Rexford Q4虧損與核心FFO -哪個數字才能説明真相

Rexford Industrial（紐約證券交易所代碼：REXR）公佈2025年第四季度的GAAP每股虧損0.30美元。該股下跌超過5%。從表面上看，這看起來像是一家陷入困境的公司。

但核心FFO本季度每股0.59美元，全年為2.40美元，處於指導的高端。因此，要麼業務正在崩潰，要麼GAAP數據講述的故事與運營不同。我認為答案很重要，但原因並非大多數報道所暗示的那樣。

對於對整體損失做出反應的投資者來説，更好的問題是雷克斯福德的南加州引擎是否正在結構性放緩，以及這如何影響2026年的現金流。

什麼打破了GAAP -什麼沒有打破

第四季度包括與該公司決定不進行的六個開發項目相關的8910萬美元房地產損失。這些面積約為85萬平方英尺的土地不再滿足返回障礙，都在合同或接受的報價下。最重要的是，6020萬美元的聯合首席執行官過渡遣散費擊中了同一季度。這大約是1.49億美元的一次性費用在一個單一的時期。

資料來源：Rexford Industrial 2025年第四季度收益發布（2026年2月4日）; 2025年第四季度收益電話會議（2026年2月5日）。

要點：剔除損害和轉型成本，您將獲得公司指導下的四分之一。紙面上的損失是真實存在的，但運行中的發動機並沒有壞。

全年核心FFO總額為5.586億美元，同比增長9.2%。按每股計算，增長放緩至2.6%，反映的是稀釋而不是經營壓力。投資組合NOI仍增長5.7%，至7.527億美元。這些數字都沒有表明痛苦。他們的建議是一家增長率正在放緩的公司，而其管理層也知道這一點。

要點：頂線增長完好無損。每股增長正在壓縮。

Rexford 2025年的收購量為零。這對該公司來説是第一次。相反，該公司以12.4%的無槓桿內部收益率以2.175億美元的價格出售了七處房產，並投入2.5億美元進行股票回購。董事會授權了額外的5億美元回購計劃。

資料來源：2025年第四季度盈利電話會議（2026年2月5日）。

要點：資本配置從進攻轉向防守。這是謹慎還是信念取決於接下來會發生什麼。

當南加州租金開始咬人時

這就是故事變得更難忽視的地方。自2023年初以來，Rexford南加州投資組合的市場租金已下跌約20%。電話會議中引用的世邦魏理仕數據顯示，第四季度租金環比再下降10個基點，同比下降9%。空置率上升30個基點。淨吸收率為負。

第四季度投資組合佔有率為90.2%，較第三季度下降160個基點。管理層將大部分下降歸因於重新定位活動，但也指出了租户的困難和整合驅動的搬遷。2025年壞賬上升約50個基點; 2026年指引假設為75個基點。

資料來源：2025年第四季度盈利電話會議（2026年2月5日）;管理層引用的世邦魏理仕市場數據。

要點：損傷是一種選擇。租金下降並非如此。南加州的工業市場正在重新定價，雷克斯福德2026年的數據將反映這一點。

什麼可以改變這一點

處置管道。Rexford的目標是在2026年出售4億至5億美元的資產，其中2.3億美元的合同已在進行中。如果執行保持同步，收益流入回購或更高收益的重建，回收的故事就成立了。如果處置停滯或定價壓縮，該策略就會失去錨點。

相同的NOI軌跡。管理層指導淨有效基礎下降1.5%至2.5%-這是我從這家公司看到的第一個負面的同屬性指導。Tireco早期更新，110萬平方英尺，約30%的現金滾動下降，已經嵌入。如果出租率穩定在95%附近，再租賃將土地分攤到5%到10%的範圍內，那麼下行趨勢可能會反映在價格中。如果任何一個滑動，核心FFO在2.35美元成為基礎情況。

CEO轉型勞拉·克拉克將於2026年4月1日接任。她的優先事項--現金流質量、運營效率、G & A減少至收入的6%--都得到了明確的闡述。執行將確定這些是結構性變化還是過渡年語言。

我看到了什麼

Rexford的2026年核心FFO指引為2.35美元至2.40美元，這意味着增長持平至略有負。對於一家在停止收購當年Core FFO增長9.2%的公司來説，這種減速說明了外部順風的去向。資產負債表乾淨--14億美元的流動性、33億美元的債務（3.7%）、零浮動利率風險敞口。這不是槓桿問題。這是一個尚未找到底線的市場的需求問題。

我並不稱這是一次轉變或崩潰。這些損傷已經洗清了罪名。首席執行官的成本不會重複。剩下的是暴露在租金仍在下降的市場中的投資組合，以及選擇停止增長並開始回收的管理團隊。要麼是紀律，要麼是承認。接下來的兩個季度應該會讓情況變得更加清晰。

這些數字講述了一個故事。無論它改變了什麼--那部分都是你的。

披露：本文僅供參考，不構成投資建議。撰寫本文時，作者在REXR中沒有擔任任何職位。

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