電話會總結 ｜ Colliers(CIGI)2025財年Q4業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Colliers業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **整體業績表現：** - **營收（Revenue）**：第四季度營收16億美元，同比增長5%；全年內生收入增長5% - **調整后EBITDA**：第四季度2.45億美元，同比增長6%，與營收增長保持一致 - **槓桿率**：年末淨槓桿率降至2倍，得益於強勁的季節性現金流 **分業務板塊表現：** - **商業地產板塊**：淨收入同比增長7%，其中資本市場收入增長13%（主要由美國市場推動），租賃收入增長3%，外包業務增長8% - **工程板塊**：淨收入同比增長8%（主要由近期收購推動），內生增長第四季度基本持平，全年增長5% - **投資管理板塊**：淨收入同比增長6%（主要由近期收購推動），第四季度募資21億美元，全年募資53億美元 ## 2. 財務指標變化 **利潤率變化：** - **商業地產板塊淨利潤率**：15.8%，同比提升50個基點，主要受益於更高交易收入帶來的經營槓桿效應 - **工程板塊淨利潤率**：12.4%，較去年略有下降，主要由於整體生產率降低 - **投資管理板塊淨利潤率**：42.5%，較去年略有下降，主要因為在Harrison Street資產管理品牌下持續整合運營產生的成本 **其他關鍵指標：** - **管理資產規模（AUM）**：年末1,080億美元，較9月30日持平，新募集資金被老基金的資產出售和資本返還所抵消 - **工程業務積壓訂單**：保持強勁水平，為未來一年提供良好的收入可見性 - **內生增長**：第四季度基本持平，受到去年同期強勁表現的對比影響；全年內生收入增長達到5% - **現金流**：季節性現金流表現強勁，推動槓桿率下降 **地區表現：** - 美國市場在資本市場和租賃業務中表現領先 - EMEA和亞太地區增長相對温和，主要受去年同期強勁表現的對比影響

業績指引與展望

• **2026年整體業績預期**：預計三大核心運營指標均實現中等兩位數增長，反映公司多元化平臺的強勁增長勢頭

• **商業地產板塊2026年展望**：預期實現低兩位數營收增長，淨利潤率小幅提升，主要受益於資本市場持續復甦，但交易活動仍將低於歷史峰值水平

• **工程板塊2026年增長預測**：預計實現中個位數內生增長，在Ayesa等收購項目推動下總體營收增長超過25%，受益於基礎設施、城市化和能源轉型等有利趨勢以及數據中心需求增長

• **投資管理板塊2026年預期**：淨營收增長預計達到低兩位數，主要由管理費增長和加速的資金募集推動；淨利潤率預計下降至30%多的高位區間，2027年將回升至歷史平均水平40%多的中位區間

• **2026年資金募集目標**：設定60-90億美元的募集目標，隨着吸引機構和私人財富投資者步伐加快

• **資本支出大幅增加**：IT投資和AI項目顯著提升資本支出水平，專注於流程自動化和專有數據利用

• **槓桿率管理計劃**：Ayesa收購將使槓桿率增加0.7倍至2.7倍，計劃通過經營現金流和有機EBITDA增長在年底前回到歷史2倍水平

• **分板塊具體預測**：資本市場業務預期高兩位數增長，租賃業務預期中高個位數增長，主要由美國市場的辦公和工業地產推動

• **Ayesa併購影響**：2026年僅包含Ayesa預期年度EBITDA的7個月貢獻，預計實現高個位數有機增長率

• **利潤率展望**：商業地產板塊淨利潤率預期小幅上升，工程板塊受季節性因素影響的利潤率壓力預計不會持續，投資管理板塊因整合成本影響利潤率暫時下降

分業務和產品線業績表現

• 商業地產業務板塊表現穩健，第四季度淨收入增長7%，其中資本市場業務增長13%（主要由美國市場推動），租賃業務增長3%，外包服務（包括物業管理、估值等諮詢服務）增長8%，板塊淨利潤率為15.8%，較去年同期提升50個基點

• 工程業務板塊持續擴張，第四季度淨收入增長8%，主要受近期收購推動，在基礎設施、交通和環境諮詢等終端市場需求強勁，收入積壓充足為未來增長提供良好可見性，通過收購Ayesa工程公司（7億美元）將使Colliers工程業務躋身全球前30大工程公司行列

• 投資管理業務穩步發展，管理資產規模達1080億美元，第四季度籌集21億美元新資本承諾，全年籌集53億美元，2026年籌資目標設定為60-90億美元，Harrison Street資產管理平臺在另類投資、信貸和基礎設施領域均保持頂級四分位數表現，核心基金超越ODCE指數100個基點

• 三大業務板塊協同發展，多元化經常性服務收入佔總收益70%以上，預計收購完成后將達到75%，2026年展望顯示商業地產業務預期實現低兩位數頂線增長，工程業務預期總收入增長超過25%，投資管理業務預期淨收入增長達到低兩位數水平

市場/行業競爭格局

• Colliers在商業地產資本市場領域持續獲得市場份額，特別是在美國市場表現強勁，通過招聘投資和多市場連接性推動了在復甦市場中的市場份額增長，美國資本市場業務約佔其資本市場總業務的50%

• 工程業務領域存在全球性的合格工程師短缺問題，這種供需失衡正在推動整個行業的定價上漲，為Colliers等專業服務公司創造了有利的競爭環境和定價能力

• 通過收購Ayesa工程公司，Colliers將躋身全球前30大工程公司行列，顯著擴大了在歐洲、拉丁美洲和中東地區的業務版圖，增強了與行業巨頭競爭的規模優勢

• 在投資管理領域，Harrison Street平臺的基金表現持續位居行業前四分之一，其核心基金2025年超越ODCE指數100個基點，在另類投資、信貸和基礎設施投資領域均保持頂級表現

• 公司強調其合夥人模式是關鍵競爭優勢，通過內部持股保持領導層與客户、投資者和股東的利益一致，這種模式在吸引優質收購目標時具有獨特的競爭力

• 面對AI技術浪潮，Colliers將其視為生產力和增長推動器而非威脅，通過與Google Cloud的獨家合作伙伴關係以及專有數據集的整合，在技術賦能方面建立競爭壁壘

• 公司70%以上的收益來自多元化的經常性專業服務業務，在完成近期收購后這一比例將達到75%，這種業務結構相比傳統房地產服務公司具有更強的抗周期性和競爭韌性

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Colliers業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 資本市場交易活動仍低於歷史峰值，儘管有所復甦但恢復速度慢於預期，特別是歐洲、中東和亞太地區的交易量增長相對温和

• 工程業務面臨合格工程師短缺的人才市場緊張局面，影響業務擴張和項目執行能力

• 投資管理部門的整合成本將持續到2026年，導致淨利潤率從歷史的40%中段水平下降至30%高段，影響短期盈利能力

• 收購Ayesa后槓桿率將增加0.7倍至2.7倍，需要通過經營現金流和有機EBITDA增長來去槓桿化

• 工程業務在第四季度出現項目管理運營的臨時放緩，特別是在歐洲、中東和亞太地區，整體生產率下降

• 內生增長在第四季度基本持平，受到強勁的同期基數比較影響，增長動力面臨壓力

• AI技術發展可能對傳統專業服務模式帶來長期不確定性，儘管管理層認為是積極因素，但仍需大量資本投入進行IT系統升級

• 歐元計價的7億美元收購融資面臨匯率波動風險，借貸成本約4%增加財務負擔

• 商業地產租賃業務增長相對緩慢，僅3%的增長率顯示市場需求疲軟

• 投資管理業務的資產管理規模(AUM)在年末保持平穩，新募資被資產出售和資本返還抵消，增長面臨挑戰

公司高管評論

• 根據業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷以及口吻的摘要：

• **Jay Hennick（董事長兼首席執行官）**：發言情緒極為積極樂觀，多次使用"exceptional year"（卓越的一年）、"extremely well positioned"（極佳定位）等強烈正面詞匯。對公司戰略執行表現出強烈信心，稱"我們的策略正在奏效，團隊表現出色"。在談到AI時態度非常積極，將其視為"生產力和增長推動器"，強調AI將增強而非替代業務。對Ayesa收購表現出極大熱情，稱其為"世界級業務和難得的規模化機會"。在回答股票回購問題時表現出個人投資意願，稱"個人層面可能會考慮"。整體口吻自信、前瞻性強，對公司未來發展充滿信心。

• **Christian Mayer（首席財務官）**：發言風格相對保守但積極，注重數據和事實陳述。在介紹財務數據時表現出穩健的樂觀態度，強調"強勁的季節性現金流"和"強大的收入積壓"。對2026年展望持謹慎樂觀態度，使用"low teens growth"（低兩位數增長）等相對保守的表述。在回答技術問題時表現專業，對工程業務的臨時放緩解釋為"一次性事件"，顯示出對業務恢復的信心。整體口吻專業、數據導向，情緒穩定積極。

分析師提問&高管回答

• # Colliers業績會分析師情緒摘要 ## 1. 工程業務有機增長情況 **分析師提問**：JPMorgan的Tony Paolone詢問工程業務有機增長的具體情況，包括按小時計費的專業人員數量和工作時長等趨勢。 **管理層回答**：CFO Christian Mayer表示需求強勁，定價有上漲機會，正在招聘合格工程師但市場緊缺。CEO Jay Hennick補充説明60%的工程業務是設計類（非按小時計費），40%是項目管理類（按小時計費），全球工程師短缺推動了整體定價上漲。 ## 2. AI技術影響擔憂 **分析師提問**：Tony Paolone擔心AI提高效率可能減少計費時長或影響總收入市場。 **管理層回答**：Christian Mayer表示AI在設計業務中有助於提高利潤率，讓專業人員能更快完成基礎任務，專注於高價值工作。 ## 3. 資本配置和股票回購 **分析師提問**：Stifel的Daryl Young詢問在當前股價水平下是否考慮股票回購。 **管理層回答**：CEO Jay Hennick表示個人層面願意回購股票，但公司層面由於包括Ayesa在內的收購計劃，股票回購不在近期計劃內，專注於創造長期股東價值。 ## 4. 投資管理整合成本 **分析師提問**：Daryl Young關注投資管理業務整合成本持續時間超預期的原因。 **管理層回答**：管理層表示這些不是壓力而是投資，將在2026年上半年繼續，目標是創建統一品牌下的卓越平臺。 ## 5. 資本市場前景和利率依賴 **分析師提問**：CIBC的Erin Kyle詢問資本市場管道的宏觀情況以及2026年指引是否依賴進一步降息。 **管理層回答**：CEO Jay Hennick明確表示2026年展望不依賴降息，而是基於積壓的交易需求，預計美國將繼續強勁，希望歐洲和亞太地區交易量回升。 ## 6. AI技術應用和風險 **分析師提問**：BMO的Stephen MacLeod詢問AI技術的具體應用例子和潛在業務風險。 **管理層回答**：CEO Jay Hennick詳細闡述了三個AI應用領域：專有數據集、與Google Cloud的獨家合作、現有軟件供應商的AI功能。強調AI是生產力和增長推動器，將是2-3年的長期過程，今年IT資本支出創歷史新高。 ## 7. 投資管理業務利潤率展望 **分析師提問**：Stephen MacLeod詢問投資管理業務完成統一平臺投資后的利潤率前景。 **管理層回答**：CFO Christian Mayer表示2026年利潤率將降至30%多，2027年預計回到歷史平均水平的40%多。 ## 8. Ayesa收購戰略意圖 **分析師提問**：Goldman Sachs的Julien Blouin詢問Ayesa收購是否類似Englobe，以及未來併購目標的選擇標準。 **管理層回答**：CEO Jay Hennick確認類似Englobe模式，Ayesa在西班牙、墨西哥、歐洲、中東建立了規模化平臺，為多個市場的行業整合提供機會。強調合作夥伴理念和永久資本來源的優勢。 ## 9. 商業地產業務增長細分 **分析師提問**：Scotiabank的Himanshu Gupta要求分解商業地產業務中資本市場和租賃業務的增長預期。 **管理層回答**：CFO Christian Mayer表示資本市場預期高十幾的增長，租賃業務預期中高個位數增長，辦公和工業資產類別在美國表現強勁。 ## 10. 槓桿率和去槓桿計劃 **分析師提問**：RBC的Jimmy Chan詢問收購后2.7倍的槓桿率以及回到2倍歷史水平的計劃。 **管理層回答**：CFO Christian Mayer確認計劃通過強勁的經營現金流和有機EBITDA增長實現去槓桿，這是以往大型收購后的一貫做法。 ## 11. AI對費用壓力的影響 **分析師提問**：Jimmy Chan詢問AI是否會帶來費用壓力。 **管理層回答**：CEO Jay Hennick明確表示不會看到任何費用壓力，認為AI是顛覆性的但不是對業務而是對思維方式，複雜交易需要執照、人際關係等，AI只會讓專業人員更優秀。 ## 12. 生產者人員配置充足性 **分析師提問**：William Blair的Steven Sheldon詢問如果交易量大幅回升，現有人員配置是否充足。 **管理層回答**：CEO Jay Hennick表示在積極招聘，現有生產者的生產力未達峰值水平，有能力用相同人員創造更多收入。 **總體分析師情緒**：分析師對公司戰略執行能力和AI技術應用表現出謹慎樂觀態度，主要關注點集中在有機增長可持續性、技術變革影響、資本配置效率和業務整合進展等方面。管理層迴應積極自信，展現出對多元化戰略和技術創新的強烈信心。

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