又一家央企開發商退市

3月2日，五礦地產有限公司與June Glory International Limited發佈聯合公告，宣佈公司股份將於3月3日下午4時起撤銷上市地位。

這也意味着，這家擁有「五礦」金字招牌的央企地產公司，即將告別其在港交所長達34年的上市歷程。

「五礦地產的私有化退市，反映了當下房地產行業正經歷的深刻調整，即使擁有央企背景的房地產企業，在房地產下行周期中仍難以獨善其身。」日前，中國金融智庫特邀研究員余豐慧向《每日經濟新聞》記者分析稱，五礦地產在私有化退市后，可以通過一系列舉措去處理高負債的問題，包括但不限於債務重組、資產處置和引入戰略投資者等。

一場早有預兆的「分手」

其實，這場「分手」早有預兆。

2025年10月23日，五礦地產突然停牌，隨后公告控股股東中國五礦擬以每股1港元的價格提出私有化要約，總代價約12.76億港元。

為什麼要私有化？五礦地產在此前公告中坦言：公司的股本融資能力有限且已失去上市平臺優勢。

公開資料顯示，五礦地產自2009年以來未通過資本市場進行股權融資，截至2025年10月停牌前，過去12個月的日平均交易量僅約44萬股，佔無利害關係計劃股份數目約0.03%，流動性近乎枯竭。

截至2025年10月停牌前，股價較歷史高點跌幅超九成，淪為低價股。

更關鍵的是，五礦地產的日子確實不好過。

據企業財報數據，2022年至2024年，公司連續三年陷入虧損，歸母淨利潤虧損約58.99億港元（2022年—2024年分別虧損13.62億港元、10.16億港元和35.21億港元）。截至2025年中期，淨負債率攀升至215.4%，財務壓力較大。

作為國資委首批確定的16家以房地產為主業的央企之一，五礦地產曾有過輝煌時刻。2021年，公司合約銷售額達到260億元高點，在央企地產陣營中頗具影響力。

但隨着房地產市場進入深度調整期，五礦地產的業績急轉直下。

2024年，時任董事會主席何劍波在年報中坦言，公司首先要確保「活下去」，把去庫存、防風險放在首位。

2025年上半年，五礦地產的頹勢依舊未能扭轉。據公司中期報告披露，綜合收入為19.76億港元，同比下降60.7%，歸母淨利潤虧損約5.85億港元。

有意思的是，五礦地產在虧損的同時，毛利率卻在提升。2025年上半年的毛利率回升至11.32%，同比上升3.85個百分點。

在余豐慧看來，五礦地產完成私有化退市后，能夠幫助公司擺脫公開市場的壓力，專注於內部重組與戰略轉型，以求在未來重新獲得競爭力。同時，這也有助於避免因股價持續下跌而引發的融資困難及可能的退市風險。

一盤迟到了十年的大棋

五礦地產的私有化，遠不止是一家上市公司的退市，也是中國五礦集團內部一盤大棋的關鍵一步。

這一切要追溯到2015年。當時，兩大央企中國五礦與中冶集團實施戰略重組，但重組完成后長達十年的時間里，同屬一家的兩大地產平臺五礦地產與中冶置業卻一直各自獨立運營，形成了「雙平臺」格局。

這種「兄弟競爭」的局面在行業上行周期問題不大，但在下行周期中就變成了資源浪費和內耗。

2025年12月8日，這隻懸了近十年的「靴子」終於落地。中國中冶宣佈出售包括中冶置業在內的多家公司股權給中國五礦或其指定主體，交易總價高達606.76億元。其中，中冶置業100%股權及關聯債權以312.36億元的價格出售給五礦地產控股。

這意味着，兩大地產平臺的實質性合併正式啟動。

合併后的五礦地產將躍升爲千億元級別資產體量，成為真正的「地產航母」。

截至2025年上半年，五礦地產資產總額約359.1億元，中冶置業資產總計807.55億元，兩者合併資產規模超1160億元。

2025年11月，五礦地產完成人事調整，戴鵬宇接任執行董事、董事會代理主席，成為公司新掌門人，此次私有化完成后，其將全面主導公司與中冶置業的整合及扭虧工作。

這位「少壯派」接手后，兩塊虧損資產如何整合？1+1能否大於2？這些都是戴鵬宇必須回答的問題。

從業務結構看，五礦地產正在嘗試轉型。2025年中期報告首次將物業管理業務作為獨立板塊單列披露，顯示出公司正逐步推進輕資產化與城市綜合服務方向的戰略轉型。

物業管理和專業建築業務在2025年上半年分別實現11.3%和111.5%的收入增長，但非地產板塊合計貢獻僅佔營收的11.8%，難以扭轉地產開發下滑的頹勢。

而從行業視角看，五礦地產的私有化並非孤例。

據Wind數據不完全統計，截至2025年10月中旬，年內於港股市場退市的內資企業已達45家，其中包括大悦城地產、北京建設在內，共有11家企業為主動私有化。

與早期出於困境退出的被動退市不同，近年來港股私有化多是企業的主動選擇。面對港股市場對內房板塊估值普遍偏低、融資功能減弱的現實，主動退市成為釋放股東價值、減少管理成本、提升決策效率的理性選擇。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向記者分析稱，五礦地產的「1港元私有化」不是終點，而是把風險從資本市場「隔離」到集團內部的第一步；能否真正活下來，取決於退市后能否用央企資源+市場化手段完成資產負債表「大清洗」。如果成功，它將成為本輪地產危機中「央企版」風險出清的標準模板；若失敗，則證明即便是央企，也無法逆周期扛住高槓杆的終極代價。

本文來自微信公眾號「每經房產」，作者：每經記者，36氪經授權發佈。