內房股「大翻身」？資金流入與股價共振，原因幾何？

內房股整體走強。截止發稿，萬科企業漲超5%，融創中國漲超2%，新城發展漲超1%。

此前較長時間整體不受港股市場「待見」的內房股，2026年以來表現可圈可點，不僅股價明顯跑贏了港股市場平均水平，還獲得包括南向港股通等資金的青睞。

上述現象背后的原因幾何？

港股內房股受到資金追捧

儘管仍面臨諸多不確定性，不少港股內房股已開始受到資金的追捧。這里面，2026年以來南向港股通資金對不少內房股加倉跡象比較明顯，某種程度上折射出二級市場上不少資金對於內房股的態度趨暖。

據Wind數據，2026年以來，在中華內房股指數30只成份股中，有18只成份股背后的港股通持股數量出現提升，佔比達六成。

比如港股通2026年2月10日持有的華潤置地股票數量為8.39億股，較2025年底增長逾8000萬股，其間港股通持股佔比由10.52%提升至11.75%，港股通持股佔比累計提升超過1個百分點。

中國海外發展、新城發展等港股在上述期間也獲得港股通加倉。數據顯示，2025年底港股通持有的中國海外發展股票數量為6.02億股，至2026年2月10日達7.36億股，其間持股量累計增長1.34億股，持股比例則由5.49%提升至6.72%；2025年底港股通持有的新城發展股票數量為14.07億股，至2026年2月10日達14.8億股，其間持股量累計增長逾7000萬股，持股比例由19.91%提升至20.94%。

此外，上述期間內，建發國際集團、龍光集團、合生創展集團、龍湖集團等港股也不同程度獲得南向港股通資金加倉。

從股價表現上看，表徵內房股整體表現的中華內房股指數2026年以來累計上漲逾13%，明顯跑贏同期恆生指數6.38%的漲幅，以及同期恆生中國企業指數3.98%的漲幅。具體個股來看，中國金茂、綠城中國、中國海外宏洋集團等內房股2026年以來累計漲幅已經超過三成，另有多股年內累計漲幅超過兩成。

政策與市場信心提振

港股市場上的多隻內房股獲得資金青睞，背后離不開樓市政策的優化以及市場上出現的一些回暖信號。

此前，有市場消息指出，房企已不被監管部門要求每月上報「三條紅線」指標。不過，部分出險房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報資產負債率等財務指標。自2020年8月開始，監管部門要求部分房企定期上報「三條紅線」指標，其目的是限制房企有息負債規模增長、限制房企規模激進擴張。此外，監管部門對房地產融資協調機制下發最新的政策指導。核心是對已經進入融資協調機制「白名單」的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行進行展期。

中指研究院企業研究總監劉水認為，目前房地產仍在深度調整階段，金融機構避險情緒濃厚，對地產相關投資仍然十分謹慎，短期內融資環境難發生明顯變化。但是，房地產行業新融資模式正在形成。其中，在融資方面的重要變化是「推行主辦銀行制」，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，「白名單」項目貸款接續政策，是房地產融資支持制度的優化完善，能夠暢通房地產項目融資渠道，有效緩解項目資金周轉壓力和企業償債壓力，支持項目建成交付，有利於增強各方主體信心，穩定市場預期。這反映出，面對房地產市場下行，銀行和企業共渡難關、着眼於更長的周期，而不是當下。下一步的主辦銀行制、項目公司制，本質上也是要建立銀行和企業之間這種共享收益、共擔風險的金融新模式，即合格項目獲得銀行「白名單」授信，銀行「白名單」授信支持合格項目。

2026年以來，房地產企業正加緊「融資」且方式多樣，其中有增發、配股等上市公司再融資動作，也有民營房企海外高息發債。除了房企融資等相關政策存在優化預期，進入2026年多個重點城市的二手房市場表現活躍，也給市場帶來一定的信心。克而瑞的數據顯示，今年1月全國各個城市的新房和二手房市場呈現分化走勢，其中二手房市場回暖，13個重點城市1月成交面積環比和同比分別增長16%和33%。

有業內人士表示，重點城市的二手房市場仍呈現較明顯的結構化與季節性特徵，目前仍難言市場已「止跌回穩」，但市場在「淡季」實現增長，還是給市場帶來一些信心。

中指研究院高級分析師孟新增表示，進入2026年，政策層面釋放出清晰的「穩預期」信號，年初已有多項具體措施落地，包括換房退税政策延長、「白名單」項目貸款展期及結構性降息、支持城市更新等，旨在從需求端與融資端協同發力，提振市場信心。整體來看，房地產政策已進入以「穩定預期、縮短調整時間」為目標的新階段。市場方面，2月份受春節假期影響，樓市銷售節奏或將階段性放緩。但展望后市，隨着核心城市2025年出讓的優質地塊逐漸入市，加之部分房企預計在春節前加大促銷力度提前蓄客，3月市場需求有望逐步釋放，核心城市「小陽春」行情依然值得期待。摩根大通發佈研究報告預計，港股市場的內房股在4月下旬前將保持韌性，但波動性仍較高。

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