美國30年期抵押貸款平均利率三年半來首次跌破6%！經濟學家「潑冷水」：住房供應短缺仍掣肘樓市復甦

美國30年期抵押貸款平均利率在本周跌破6%，為三年半來首次。但經濟學家表示，這可能只是暫時的現象，且除非住房供應增加，否則僅憑利率下降本身不足以顯著提振住房需求。房地美周四公佈的數據顯示，30年期固定抵押貸款平均利率為5.98%，為2022年9月以來最低水平，低於上周的6.01%，同時顯著低於上年同期的6.76%。

不過，房地產網站Realtor.com的經濟學家Jiayi Xu表示：「抵押貸款利率本周的下跌源於市場波動而非基本經濟數據，因此需要更多支持性經濟數據才能確立持續趨勢。」

其他人士則指出，住房庫存不足將繼續對購房者構成挑戰。經濟學家和政策制定者也表示，待售房產(尤其是首次置業房)的短缺繼續拖累住房市場。二手房庫存也遠低於疫情前水平。

美國住房市場已成為一個敏感的政治議題。由於供應有限、利率高企和建築成本上升，美國房地產市場一直舉步維艱，1月成屋銷售降至兩年多來最低水平。負責監管抵押貸款金融巨頭房地美和房利美的聯邦住房金融局周二表示，美國去年12月房價同比上漲1.8%，較11月的同比漲幅2.1%有所下降。

美國總統特朗普正面臨在11月國會中期選舉前解決生活成本問題的壓力，他提出了多項旨在提高購房可負擔性的建議。特朗普上個月命令聯邦住房金融局購買2000億美元的抵押貸款債券，以幫助降低住房貸款成本。經濟學家對這些抵押貸款購買行為能否顯著改善住房可負擔性持懷疑態度。

上周公佈的美聯儲1月27-28日政策會議紀要描述了一位紐約聯儲官員的情況介紹，指出政府的債券購買計劃已導致「抵押貸款支持證券收益率顯著下降」。但同時，會議紀要指出，這不太可能實質性提振抵押貸款再融資，「因為當前的抵押貸款利率遠高於未償抵押貸款的加權平均利率」——許多房主持有的抵押貸款利率低於5%，形成了所謂的「利率鎖定」現象。

儘管如此，一些銀行人士和市場觀察人士表示，30年期抵押貸款利率跌破6%是一個重要的心理關口，可能促使部分賣家掛牌出售房屋，並增強潛在購房者在傳統旺季進入市場的信心。隨着30年期抵押貸款利率下降，抵押貸款再融資活動已出現上升。房地產平臺Zillow的高級經濟學家Kara Ng表示：「僅這一消息本)就可能促使許多此前觀望的買家重新審視住房市場。」

美國銀行消費者貸款主管Matt Vernon表示，他預計市場變化將是漸進式的。Matt Vernon表示：「在許多情況下，生活事件比利率本身更能推動決策，但較低利率可能正是一些買家和現有房主一直等待的推動因素。」他補充稱，美國銀行的抵押貸款申請量同比增長近22%。

值得一提的是，在美國房地產市場持續低迷之際，家裝零售商勞氏(LOW.US)關於利率和其他壓力仍在拖累房屋銷售的言論拖累一眾住房建築商和其他房地產相關公司股價在周三集體重挫，多隻股票成為當天標普500指數中百分比跌幅最大的個股，與標普500指數0.8%的漲幅形成鮮明對比。

數據顯示，周三當天，勞氏跌5.6%，萊納建築(LEN.US)跌4.9%，普得集團(PHM.US)跌4.7%，霍頓房屋(DHI.US)跌4.0%，建築材料公司Builders FirstSource(BLDR.US)跌6.4%。此外，標普1500房屋建築指數下跌3.7%，觸及三周低點;費城住房行業指數下跌3%。

勞氏對全年銷售額和收益的指引低於市場預期。該公司首席執行官Marvin Ellison周三在電話會議上表示，「鑑於通脹壓力和整體經濟不確定性」，消費者信心「低迷」。他指出，「持續的鎖定效應仍然存在，使住房周轉率和新屋開工面臨壓力」。在此之前，同爲家裝零售商的家得寶(HD.US)首席財務官Richard McPhail周二表示，美國消費者自2023年以來一直處於他所稱的「凍結的住房環境」中，情況尚未出現明顯改善。