上一篇：社區醫療Q4 2025盈利電話會議

太好了非常感謝Nick大家早上好，感謝你們今天參加我們的2025年第四季度電話會議。今天與我通話的有我們的首席財務官Bill Monroe、我們的首席會計官Leanne Stack和我們的資產管理高級副總裁Mark Kearns。我們的盈利公告和補充數據報告於昨晚發佈，並以8 K表格提供，以及我們以10 K表格提供的年度報告。此外，昨晚在我們的網站上發佈了更新的投資者演示文稿。在第四季度，老年行為醫院運營商，在該公司的六個物業的租户，支付租金20萬美元與上一季度一致。2025年7月17日，該租户簽署了一份意向書，將其所有六家醫院的業務出售給一家經驗豐富的行為醫療保健運營商，並與該買家獨家合作。除其他銷售條款和條件外，買方將為CHCT擁有的六家老年醫院簽署新的或修訂的租約。我們繼續與買家團隊保持頻繁的富有成效的溝通，以推進成交流程。買家正在完成法律和業務盡職調查，雖然交易正在進行，但我們無法提供交易完成的具體時間或確定性。在整個過程中，我們將分享更多與我們核心業務相關的信息。從運營角度和資本循環角度來看，我們第四季度很忙碌，並且從收購的角度來看，我們繼續保持選擇性。本季度我們的入住率從90.1%增加到90.6%，我們的租賃團隊非常忙於續訂和新的租賃活動。我們的加權平均租期從6.7年增加到7年。我們有三處房產正在進行重建或重大裝修，翻新或重建完成后，長期租户就會到位。我們預計其中最大的項目將於2026年第二季度完工，租金預計將在租户獲得適當的提供商許可后於第三季度開始。正如之前披露的那樣，在第四季度，我們以約7.9%的上限利率出售了一家住院康復設施，導致出售收益約1，150萬美元，淨收益通過1031同類交易所再投資。可供購買的新住院康復機構。價格2850萬美元。我們簽訂了一份新租約，租約將於2040年到期，預計年回報率約為9.3%。我將注意到交易的另一個好處是減少了我們最大的租户集中度，進一步增強了我們整體投資組合的多元化。本年度，我們以6450萬美元的總購買價格收購了三個總面積為113，000平方英尺的物業，這些物業已100%出租，租約將持續到2040年，預計年回報率為9.3%至9.5%。由於與其他資本回收活動有關，我們在第四季度完成了兩項額外的處置，在第一季度完成了一項處置，淨收益約為770萬美元。作為我們資本回收計劃的一部分，我們在市場上和審查中都有其他物業，在適當的時候，我們預計將使用類似的1031同類交易所來增加收益再投資，為我們的管道提供資金。此外，我們還簽署了五處房產的最終買賣協議，將在竣工併入住后收購，預計總投資為1.225億美元。這些投資的預期回報率應為9.1%至9.7.5%。我們預計其中一處房產將在第一季度關閉，其中兩處房產預計將於2026年下半年關閉，其余兩處將於2027年下半年關閉。上季度我們沒有在ATM機下發行任何股票。然而，我們預計有足夠的資金m精選資產出售，加上我們為短期收購提供資金的左輪手槍能力。展望未來。我們將評估資本的最佳利用，同時保持適度的槓桿水平。最后，我們宣佈了第四季度的股息，並將其提高至每股普通股47.75美分。這相當於每股年化股息1.91美元，自IPO以來，我們很自豪每個季度都提高股息。這就解決了我想涵蓋的項目，所以我會把事情交給比爾討論數字。

社區醫療保健（NYSE：CHCT）發佈了第四季度財務業績，並於周三召開了財報電話會議。閲讀下面的完整文字記錄。

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完整的財報電話會議可在https://app.webinar.net/05r9nGKnZMx

操作者

歡迎來到社區醫療保健信託2025年第四季度財報發佈在今天的電話會議上，公司將討論其2025年第四季度財務業績。它還將討論其業務各個方面取得的進展。講話結束后，電話線將開通進行問答環節。該公司的財報已於昨晚發佈，並已發佈在其網站www.chct.reit上。該公司希望強調，本次電話會議上可能討論的一些信息將基於截至2026年2月18日的信息，可能包含涉及風險和不確定性的前瞻性陳述。實際結果可能與該等陳述中所載者有重大差異。對於這些風險和不確定性的討論，您應該查看公司關於前瞻性陳述的披露，包括其收益發布以及其風險因素和美國證券交易委員會文件中的MD和A。本公司沒有義務更新前瞻性陳述，無論是由於新信息，未來發展或其他原因，除非法律要求。在這次電話會議上，公司將討論GAAP和非GAAP財務措施。兩者之間的對賬可在其網站上發佈的收益發布中找到。建議電話參與者，正在錄製此電話會議以供回放。此次通話的檔案將在公司的投資者關係網站上提供約30天，屬於公司的財產。未經本公司事先書面許可，不得錄製或以其他方式複製或分發此電話。現在我想把電話交給社區醫療信託基金的首席執行官戴夫·杜普斯。請繼續，先生。

戴夫·杜皮斯

比爾·門羅

謝謝戴夫。我現在將提供有關我們第四季度財務業績的更多詳細信息。我很高興地報告，總收入從2024年第四季度的2，930萬美元增長到2025年第四季度的3，090萬美元，比去年同期年增長5.6%。從季度來看，戴夫討論的第四季度資本回收和資產處置進展導致我們利潤表上許多項目的季度業績相對持平。正如我將要回顧的那樣，受資本回收和資產處置活動影響，第四季度總收入為3，090萬美元，比2025年第三季度的3，110萬美元略有減少14萬美元。談到費用方面，2025年第四季度房地產運營費用環比增加不到10萬美元，達到600萬美元。2025年第四季度的一般和行政費用總額為480萬美元，與2025年第三季度的47億美元相比，與2024年第四季度的480萬美元相比，與上年同期幾乎持平。2025年第四季度，利息支出環比小幅下降約10萬美元，至700萬美元，主要原因是聯邦公開市場委員會（FOMC）最近降息以及由此導致的循環信貸工具浮動利率較低。2025年第四季度從運營fFO轉移到資金為1，330萬美元，同比增長4.6%，按稀釋普通股計算，2024年第四季度FFO的1，270萬美元FFO從2024年第四季度的0.48美元增加到2025年第四季度的0.49美元，儘管這比2025年第三季度FFO的0.50美元環比減少了0.01美元。由於前面描述的對收入和費用的淨影響，2025年第四季度來自運營或AFFO的調整資金（根據直線租金和股票補償進行調整）總計1，490萬美元，同比增長2.1%，而AFFO的1，460萬美元在2024年第四季度。即使考慮到2024年第四季度AFFO的0.55美元，2025年第四季度AFFO的稀釋普通股為0.55美元，儘管這比2025年第三季度AFFO的0.56美元環比減少了0.01美元，這也是由於前面描述的對收入和費用的淨影響。最后，雖然這沒有影響FFO或AFFO，但我們確實從2025年第四季度的資本回收和資產處置活動中獲得了1，210萬美元的銷售淨收益，增加了淨利潤。我們準備好的講話到此結束。尼克，我們現在準備開始問答環節了。

操作者

謝謝我們現在開始問答環節。要提出問題，您可以在按鍵電話上按星號，然后按1。如果您使用免提電話，請在按任何鍵之前拿起手機。如果您的問題已得到解決，並且您想撤回您的問題，請按星號然后2。此時，我們將暫停片刻以整理我們的名單，第一個問題將來自康納·米切爾和派珀·桑德勒。請繼續。

康納·米切爾

嘿，早上好。感謝回答我的問題。我想首先關注的是去年夏天簽署交易的老年行為醫院運營商。我知道你們不能談論太多關於時間或一些細節，但只是試圖得到一個更好的理解。您的交易本質上應該同時一口完成嗎？或者有沒有可能，新的運營商，將進來，並簽署租賃的財產可以這樣做的財產由財產時間表，甚至一個國家由國家時間表，而不是一種所有的一次？

戴夫·杜皮斯

嘿康納，謝謝你的問題。是的，因為這與交易本身有關，你知道，第四季度並沒有取得我們希望取得的那麼大進展，我認為很大一部分是，你知道，買家必須確認各種負債，並且是相關的，你知道，依賴於政府來解決其中一些問題。我認為我們看到了更多的活動，就盡職調查的角度來看，第一季度取得的進展，你知道，現場訪問和真正努力整理文件。關於你的問題，我想具體説的是，你知道，買家仍然對所有六家醫院非常感興趣，我們的目標是讓這筆交易同時發生。這就是我們的期望。這是買家的期望。因此，不會有任何形式的分階段結案的計劃。我認為這隻會讓事情變得更具挑戰性，而且會變得更混亂。因此，每個人都在推進收購這三個州所有六家醫院的運營。因此，不會根據我們的期望或買家的期望進行舞臺關閉。

康納·米切爾

好吧，欣賞它的顏色。然后轉向交易，與前幾個季度相比，管道似乎也相當穩定。只是好奇，你如何平衡交易水平、結束這些交易的時間，以及找到正確的處置方式為收購提供資金所需的時間，或者如果你正在考慮增加債務水平或槓桿，如果有上限，當您看到最佳收購時，您就會發現時間表需要加快，因此您不能真正等待抵消處置。

戴夫·杜皮斯

你知道，我們的目標實際上是執行和排序處置，就像我們在第四季度出售住院康復設施一樣。出售該設施和收購新設施之間存在一點差距，這對我們的財務產生了一些小影響。但總的來説，它效果非常非常好。正如我在準備好的講話中提到的那樣，我們現在正在進行一些其他收購，以便當我們收購這些設施時，我們可以以同樣的方式進行排序，我們預計這些設施將在第三季度的某個時候關閉。因此，我們的目標顯然是，如果合適的話，以一種我們可以進行1031同類交換的方式進行並排序，因為我們預計我們正在尋求出售的一些資產將獲得顯着收益。但你是對的，我的意思是，買賣房地產是固有的，你知道，有時這些時間間隔並不總是正確的順序。我認為，你知道，每個人都應該知道，在我們關閉和出售之間可能會有一些差距。但我們的目標是保持這種槓桿作用在今天的郵政編碼中，當然不會隨着時間的推移而增加槓桿作用。但其中一些將取決於收盤的時機。但我們相信，根據我們從資本循環角度所取得的進展，將使我們能夠在不為資產負債表增加有意義的槓桿的情況下收購資產。

康納·米切爾

好吧，我也很感激。如果我能偷偷放進去的話，也許還能再放一個。您能否提供最新信息，説明您所看到的收購或處置的上限利率是否真的發生了任何變化？我知道你在開場白中表達了一些色彩，但也許你現在在市場上看到的任何東西與最近關閉的交易相比確實發生了巨大的變化。

戴夫·杜皮斯

你知道，我認為，好消息是，我認為對我們希望通過處置流程有選擇地管理的資產的需求很高。我們的資本循環，你知道，我們收到了一個指示性的7.9%的上限率出售住院康復。我們預計，我們正在考慮的其他類型的處置也會有類似的定價。因此，我們覺得處置資本回收活動將對我們和業務產生增值作用。我們確實看到了在9%到10%的上限利率範圍內的買入機會。但當然，我們不想在這樣的價格水平上通過自動取款機籌集股票，我們非常非常有選擇性。你知道，我想説的是，除了這些正在進行的收購之外，正如我在準備的評論中提到的，我們在2026年的數字中有一些內在的增長，因為我們有一個重建項目，我們預計將在2026年中期上線。然后我們還有另一個重建項目，應該在今年年底上線。所以這些基本上就像收購。我們預計這將成為下半年我們的一個不錯的順風。

康納·米切爾

明白我就這麼多了。非常感謝。

戴夫·杜皮斯

感謝提問。

操作者

下一個問題將來自Truist的Michael Lewis。請繼續。

邁克爾·劉易斯

太好了謝謝戴夫，上個季度在電話會議上，您表示預計投資組合的最低百分比將在第四季度上漲50至100個基點。事實確實如此。上漲了50個基點。我只是想知道您是否有必要深入瞭解您對未來一兩個季度或全年的入住率的預期，您知道，您預計今年的入住率會繼續上升嗎？

戴夫·杜皮斯

嘿，邁克爾，謝謝你的問題。你知道，我認為接下來的一周，我們的投資組合中的租賃活動非常活躍。我們也有一些，你知道，去年年底我們也有一些終止。和.因此，我認為馬克和他的團隊在接受其中一些終止、釋放空間方面做得非常出色。我認為我們的。我們的觀點是，總體而言，這對投資組合來説將非常有利。如您所知，這些需要一點時間。這些新租約將變得經濟。但我們對所看到的租賃活動感覺非常好。但是，你知道，現實情況是，我想説，你知道，這種90多歲以下的範圍可能會在接下來的幾個季度持續下去。我不會僅僅因為我們正在實施的一些新租約而懷疑它會有意義地上漲或有意義地下跌。我認為，我們確實希望在今年下半年看到一些與租賃入住率增長有關的勢頭。因此，我預計在接下來的幾個季度內，租賃佔用率將保持在今天的郵政編碼中，今年下半年預計還會增加。

邁克爾·劉易斯

好的，然后我的第二個問題是關於投資渠道。你知道，我記得那些日子，你知道，年度目標是每年1.2億至1.5億。顯然，隨着新冠疫情和資金成本的一些變化。你知道，近年來你一直低於現在的目標。你知道，你有了這些發展，你會被打倒。這是那種管道嗎？或者，你知道，如果你打算每年做1.2億到1.5億美元，並且你有資本成本，那麼仍然有那麼大的機會嗎？或者自大流行以來發生了什麼變化，也許你的利基市場沒有那麼多機會？

戴夫·杜皮斯

是的，機會仍然存在，邁克爾。我們正在咬緊牙關，看到了很多絕佳的機會。我們不斷與過去10年來我們經常與該公司合作的核心經紀人羣體保持聯繫。我們有着良好的關係，我們看到了9到10範圍內的活動。我想告訴你的是，如果我們的股票處於不同的位置，並且我們正在做去年半之前所做的事情，我們就會尋求進行這些收購。正如您所記得的那樣，我們一直如此，因為您已經報道了該公司很長一段時間。我們的業務中有一半是我們計劃化的、我們已經完成的客户業務，所以每年5000萬到6000萬。另一半是經紀業務，其中包括一些重建項目。我認為你所看到的以及我們在過去幾年中所採取的行動是，我們一直更加專注於支持我們的客户。而且，你知道，一旦這種動態發生變化，股價達到我們可以增加籌集資本的水平，我們絕對會希望通過我們歷史上所做的經紀人交易來擴大客户收購。

邁克爾·劉易斯

好吧最后，從我那里，你知道，在過去的幾年里，你在投資者陳述中也有一個關於透析條款表管道的註釋。這次我沒有看到這個披露。就是這樣。這種關係是已經結束了嗎？還是被擱置了，並且仍然可能成為計劃性的東西？

戴夫·杜皮斯

已經開始了。我認為你已經完成了。它被擱置了。你知道，那家公司的大部分增長實際上是，你知道，購買業務。他們的整體收購節奏中沒有房地產。這種情況已經持續了一段時間。於是。在過去的幾年里，他們一直專注於真正的核心業務，因為他們已經進行了幾次收購。所以，你知道，考慮到我們尚未根據該交易執行任何交易，將其放在那里似乎沒有意義。我們仍然與運營商保持着良好的關係，你知道，有四家透析診所，我們將繼續這樣做。監控他們的收購活動。但是的，我預計這是一種機會主義，當然不是焦點或預期這種情況很快就會發生。好的謝謝謝謝你，邁克爾。感謝這些問題。

操作者

我們的問答環節就此結束。我想把會議交還給Dave Dupuis，讓他發表閉幕詞。

戴夫·杜皮斯

謝謝大家。我感謝大家加入我們，如果您有任何其他問題，請隨時聯繫。希望大家都有美好的一天。謝謝

操作者

會議現已結束。感謝各位出席今天的報告會。您現在可以斷開連接。

社區醫療保健信託報告稱，2025年第四季度收入同比增長5.6%，達到3090萬美元。

公司出租率提高至90.6%，並將平均租期延長至七年。

一項涉及六家老年醫院的重大交易正在進行中，但尚未確定具體的完成日期。

該公司完成了一項資本回收交易，收益約為1，150萬美元，並重新投資了一座新設施，預計回報率為9.3%。

年內收購總額為6，450萬美元，未來投資預計回報率在9.1%至9.7.5%之間。

該公司將季度股息提高至每股0.4775美元，標誌着自IPO以來持續增長。

運營資金（FFO）增至1，330萬美元，同比增長4.6%。

管理層強調選擇性收購和保持適度的槓桿水平，同時有效管理資本回收。

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們努力確保準確性，但自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司官方報表和財務信息，請參閱公司向SEC提交的文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。