資本「活水」重塑住房租賃格局 REITs密集擴募、大宗交易接踵而至

（來源：商業客）

摘要：隨着收購、運營、證券化的閉環持續落地，優質存量資產與多元化金融工具的對接將更加順暢。

觀點指數 在1月22日觀點指數研究院發佈的《注入金融活水 | 2026年1月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，近期住房租賃市場資本端動態密集。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在內），監測其住宅平均租金走勢情況。

據觀點指數監測，2025年12月重點50城住宅租金市場表現爲整體弱穩、城市分化的特徵。單月50城租金均值調整至28.97元/平方米/月，環比下跌0.31%，較11月的-2.41%環比跌幅顯著收窄，短期市場下行壓力有所緩解。

一線城市租金均值環比微漲至76.7元/平方米/月，核心驅動力來自北京租金的逆勢增長。具體來看，北京以88.69元/平方米/月的平均租金成為唯一環比正增長的一線城市，剛需居住需求穩定形成支撐，但同比仍調整22.71%。滬深廣三城租金環比均呈微降，環比跌幅均控制在1個百分點以內，市場仍處以價換量階段。

同期重點50城租金走勢表現爲少數回暖、多數普跌的分化特徵，雖整體仍處調整通道，但環比下跌城市數量較上月有所減少，釋放出短期下行壓力邊際緩解的弱穩信號。

從核心數據表現來看，重點50城租金環比變動介於-4.22%至4.83%之間，其中62%的城市租金環比下滑，較前期已有所減少。同比維度則延續深度調整格局，變動區間為-37.9%至4.24%，88%的城市租金同比出現下滑。

隨着年末租賃供給節奏放緩，如保租房集中入市壓力減弱等，部分城市市場供需關係略有緩和，避免了普跌態勢的進一步加劇。

從租金表現數據來看，2026年重點城市住宅租金仍將以整體調整、局部企穩為主，保租房供應、人口流動、市場結構轉型將成為核心影響因素，城市間、區域間分化進一步拉大。

2025年12月至2026年1月，住房租賃市場資本端動態密集，期內中航北京昌保租賃住房REIT完成申報，匯添富上海地產租賃住房擴募啟動、華夏基金華潤有巢REIT擴募份額上市、太保資產新黃浦保租房ABS成功獲批，南京新居17.48億元保障房二期ABS獲批通過等，為企業盤活沉澱不動產、拓寬融資渠道提供了關鍵支撐，也為保租房項目的持續運營與規模擴張注入金融活水。

具體來看，2025年12月30日，據深交所披露，中航北京昌保租賃住房REIT項目狀態更新為「已申報」，項目以昌平保障房公司（區域保租房專業運營主體）為原始權益人，依託昌平區「十四五」超5萬套保租房的存量基礎，進一步完善國企主導的租賃資產運營-資產化的長期閉環。

擴募端同樣迎來新進展。1月12日，華夏基金華潤有巢REIT擴募份額在上交所上市，擴募份額4.478億份，發售價格2.53元/份，募集資金總額為11.329億元，擴募資產為有巢馬橋保障性租賃住房項目，建築面積合計約10.72萬平方米。

3天后，匯添富基金正式發佈公告，宣佈匯添富上海地產租賃住房REIT擬啟動擴募，並計劃新購入兩項位於上海浦東新區的璟耀項目和璟博項目。通過此次擴募，匯添富上海地產租賃住房REIT可快速填補浦東核心區的資產空白，形成閔行+浦東的跨區域佈局，有效分散單一區域的市場波動風險。

據觀點指數了解，擬擴募的兩個項目合計建築面積約為20.77萬平方米，總房間套數達2579套/間，遠超原REIT持有的資產規模（江月路項目+虹橋項目總房間數合計約1398套/間）。

隨着多隻基金密集推進擴募進程，租賃住房REITs正從首發階段的探索實踐逐步邁入常態化擴募的新發展階段。

二級市場表現上，2026年1月20日當日，8只REITs二級市場表現爲全線上漲，當日漲幅區間為0.54%-2.42%，紅土深圳安居REIT以2.42%的漲幅居首。

從短期表現來看，近一月均表現爲上漲的態勢，其中匯添富上海地產租賃住房REIT以及招商蛇口租賃住房REIT的漲幅居前。

不過從近半年來看，則是普遍回調，跌幅區間5.58%-11.39%，華夏基金華潤有巢REIT（-11.39%）跌幅最大，2025年下半年以來板塊估值面臨回調壓力，主要與市場風險偏好上升、長端利率波動等因素相關。

整體來看，租賃住房REITs二級市場整體呈現短期情緒修復、中期估值迴歸、長期分化加劇的特徵，底層資產質量、運營能力與區域供需成為估值分化的核心變量。

公募REITs之外，期內又一單住房租賃持有型ABS成功獲批通過。

12月25日，上交所披露，太保資產-新黃浦築夢城保租房持有型不動產資產支持專項計劃狀態已更新為「已通過」。原始權益人為上海新黃浦實業集團股份有限公司，擬發行11.94億元，太保資產擔任承銷商。

項目的底層資產為上海市閔行區梅隴鎮的梅隴社區項目，總建築面積約‌7.7萬平方米‌，包含‌6棟23-24層住宅樓‌。

據觀點指數了解，新黃浦於2024年1月公告計劃將該底層項目申報公募REITs，擬募資不超過8億元，於2025年4月轉而申報保租房持有型不動產ABS產品。

該底層項目於‌2023年2月正式入市供應‌，運營周期未滿3年，難以滿足公募REITs的嚴格條件。因而，轉道ABS或是新黃浦綜合多種因素后的選擇。

值得一提的是，住房租賃首單持有型ABS項目的擴募份額已於2025年10月29日正式掛牌上市，擴募新增南京市雨花臺區、江北新區中央商務區兩個保租房項目，資產包由4個擴充至6個，增強區域的分散度與現金流穩定性。

住房租賃持有型ABS產品已進入常態化擴容新階段。保租房運營企業應根據資產規模、運營周期選擇適配的證券化工具，避免盲目追求公募REITs。

與此同時，期內資產交易活躍，存量資產改造升級、綁定保租房屬性等成為核心的交易邏輯，買方國壽資本、鼎暉投資等專業資本加速入場，優質合規的租賃資產已成為資本市場的重要配置標的。

具體來看，上海base佰舍蘇河項目的順利交易，成為老舊資產向保租房轉型的標杆案例。通過改造升級與規劃調整，項目合規性全面提升，未來可對接保障性租賃住房政策，享受民用水電、税收減免等紅利。

期內第二單住房租賃資產交易案例是：國壽資本擬6.29億元收購領盛COZI可遇·東外灘及COZI可遇·新江灣60%的權益，兩項目均已納入上海保障性租賃住房體系，剩余土地使用年限均超20年。其中前者可提供370套房源，户型杭蓋一居室以及一室一廳，價格從4500至7740元/月不等；后者可提供627套房源，租金水平在4473元/月至10449元/月不等。

據觀點指數了解，兩項目均為領盛於2023年收購的非居資產改造為保租房項目。具體來看，COZI可遇·東外灘原為朗詩旗下黃興大樓寫字樓項目，領盛於2023年1月以1.02億元的代價購入。

COZI可遇·新江灣項目原為建發房產在上海楊浦區新江灣中心的寫字樓項目，由領盛2023年2月收購併改造，在次年重新開業。

聚焦買家角度，國壽資本依託長資金屬性，承接成熟保租房資產，契合低風險、穩回報的配置需求，同時佈局保租房REITs賽道，為資產后續退出預留通道。

與此同時，景瑞控股北京三全公寓的掛牌拍賣，也反映出市場對核心區位租賃資產的持續關注，租賃住房交易活躍度穩步提升。

隨着收購、運營、證券化的閉環持續落地，優質存量資產與多元化金融工具的對接將更加順暢，為行業構建起「資本賦能、運營提質、價值兑現」的良性生態，進一步夯實租購併舉的資本支撐基礎。

本文節選自《注入金融活水 | 2026年1月住房租賃發展報告》