三季度收益報表中，利用業主共用部位停車、投放廣告、出租產生的收益均為0。

增城區住建局認定，該行為涉嫌違反了《廣州市物業管理條例》，並已正式對奧園物業的違法行為立案查處。

此外，奧園物業本應於2025年11月撤出佛山南海獅山鎮君湖天下花園，但至今仍拒不交接，還向法院起訴小區業委會。

最近，法院判決已下達，駁回了奧園物業全部訴求，這代表着公司「強制愛」失敗，與君湖天下花園之間十余年的交情徹底破裂。

十年交情破裂

佛山君湖天下花園又名奧園·公園一號，是廣州老牌房企中國奧園在佛山住宅市場的「首秀」。

2013年7月，中國奧園以7.268億元總價、3978元/㎡樓面價競得一宗位於佛山市南海區獅山鎮羅村北湖二路的宅地，直接刷新了當時羅村土地市場的單價紀錄。次年3月，項目便開始入市預售並分批交付。

自交付以來，君湖天下花園一直由奧園智慧生活服務（廣州）集團有限公司南海分公司（以下簡稱「奧園物業」）作為前期物業提供服務，至今已有12年，期間大部分時候物業與業主之間並無衝突發生。

或許是隨着時間的推移，小區內逐漸凸顯破敗景象，君湖天下花園於2023年7月成立了業主委員會，直接參與到小區的管理工作之中。成立后的一年時間里，小區業委會公開收集了對奧園物業的工作意見以及奧園地產遺留的質量問題，並於2024年7月發佈了一份《物業整改通知書》。

整改書開篇先是感謝奧園物業這麼多年來的服務，但也直截了當地表示：「貴司在本項目服務能力逐漸喪失，現有服務質量甚至達不到物業服務標準的‘三級服務’，與前期物業服務合同「一級服務」相差甚遠。」

小區業委會要求物業從秩序安全、小區保潔、綠化等六大方面共33個問題進行整改，比如「門禁管理不嚴」、「垃圾桶放置地面不清理」、「草坪大面積死亡」等。

或許是對整改結果並不滿意，2025年4月22日，君湖天下花園業委會召開舉行第一屆業主大會，對「是否同意續聘原物業服務公司」、「是否同意《南海區君湖天下小區物業服務合同》表決稿」等四項議題進行表決，投票時間一個月。

最終結果顯示，四項議題均獲通過，其中對「是否同意續聘原物業服務公司」議題投下不同意的人數974人，佔參與人數比例達70.38%。

該投票結果意味着奧園物業就此與君湖天下花園分道揚鑣。與此同時，此次業主大會還表決同意通過公開招投標方式選聘其他物業服務企業。

2025年9月4日，佛山市公共資源交易信息化綜合平臺披露了君湖天下花園小區選聘物業服務企業項目招標公告，共吸引了廣東宏德科技物業有限公司（簡稱「宏德物業」）、佛山市萬科物業服務有限公司、廣州市時代物業管理有限公司、廣東添祥物業管理服務有限公司四名有效投標人。

9月26日，宏德物業被確定成為君湖天下花園物業服務中標企業，隨后雙方於10月18日正式簽訂合同。與此同時，小區業委會致函奧園物業，要求11月3日完成退場。

按照君湖天下花園業委會的預期，奧園物業應該會維持體面，新舊物業順利交接。然而雙方「好聚好散」的戲份並未上演，取而代之的是一場長達數月的拉鋸戰。

一波三折的退場

在小區業委會發出退場通知時，奧園物業選擇拒收文件，拒絕退場。

據君湖天下花園業主委員會主任程正才透露，佛山南海區住建，獅山鎮政府、房屋管理所等曾多次約談奧園物業，南海住建還於12月24日向奧園物業發出《責令改正違法行為的通知書》，要求公司12月30日退出君湖天下花園項目並配合交接工作。

然而奧園物業依舊不予配合，小區交接工作自此陷入僵局。

另一邊，奧園物業為爭取自身權益，於11月將君湖天下花園業委會告至法庭，其最主要的訴訟請求為業委會發出的退場通知書無效，公司繼續履行前期物業服務合同。

奧園物業認為：業主大會未作出選聘宏德物業公司為小區新物業服務人的決定；業委會無權通過招投標方式選聘新的物業服務企業；業委會委員人數低於5人認定的法定人數要求，已無法正常履行職責，所作出的行為均屬無效等。

除了來自物業公司的「魔法攻擊」，君湖天下花園業委會還面臨着來自業主內部的不穩定因素。

據獅山鎮房管所相關人士介紹，部分業主質疑招標程序中的招標文件未提交業主大會審議、未對中標結果予以確認等問題。據悉，截止1月16日，該所已收到近600份業主遞交的《關於發起反對「宏德物業」入場聯名簽署的倡議書》，聯名反對「宏德物業」入場，並要求「一人一票」重新召開業主大會，重新選聘物業。

目前獅山鎮房管所正在對《倡議書》人員身份進行覈對，確認是否為小區業主。

儘管遞交《倡議書》人員的身份尚未完全浮出水面，但小區業主內部還是出現陣營分化，其中一派支持業委會與宏德物業，另一派質疑業委會並反對宏德物業。兩方陣營天然對立，甚至引發多次線下聚集、反對業主拉橫幅等矛盾。

所幸的是，君湖天下花園業委會與奧園物業之間的拉鋸戰有了結果。

今年2月27日，南海法院發出判決書，駁回奧園物業全部訴訟請求，明確業委會發出的退場通知合法有效。

儘管奧園物業后續仍有繼續上訴的權利，但君湖天下花園業委會已取得了第一階段的勝利。

不肯放手背后

有意思的是，在全國各地的新舊物業交接中，產生糾紛的案例並不少，今年以來便有昆明呈貢頤明園小區、湖南長沙金盛園小區、天津津南領仕港灣小區、四川廣安承平盛世一期、合肥北辰天都小區、陝西漢中清水灣小區等。

產生糾紛多種多樣，比如老物業拒不交接、物業服務關係被認定不具備合法性、舊物業撤場時把物資全帶走、物業突然撤場導致小區管理癱瘓等等，昆明呈貢頤明園小區新舊物業之間甚至還爆發了一場暴力衝突，造成十余人受傷住院。

眾多案例似乎都在表明，「和平分手」是一種可遇不可求的結果，但透過現象看本質，這一切的背后無非就是一場圍繞利益展開的爭鬥。

以佛山君湖天下花園為例，根據公開信息顯示，該小區總建築面積約24萬平方米、1710個停車位。按照業委會與新物業宏德物業簽訂的合同價格來計算，該體量的項目一年的物業費用約為691萬元。

值得注意的是，奧園物業此前的收費標準為2.3元/平方米/月，小區一年的物業費用將接近750萬元。當然，實際收繳率達不到百分百，但即便以70%收繳率計算，收取一年的物業費也有524萬元。這對一家物業公司而言，已經算得上是一塊「肥肉」了。

奧園物業隸屬於上市物企星悦康旅，根據公司業績報告，星悦康旅2024年錄得總收入同比下降13.3%至13.55億元；同期錄得毛利為3.85億元，同比下降3.5%；年內溢利8625.1萬元，同比下降42.19%。

從業務來看，由於主動退出盈利差、風險高的項目，導致公司在管面積減少，作為公司最主要的收入來源物業管理服務分部2024年錄得下滑幅度為14.2%。

即便進入2025年，星悦康旅的經營業績仍舊未見起色，上半年公司在管面積、營業收入、毛利和淨利潤仍是全線倒退，跌幅分別為13.29%、12.7%、22.93%以及72%。其中物業服務收入5.37億元，進一步同比下降13.2%。

如今物業行業已進入存量市場，在增量難以實現的當下，拼盡全力保盤或許是應對業績壓力的最好方式之一。只是，強扭的瓜終究沒有那麼甜。