2026年中國商業頭部項目，藏着三大趨勢

出品/聯商專欄

撰文/方湖

2026年的中國商業市場，正迎來一場靜默卻深刻的變革。

一批承載着戰略野心的頭部旗艦項目集中亮相，它們不再滿足於對國際經驗的跟隨與模仿，而是以「創新至高，越級而立」的姿態，開啟一場屬於中國商業的範式革命。

這並非單點項目的突圍，而是頭部陣營在整體面臨增長壓力下的集體「求新求變」，旨在推動中國商業發展史邁上一個全新的品質臺階，推動2026年成為中國商業大年。

2026年，中國商業地產迎來前所未有的集中開業潮，華潤萬象、新鴻基、太古地產、恆隆、香港置地等頭部陣營悉數發力，15個旗艦項目覆蓋京津冀、長三角、大灣區、成渝等核心城市羣，總商業體量超300萬m²。

這些項目均以「高起點選址核心地段、高定位錨定高端客羣、高創新重構消費體驗」為核心邏輯，形成「高手雲集、百花齊放」的行業生態，推動中國商業從規模競爭邁入品質競爭的深水區。

體量超過10萬m²的頭部旗艦項目多維度對標：

據表可知，2026年擬開業10萬m²以上的旗艦項目，華潤萬象有3個——金陵萬象城、廣州白鵝潭萬象城和東莞萬象城；中國店王德基集團有3個，包括重奢徐州德基廣場和南京德基時刻與德基奧萊；太古地產有2個，分別為北京太古坊和三亞太古里；香港置地有2個，為旗艦型蘇州金雞湖中寰和南京光環花園城；恆隆集團旗下的重磅項目則是杭州恆隆廣場。

01

開啟「深度運營」與「價值創造」階段

2026年，中國商業的競爭已超越單純的品牌爭奪與體量競賽，進入以「深度運營」和「價值創造」為核心的新階段。頭部企業各顯神通，將每一個標杆項目打造為承載獨特使命的「城市作品」。

1、新鴻基的「流量樞紐哲學」：從「商業體」到「城市引擎」

新鴻基旗下的上海徐家匯中心ITC和天寰·廣州南都是超級TOD項目。

上海徐家匯中心ITC Maison：作為「再建一個徐家匯」的雄心之作，其27.9萬m²的體量被塑造為「城市綠洲」與「藝術劇場」的複合生命體。隈研吾設計的懸浮劇場、全玻璃幕牆旗艦店、以及與地鐵無縫銜接，實現了交通、辦公、商業與藝術的超級整合。它不再是商圈中的一個點，而是激活並重組整個區域流量的「城市核心節點」。

天寰·廣州南：將「站城一體」(TOD)開發推向新高度。直接嵌入年客流量超1.76億人次的亞洲超級高鐵樞紐，瞄準「大灣區一小時生活圈」。它精準轉化高頻、高價值的商務與跨城客流，將傳統的「途經地」重塑為「必達目的地」，展現了依託國家級基建的流量運營能力。

2、恆隆與德基的「高端重構術」——重新定義奢侈與在地文化

杭州恆隆廣場：在西湖畔打出一張「文化奢享」牌。僅以約15%的面積承載重奢，其余空間讓位於黑珍珠餐廳、藝術劇院與文化體驗，實現西湖意境與現代商業的「詩意融合」。它預示着高端商業的未來，是從商品陳列轉向提供稀缺的文化與生活方式體驗。市場傳言將引進LVMH集團旗下的LV、DIOR、LOEWE以及愛馬仕、GUCCI、PRADA、CHANEL等國際品牌，拭目以待。

徐州德基廣場：打造徐州乃至淮海都市圈的高端消費市場新標杆。分別由重奢商業和德基藝術博物館構成，商業經營面積約17萬m²，約500個商家品牌入駐，其中一半以上為首進徐州，三大奢侈品集團明確合作意向，米其林、黑珍珠餐廳不少與南京德基同款。

德基旗下新開闢兩條產品線為德基時刻和德基奧萊。南京河西德基為「德基時刻」，定位為時尚、潮流路線，將打造國內首個超現實概念MALL，引進品牌300+，和旁邊IFC奢場定位區分開來。南京仙林德基為德基奧萊，定位為奧萊商場和藝術小鎮，將打造國內首個藝術概念奧特萊斯，不僅有藝術街區還有藝遊中心、藝術博物館。

3、萬象太古的「在地共榮藍圖」——因地制宜的深度實踐

金陵萬象城：南京首座萬象城，總體量93萬m²。設計團隊從南京古城牆磚、剪紙藝術、摺扇文化中提取元素，通過參數化鏤空鋁板模擬城牆肌理，弧形玻璃幕牆形成光影變幻的「虛實秀場」。三大場館形成立體共生的沉浸式體驗場域。

重奢矩陣涵蓋LV、GUCCI等國際品牌旗艦店，老佛爺百貨、非遺手作工坊、數字藝術展廳及20余家米其林/黑珍珠餐廳，形成「文化消費+品質生活」的複合生態。將與新街口、河西形成黃金三角格局。

東莞萬象城：將「綠色建造」從理念貫穿至全周期，以智能建造、BIM技術、雨水回收系統等，樹立了可持續商業建築的硬核標杆。依託東莞中心公園，打造「公園里的綜合體、綜合體里的公園」理念，將自然生態與城市商業有機融合，形成「新一代公園式商業」空間。

項目與22.5公頃的中心公園無縫銜接，通過綠植覆蓋、屋頂花園、景觀露臺等設計，模糊室內外界限，提升購物環境的舒適度與美感，重新定義城市公共空間的使用方式。

蘇州金雞湖中寰：由國際知名建築設計事務所Benoy擔綱，其設計靈感來源於中國清代畫家徐揚繪製的《姑蘇繁華圖》。其「濱水MALL+立體街區」的規劃，已為高端商業如何與江南水鄉肌理融合提供了前瞻樣本。項目總建築面積達19.1萬m²，總投資約32億元，定位為地標級高端綜合體，將打造蘇州首家頂奢商業體。將匯聚CHANEL、愛馬仕、LV等世界一線大牌，打造奢華購物新體驗。

項目已與LVMH路威酩軒、RICHEMONT歷峰、KERING開雲、CHANEL香奈兒四大國際消費品集團達成合作，將在項目內引入這些集團旗下的成衣、皮具、珠寶、腕錶店品牌不少於10個(包括CHANEL、LV和DIOR等)。

北京太古坊：作為太古地產內地首個「太古坊」項目，北京太古坊正以其前瞻性的設計理念和多元業態組合，重新定義北京商業綜合體的標準。這個由頤堤港升級而來的世界級地標項目，不僅延續了太古地產在香港的成功經驗，更融入了北京城市特色，打造出一個融合辦公、商業、休閒與自然生態的「都市綠洲」。

4、核心城市雙雄對決——旗艦項目紛紛亮相

2026年新開業的旗艦項目，不僅規模大數量多，而且有的城市甚至上演雙雄PK局面。比如廣州的新鴻基天寰和華潤萬象城的對壘，三亞上演兩個超級旗艦項目的對決——超級太古里和超級萬象城(開業時間待定)。

廣州雙雄對決：新鴻基天寰·廣州南VS廣州萬象城

廣州萬象城：作為廣州首座M1級重奢購物中心。由KPF團隊設計，融合嶺南文化與未來科技，採用退臺式濱江生態佈局，並通過空中連廊串聯2萬m²濱江公園。項目平移百年文保建築「些華倫士樓」，打造嶺南園林式動線。定位「華南重奢新主場」，規劃30+國際頂奢華南首店，如Antonia廣州旗艦店、The Row等品牌。2000m²藝術中庭計劃承辦濱江音樂節等活動，構建「購物+體驗」消費場景。

天寰·廣州南(廣州南站ICC)：憑藉新鴻基多年經驗，以公共交通導向模式(TOD)發展的大型綜合項目，採取「東商務、西交通」的總體佈局，涵蓋甲級寫字樓、一站式商場、五星級酒店、高端住宅(峻鑾)、服務式公寓及公共交通設施等多元業態，為商務人士、居民、旅客提供一站式高品質體驗。

三亞雙雄對決：三亞太古里VS萬象城

三亞太古里：總建築面積41.27萬m²，是太古旗下面積最大的超級太古里，也是首個度假型項目。以「海島藍」主題獨樹一幟，巧妙融合免税購物、濱海藝術與慢生活街區，塑造「免税+度假」的頂級生態。高端免税零售引入LV、DIOR等重奢品牌海南首店，聯動一二期形成免税購物集羣。開放式街區融合黎族文化，規劃藝術展覽與濱海演藝空間。

三亞超級萬象城：邀請設計托馬斯·赫斯維克操刀，意圖打造超越購物功能的「全球度假目的地」。三亞萬象城作為華潤置地在三亞的百億級商業旗艦項目，總建築面積達80余萬m²，一舉成為海南最大的商業綜合體項目，涵蓋超30萬m²的萬象城、酒店及娛樂設施。

02

系統級思維VS極致單點創新

當曼谷暹羅天地ICONSIAM的室內水上市集令全球遊客流連，當EMSPHERE以「毛坯風美學」重構夜生活體驗，世界實體商業的目光被這座東南亞都城牢牢吸引。曼谷以其極致的文化轉譯能力、超級場景營造與社羣運營哲學，成功將商業空間升維為「體驗孵化器」與「文化目的地」，為全球行業樹立了沉浸式體驗的範本。

曼谷商業的優勢在於其無與倫比的「創意濃度」與「體驗温度」，像一個天才的「生活美學家」。而2026年的中國商業頭部項目，則展現出更具雄心的「城市戰略家」格局，其超越體現在三個維度：

1、規模能級與系統集成：從「驚艷作品」到「網絡節點」

曼谷的創新多為「單點突破」(如一個動能地板、一個垂直農場)，而中國項目擅長「系統集成」。廣州南站ICC依託的是國家高鐵網絡；徐家匯ITC聯動的是上海城市軌交全網與核心商圈。中國商業將創新植根於龐大的基建網絡和城市升級藍圖中，其影響力是系統性的輻射與重塑，而非單點吸引。

2、文化表達的深度躍遷：從「文化轉譯」到「文化定義」

曼谷精於將傳統文化(泰絲、水上市場)進行現代表達，形成獨特的「泰式美學」。中國領先項目則開始嘗試「文化定義權」的爭奪。南京/徐州德基通過與頂奢品牌共創全國性文化事件，成為品牌在華敍事的關鍵舞臺；杭州恆隆將西湖文化深度內化為體驗內核。這表明，中國頂級商業空間正從展示文化的「櫥窗」，進階為參與塑造當代生活方式與審美標準的「策源地」。

3、驅動邏輯的根本差異：從「旅遊目的地」到「城市功能引擎」

曼谷商業的成功，很大程度上依賴於其作為全球旅遊目的地的流量。其創新核心是「如何更好地服務遊客」。而中國頭部項目的驅動邏輯更趨多元和內生：賦能城市發展(如TOD項目拉動片區)、響應國家戰略(如三亞項目借力自貿港政策打造全球度假目的地)、滿足本土消費升級(如情感消費、文化悦己)。中國商業正與城市化進程、消費結構變遷、科技應用等宏觀要素更緊密地綁定。

03

中國商業的下一站：「體驗經濟3.0」

2026年的標杆項目，已然勾勒出中國商業未來演進的清晰脈絡：

趨勢一：從「流量收割」到「留量運營」，構建深度關係場。

商業空間的價值衡量標準，正從「日均客流」轉向「用户停留時長與情感連接深度」。未來的成功項目，必須提供超越交易的價值——或是如金陵萬象城般的藝術薰陶，或是如三亞太古里般的度假心境，或是如社羣空間般的歸屬感。商業體將成為編織城市生活網絡的「關鍵節點」。

趨勢二：從「商業場所」到「新型公共產品」，承擔城市使命。

越來越多的商業項目開始主動承擔城市公共功能：營造公共藝術空間、提供社區服務、舉辦文化節事。如蘇州中寰的濱湖公共空間、萬象城中的藝術展廳、德基藝術博物館。商業成功與城市發展形成新的良性循環：商業體通過貢獻公共價值獲得社會認同與持久活力，城市則借力商業更新提升空間品質與市民幸福感。

趨勢三：科技與綠色從「營銷亮點」進化為「基礎基因」。

數字化轉型將從支付、引流深入至全場景智能體驗(AR導航、智能試衣、無感支付)。綠色可持續也不再是加分項，而是如恆隆使用低碳鋼材、東莞萬象城實踐綠色建造那樣，成為高端項目的准入標準和基礎價值觀。科技與綠色共同構成未來商業體的「底層操作系統」。

寫在最后

曼谷商業的偉大啟示在於，它證明了實體空間的情感價值可以遠超其交易功能。而2026年中國商業的集體答卷則宣告：我們在學習中開始書寫自己的獨立章節。這場「越級而立」，本質上是商業角色與使命的全面升維：

從「城市配套」到「城市引擎」：驅動區域發展，提升城市能級；

從「文化追隨」到「文化定義」：塑造當代生活方式，建立文化自信的表達場；

從「消費場所」到「社會節點」：提供公共服務，增強社區連接，承載美好生活期待。

當全球商業仍在探討線下回暖時，中國商業已邁向「晉級重生」的新紀元。旗艦項目有「極致三大」：一是大項目，項目規模超級大，不少超級旗艦達到70-80萬m²；二是大業態，融合酒店、辦公、住宅、文化博物館、公園、醫院和交通樞紐等的超級大業態融合；三是大目的地，面向城市級、超區域級或全球級打造超級旅遊度假目的地，如三亞太古里和三亞萬象城等。

這些旗艦項目，揭示了一個核心真諦：商業的終極價值，不在於銷售了多少商品，而在於創造了多少有意義的生活體驗，在於是否與它所服務的城市和時代，共同進化，越級而立。2026年是中國商業大年，因「創新至高」的野望與「越級而立」的底氣所在。故事，纔剛剛開始。