電話會總結 ｜ Extra Space(EXR)2025財年Q4業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Extra Space Storage業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **核心FFO表現：** - 第四季度核心FFO同比增長2.5% - 全年核心FFO同比增長1.1% **同店收入表現：** - 第四季度同店收入增長0.4%，實現正增長 - 前20大市場中有16個市場新客户入住率實現同比正增長，而年初僅有2個市場達到此指標 **同店淨營業收入(NOI)：** - 第四季度同店NOI增長0.1% ## 2. 財務指標變化 **收入端改善：** - 新客户租金率連續數月實現正增長，扭轉了2025年初的負增長趨勢 - 2月中旬新客户租金率同比增長略超6% **成本控制成效顯著：** - 物業税費用下降3.4%，主要因前期異常增長的正常化 - 物業運營費用（包括公用事業）下降超過5% - 同店運營費用總體僅增長1.1% - 醫療保健成本和營銷費用有所上升，部分抵消了其他費用的節約 **入住率保持穩定：** - 2月中旬入住率為92.5%，同比下降約40個基點，但保持在較高水平 **資本部署活動：** - 第四季度回購股票約1.41億美元，平均價格約129美元/股 - 收購27個運營門店，投資3.05億美元 - 全年收購69個門店，總投資8.26億美元 - 橋貸組合增至15億美元 - 第三方管理門店淨增加45個，全年淨增加281個

業績指引與展望

• **2026年同店收入增長預期**：預計同店收入增長率為-0.5%至+1.5%，中位數約為0.5%，與2025年第四季度0.4%的增長率基本持平，反映出謹慎但穩定的復甦預期。

• **2026年運營費用增長指引**：預計費用增長率為2%-3.5%，較2025年顯著下降，主要得益於房產税正常化（預期增長率迴歸通脹水平）和保險成本改善（預計下半年大幅改善）。

• **2026年同店淨營業收入(NOI)預測**：預計同店NOI增長率為-2.25%至+1.25%，中位數接近-0.5%，受益於費用控制但仍面臨收入增長緩慢的挑戰。

• **2026年核心FFO每股收益指引**：預計核心FFO為每股8.05美元至8.35美元，中位數8.20美元，與2025年基本持平，體現了在當前市場環境下的穩健表現預期。

• **資本配置計劃**：預計2026年大部分收購將通過合資結構完成，公司投入約2億美元資本，但代表更大規模的總收購金額；過橋貸款組合預計保持在15億美元左右的平衡水平。

• **入住率和租金趨勢**：2月中旬入住率為92.5%，同比下降約40個基點；新客户租金增長率略高於6%，顯示定價環境的持續改善。

• **市場復甦假設**：指引未包含住房市場顯著改善的假設，也未假設洛杉磯縣定價限制政策的變化，保持相對保守的市場預期。

• **費用結構優化**：預計房產税增長迴歸正常通脹水平，保險成本在下半年顯著改善，醫療保健成本仍將面臨壓力，但通過人員效率提升部分抵消。

分業務和產品線業績表現

• 自營存儲業務：公司核心業務為自營存儲設施運營，2025年同店收入增長0.4%，同店淨營業收入增長0.1%，佔用率保持在92.5%左右，新客户租金率同比增長超過6%，在前20大市場中有16個市場實現正增長

• 第三方管理業務：快速擴張的輕資產業務模式，2025年淨增加281家門店，總管理組合達到1,856家門店，該業務增長速度顯著快於競爭對手，主要因為公司堅持在門店配置現場管理人員的策略

• 合資投資業務：通過合資結構進行資產收購，2025年收購7家門店投資1.07億美元，同時出售9處合資物業權益獲得3,700萬美元促進費，預計2026年大部分收購將採用合資結構以提高投資回報率

• 過橋貸款業務：向第三方存儲運營商提供短期高收益貸款，2025年新增8,000萬美元貸款，年末組合規模達到15億美元，該業務既提供穩定收益又為未來收購提供項目儲備

• 股票回購業務：作為資本配置策略的重要組成部分，2025年第四季度回購約1.41億美元股票，平均價格129美元/股，體現了管理層對公司價值的信心和靈活的資本管理能力

市場/行業競爭格局

• Extra Space Storage在自助倉儲行業中具備顯著的規模和技術優勢，其多元化外部增長平臺（包括收購、合資、過橋貸款、第三方管理等）為公司提供了相對於所有其他行業參與者的外部增長優勢，管理的第三方門店組合已擴展至1,856家門店。

• 公司通過AI和機器學習技術在定價模型、營銷支出優化、軟件開發等方面的深度應用，以及在SEO和數字營銷領域的專業技術資源，使其與其他大型公司一起在行業整合中保持競爭優勢，這些技術和資源優勢有助於公司繼續整合行業並與大部分中小型競爭對手形成差異化。

• 公司堅持在門店配置現場管理人員的運營策略，31%的租户選擇直接到店面交易，這種"讓客户選擇與公司互動方式"的理念幫助公司實現了比競爭對手更高的入住率和租金水平，同時其第三方管理業務增長速度遠超不使用門店經理的競爭對手。

• 在供應端競爭格局方面，行業新增供應量正在逐步減少，主要集中在陽光地帶市場（如北新澤西、拉斯維加斯、鳳凰城、亞特蘭大等），這種供應環境的改善為包括Extra Space在內的行業參與者創造了更有利的競爭條件。

• 監管環境日趨嚴格，后疫情時代行業監管和擬議監管有所增加，但價格上限類立法難以通過，更常見的是信息披露立法，公司認為其披露標準已達到行業最佳水平，統一的披露要求可能對其形成競爭優勢。

公司面臨的風險和挑戰

• 醫療保健成本持續上漲壓力，CFO明確表示"醫療保健方面仍將面臨壓力，這是所有公司都面臨的逆風"，預計2026年該項成本將繼續對公司造成負擔。

• 入住率下降趨勢，2月中旬入住率為92.5%，同比下降約40個基點，顯示市場需求仍面臨挑戰，可能影響收入增長潛力。

• 洛杉磯縣定價限制政策影響，預計將對同店收入增長造成約40個基點的拖累，限制了公司在該重要市場的定價靈活性。

• 紐約市監管和訴訟風險加劇，公司已收到紐約市消費者和工人保護部門的投訴，面臨監管合規和法律成本壓力。

• 新供應持續衝擊市場基本面，儘管預期2026年新增供應將略有減少，但陽光地帶市場如亞特蘭大、鳳凰城、拉斯維加斯等仍面臨供應過剩壓力。

• 收入增長前景不確定性較大，2026年同店收入增長指引為負0.5%至正1.5%，顯示公司對市場復甦速度持謹慎態度。

• 房地產市場復甦緩慢影響需求，管理層明確表示指引中未假設住房市場出現顯著改善，限制了自助倉儲需求的潛在催化劑。

• 競爭加劇和獲客成本上升，公司在第四季度增加了營銷投入以推動更強的入住率，表明市場競爭激烈程度上升。

公司高管評論

• 根據Extra Space Storage業績會實錄，以下是公司高管發言的管理層評論和語調分析： **1. Joseph Margolis（首席執行官）** - **發言情緒**：整體積極樂觀，但保持謹慎 - **核心觀點**：對2026年前景比2025年更有信心，強調公司在多個增長渠道上表現良好。表示"我們對進入2026年的定位感覺比進入2025年時更好" - **語調特點**：使用"solid year"、"pleased"、"positive momentum"等積極詞匯，但在指導預期時保持保守態度 - **關鍵表態**：強調客户選擇的重要性，堅持門店經理模式，認為AI將成為運營和技術架構的重要組成部分 - **風險意識**：對監管環境保持警覺，特別是紐約市的訴訟案件，但表示會積極應對 **2. Jeffrey Norman（首席財務官）** - **發言情緒**：謹慎樂觀，注重數據驅動 - **核心觀點**：對連續改善的新客户增長率表示滿意，強調資產負債表的靈活性和保守性 - **語調特點**：使用"pleased"、"encouraged"等正面詞匯，但在財務指導上保持現實主義態度 - **關鍵表態**：2026年核心FFO指導為每股8.05-8.35美元，中位數基本持平；費用增長預期為2%-3.5% - **成本管控**：強調在醫療保健成本上升的壓力下，通過其他領域的效率提升來平衡總體費用 **整體管理層語調評估**： - **積極因素**：對運營改善趨勢、市場定位和多元化增長平臺表現出信心 - **謹慎因素**：在業績指導上保持保守，明確表示未假設房地產市場顯著復甦 - **平衡態度**：既認可當前積極趨勢，又對外部不確定性保持警覺，體現了務實的管理風格

分析師提問&高管回答

• # Extra Space Storage 分析師情緒摘要 ## 1. 同店收入增長預期 **分析師提問**：UBS的Michael Goldsmith詢問，考慮到第四季度同店收入增長0.4%，而2026年指引中點為0.5%，為何預期增長相對平緩，是否有季節性因素影響？ **管理層回答**：CFO Jeffrey Norman表示，中點指引反映了相對平穩的同店收入增長趨勢。指引區間考慮了多種可能的結果，高端意味着持續加速，低端則可能出現減速。基於當前穩定的入住率、改善的新客户租金增長以及搬出與搬入客户租金差距的逐步縮小，基本面前景比去年更好。 ## 2. 費用控制信心 **分析師提問**：美銀證券的Samir Khanal詢問，2026年費用增長指引為2%-3.5%，相比往年較低，管理層信心來源何在？ **管理層回答**：Jeffrey Norman解釋，最大的積極因素是房產税。2025年上半年房產税大幅增長影響了全年數據，預計2026年將回歸通脹水平。保險成本預計在下半年顯著改善，其他費用項目也得到有效控制。 ## 3. 收購策略調整 **分析師提問**：Samir Khanal詢問收購量指引低於去年的原因及交易市場情況。 **管理層回答**：CEO Joseph Margolis表示，2026年大部分收購將通過合資企業形式完成，公司投入少數資本。考慮到市場回報率，許多交易在全資擁有情況下缺乏吸引力，但通過合資結構可以提升回報率，使其對股東具有增值作用。 ## 4. 街頭租金向NOI的傳導 **分析師提問**：巴克萊的Brendan Lynch詢問，16個市場中街頭租金轉正的積極進展如何傳導至同店NOI，更多市場何時轉正？ **管理層回答**：Joseph Margolis指出，新租金流入租金名冊需要時間，公司每月僅有5%-6%的客户流轉。從NOI角度看，許多市場2025年的房產税是重要因素，預計2026年這一阻力將減輕。 ## 5. 監管環境影響 **分析師提問**：Evercore的Michael Griffin詢問紐約訴訟情況及更廣泛的監管環境對行業的潛在影響。 **管理層回答**：Joseph Margolis表示不同意紐約市消費者和工人保護部門的指控，將積極應訴。關於更廣泛的監管趨勢，COVID后確實出現更多監管，但價格上限立法難以通過，更常見的是披露立法，公司認為這對其有利，因為公司的披露標準本就很高。 ## 6. AI技術應用 **分析師提問**：Mizuho的Ravi Vaidya詢問公司如何使用AI技術以及降低營銷費用的機會。 **管理層回答**：Joseph Margolis將AI分為外部和內部兩大應用。外部方面，AI對傳統搜索的影響是真實且快速變化的，大公司在SEO領域的成功因素在AI環境中同樣適用。內部方面，機器學習已應用於定價模型多年，未來將擴展至營銷支出、軟件開發、呼叫中心等領域。 ## 7. 供應改善預期 **分析師提問**：高盛的Caitlin Burrows詢問新建門店供應預期及數據來源。 **管理層回答**：Joseph Margolis表示，基於Yardi數據並結合實地團隊信息，預計2026年同店市場新增門店交付量將出現適度下降。主要集中在陽光地帶市場，包括新澤西北部、拉斯維加斯、鳳凰城和亞特蘭大等地區。 ## 8. 運營平臺策略 **分析師提問**：摩根士丹利的Ronald Kamdem詢問門店人員配置策略及平臺重大變化。 **管理層回答**：Joseph Margolis強調讓客户選擇與公司互動方式的理念。31%的租約來自直接到店且未在線或電話互動的客户。門店經理不僅幫助租賃，還維護資產清潔、防止入侵等。公司相信這一策略，這也是其入住率和租金高於競爭對手的原因。

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